广州分站
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2014惠州地产白皮书(上半年)
代理商
下半年的信贷倾斜将会拉动市场
苏剑，惠州世联行总经理
上半年的惠州楼市貌似有风向突变之态，其实这并不关乎供应量、产品、营销情况等微观因素，而是由整个经济大格局所决定。房地产行业本身正在发生重大变化，逐步从以往依靠产品为主导慢慢转变为以金融环境为主导的格局。在此种前提下，上半年个别城市成交较为惨淡。但从全国范围来看，成交总量只是下降8.5%。
具体到惠州楼市，上半年成交面积300多万平方米，虽然相比去年有所下降，可对比2012年同期上涨100多万平方米，这说明即使目前市场正在做减法，但总体成交还是处于有史以来的第二高位。因此，简单地以市场需求出现问题推断楼市进入拐点显然不够客观，如果要对当前楼市状态定义，只能说是由行业环境调整带来变化。
今年惠州楼市所面临的问题较为复杂，土地成交量开始下降，库存量达到历史高位，投资客比例下降到有史以来*低点，购房年龄正在缩小，转向以“85后”客群为主，一系列变化让房地产行业措手不及。郁亮曾经提过一个观点：房地产进入白银时代。白银时代与**时代的不同之处在于ROE(净资产收益率)。以前楼市是单边上扬，处于ROE不断上涨的时代。但自今年起，ROE出现拐点，开始下降。虽然已有部分开发商先知先觉，然而多数开发商尚未做好足够的准备去应对此种市场环境，因此所采取的动作多与购房者需求背道而驰，整个房地产市场还未达成共识。
个人认为，整个楼市达成共识需具备几个核心因素：一、量在价先。开发商需认识到成交量必须走在价格前面，等待时间越长，价格越有可能下跌。但从目前市场环境来看，很多开发商对量的期盼并未达到共识。二、开发商对数据的判断没有表现出2008年的警惕性。其实，2008年的整体数据与今年成交情况极为接近，从某种程度上说，今年是2008年的延续。三、楼市调整时间并不取决于开发商怎么办，而是取决于外部整体金融环境，这也是*关键的问题。
去年是惠州楼市****的高点，很多人继续对今年市场抱着大期望，而上半年的骤变无疑让他们趋于悲观。在我看来，今年上半年惠州楼市只是回归到正常、理性的状态。个人预计下半年惠州楼市将会持续回归正常，并在第四季度企稳。如果下半年成交量持续下降，价格肯定会出现波动，但目前惠州楼市价格泡沫不多，房价利润空间不大，降价幅度有限。上半年央行的表态“雷声大雨点小”，下半年开始，逐渐进行的经济微刺激及信贷倾斜措施将会为市场带来一定的拉动作用。
此前，光耀资金链危机给看似平静的惠州楼市局面敲下重重一锤，5月“央五条”的**亦形式大于作用，信贷收紧使上半年楼市持续“跳水”，考验的不仅是开发商的资金链，还有购房者的支付能力。对于开发商而言，本次楼市调整是一个长期的过程，核心点在于大金融环境的变化，下半年*重要是根据大环境需求调整自身策略，需要提醒的是金融环境的变化直接影响客户的支付能力。
开发商
房企优胜劣汰或在下半年现端倪
吴景华，隆生集团品牌总监
对于大多数房产开发商，2014年的春夏季节，带来的可能是丝丝寒意。2月份的“停贷风波”蔓延波及惠州，购房者进入漫长等贷消息；5月份的旺季爽约导致楼市成交下滑，更加重磅的是光耀事件被外界人士歪曲看空惠州楼市，引发惠州楼市“群体焦虑症”，与此同时一些楼盘以价换量的行为更加剧了市场观望情绪。
所有这些难以回避的现状是，经历了高速发展的房地产业，本轮楼市似乎进入了要比以往几年还要“雾里看花”的局面，重新审视市场成为业内人士的常态行为。让房地产企业感到压力的是目前低迷的市场环境。市房管局提供的数据显示，今年上半年惠城仲恺共网签成交一手住宅日均不到70套，与前两年动辄成交量日均在90套以上的*爆市场，同比之下无论是套数还是面积极为悬殊。
