高盛高华：中国房价大跌潮到临 开启行业缩短期

在多家外资银行集中唱空国内楼市的同时，中国房地产市场自己也没可以或许证实本身仍然坚挺——房企的财政状况起头恶化，经营性净现金流显著恶化，有息欠债率创汗青新高，高盛高华估计二季度房价遍及下行，行业的缩短期已经起头。

高盛高华本月5日发布陈述称，110家A股房地产财政状况恶化，并将对二季度房价造成冲击，估计房企可能会在二季度遍及大幅下调房价，行业的缩短期已经起头。

高盛高华对110家A股房地产公司财政数据的季度监测阐发显示，2014年一季度开辟商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的程度。而2011年一季度恰是昔时度房价“走软”的起头。

固然每年的一季度并不是发卖旺季，但解除季候身分的影响，开辟商净欠债权益比由2012年四时度62%的低点持续上升。到2014年一季度末，这一数值上升到平均86%，为2007年以来的*高程度。这表白开辟商面对的财政压力加大。

另一数据现金余额/短期债务之比显示为 0.95 倍，重返2008年下半年和2011年四时度的程度，这两个期间都是2008年以来两轮房地产周期的缩短阶段。

此外，高盛高华的陈述中还指出，开辟商的经营性净现金流显著恶化：

开辟商一季度来自房地产发卖的现金流入季环比下滑了35%，本*开支占房地产发卖现金流的比例却从客岁四时度的88%上升至117%，创下2010年一季度以来的四年*高程度，2010年一季度这一数值达到130%。

一季度仅28%的开辟商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的环境相当，那时27%的开辟商发布了正经营性净现金流，为汗青*低程度。

此前，野村、瑞银、瑞信和摩根士丹利等均暗示过对中国房地产市场的担忧。

中信证券近日发布的陈述也估计，房地产开辟企业中，灰心情感起头占有优势。陈述指出：

2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企业的有息欠债率达到33.7%的汗青新高。企业经营性现金流季度净额呈现了汗青以来*大的负值。

兴业证券的陈述也显示：

上市房地产企业一季度末有息欠债率为33.2%，接近汗青高位。行业净欠债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到汗青峰值。

而与此同时，基金也起头大规模撤离：

据Wind统计，本年一季度公募基金将51家上市房企清仓，包罗中粮地产(000031.SZ)、阳光股份(000608.SH)、浦东金桥(600639.SH)、陆家嘴(600663.SH)等。

从本年一季度净利润来看，这51家上市房企中有12家呈现吃亏，过半净利润同比呈现下滑。2013年年底公募基金共持股2亿股，本年一季度已全数清空。

中粮地产本年一季度遭到32只基金产物丢弃，此中建信**、诺安中小盘和大成价值成长基金，为2013年年底**大畅通股东，别离减持680万股、577万股和538万股。

从货泉现金比例上看，2014年1季度末货泉现金比例为10.9%，接近汗青低位。2014年1季度欠债率的大幅上升，叠加了发卖回款的削弱和建安、地盘款支出。

一些房企也接踵呈现了季度性的吃亏，此中当然有个别经营的原因，也从别的一个层面反映出市场的低迷：

荣丰控股(000668.SZ)因为2014年一季度发卖收入大幅削减，业绩下滑幅度高达1259.63%，吃亏额在1000万元至1400万元之间。

包罗宜华地产(000150.SZ)、深大通(000038.SZ)、万方成长(000638.SZ)在内的3家公司，业绩降幅也跨越500%。

京投银泰(600683.SH)估计的吃亏额达6600万元。

嘉凯城(000918.SZ)，一季度净利润吃亏15732.94万元，净利润增加率为-247.47%。

然而，也有业内助士认为，房价增加障碍或下跌可能只是天然回调。据《21世纪经济报道》引述兰德咨询总裁宋延庆暗示，当下市场呈现的调整既是受信贷影响，也是房价上涨到必然水平的天然回调。