同时，在房企每年销售压力不断叠加的情况下，以价换量在年初雅居乐始作俑下终于到了6月份风卷惠州。尽管开发商的**营销动作仍然不断，但**的唱空走向也是连绵不绝，二级市场代理机构回款不通畅也说明市场进入敏感期及部分房企资金呈现梗塞状态。在这种大背景下，那些资金实力本身就无法与品牌房企抗衡的中小开发商受到的冲击则更大，上半年一季度惠州房企普遍在保持矜持之后，二季度迅速进入以价换量、快速跑货的力保现金为王的局面上。
除了以上房企通用的“几板斧”外，在楼市处于相对低迷的阶段，**开发商相对更有应对经验，在寻找更适合的发展法则中也带来了新的参考系。如本土房企隆生、金宝、方直及德威们陆续介入BT项目。
除以价换量和BT项目外，不被坊间清楚的是，目前很多中小房企手里有些资金，但在招拍挂市场又不够拿到合适地块，只能考虑银行理财产品；或者此前项目开发过程中，利用销售回款和土地增值*取了资金，但在后期地价上涨，拿地的成本比较大，而此类房企的**能力又欠佳，所以难以借财务杠杆拿地，只能寄托在合适的时机再介入土地市场。
惠州楼市已经进入下半场，任何一家想作为的房企都不会无动于衷。无论是转型、营销，还是推盘，战略的眼光和积极的态度在目前的市场环境下显得尤为重要，一步错可能步步错，*后演变成全盘皆输，就像世界杯进入*终淘汰赛一样，要么有效地进攻，要么有效防御。我们可以看到，目前大环境和政策下的市场“窗口期”将不会太大，同时资本市场又极为敏感，房企要从银行贷款做开发的难度系数变大，而针对购房者的住房贷款却仍然严格，这就充分考验房企在市场的综合实力和模式。
当然了，楼市成色是动态性的，并不能通过半年的一个周期或者某一个细分市场的表现就断定。但在这个新的发展周期中，随着供需关系的改善和政策的完善，房地产行业将由高速增长转为低速增长，房企的利润将进一步被压缩，房企的优胜劣汰可能会在下半年出现端倪，整体市场也将从增量市场转为存量市场。
面对新一轮的市场形势和发展阶段，开发商能否掌握好手中的矛与盾这两件武器，把握住关键时机进行适时调整，将是能否立足站稳市场的重要因素，同时接下来各大开发商的应对也将进一步左右下半年惠州楼市格局。但对于更多的企业来说，在未能找到另一个可以替代房地产的产业链之前，成群结队的房企们更多面临的是波谲云施的市场和需要保持足够清醒的意识。但*后房企究竟是用矛还是用盾，或者矛盾齐飞，谁也很难说清楚，因此下半年的惠州房企之间的竞争依然热闹可期。
购房者
性价比始终是市民买房的关键因素
张先生，惠州某公司职员，上半年有购房计划但未挑到中意楼盘
尽管上半年的个人按揭仍旧紧张，很大程度上抑制了购房者的购房冲动，但在开发商不断降价的过程中，市场销售并未太糟糕。对于市民来说，在下半年会不会出手买房，更多的还是取决于下半年将会出现怎样的市场环境。
如果银行的放贷能够放松，或者政府在行政层面推动，这都会让购房者的入市信心增加。但是如果这些都没有的话，那就只能期待开发商降价的幅度和产品质量了。好的产品永远都是买方市场喜好的。此外，作为消费者，对于购房置业，对于价格、产品的区位和质量本身是有一个完整的预期的，尽管会受到大市场环境的影响，但是当市场出现价格和质量等方面组合良好、性价比超群的产品时，只要达到自己的心理预期，出手置业是肯定的。
然后，大家可能都认为作为市民就希望楼价越低越好，这其实是个误区。从理性层面讲，固然作为购房者希望买到高性价比、低价格的房子，但是房子本身的成本相对固定，房价肯定不可能一直降；而从感性上来说，作为城市的一分子，本身也不希望城市房价降无止境，如果真的出现这样的局面，那距离整座城市的经济崩溃也不远了。所以无论是从理性还是从感性的角度来讲，作为市场中的市民不过是希望能够买到高性价比的物业罢。
采写：南都记者蒋奇政见习记者陈博
