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2014东莞楼市白皮书（上半年）·综述
楼市上半年转眼已结束，相比去年的*热，今年的楼市更多是想不到、彷徨和焦虑，然后陷入未知的等待。虽宏观经济没有明显差异，但受信贷收紧利率上浮等影响，去年楼市的各项成交数据**刷新，而是如同股市一般，陷入绿色的死寂。
购房者选择了观望，开发商变得焦虑不堪。东莞市房管局签约数据显示，上半年东莞商品房成交面积和套数分别比去年同期大幅下降38.7%和41.83%。市场形势突然急转直下，开发商回笼资金乏力，低*付、特价房再次杀入江湖，但成效似乎并不如预期理想。已经到来的下半年楼市，目前并无太多改变。不过，市场分析人士认为，随着下半年房企加大供应力度，应该比上半年会乐观一些。
贷款利率上浮挫伤刚性需求，楼市成交下滑4成
上半年，全国楼市一片萧条低迷，东莞楼市也受到信贷政策收紧、供应紧缺影响，市场交易处于低位徘徊。虽宏观经济环境与去年没有太多变化，但银根收紧导致贷款利率上浮，购房成本升高，直接挫伤了部分刚性需求释放。此外，住宅供应一直低位运行，致使楼市成交持续低迷。
统计数据显示，上半年东莞商品房成交253.58万平方米，比去年同期下降32.93%，比2012年同期下降1.40%。住宅成交210.32万平方米，比去年同期下降38.70%。对于楼市成交萎缩的原因，中原、合富等市场分析人士认为，更多是信贷收紧引发的楼市自主调整。“楼市在经历过去10年的快速发展后，进入到调整周期。在过去市场通过低*付、二三级联动等方式提前**需求后，上半年的房地产市场更多是*爆2013年的回调。”中原地产市场策略总监车德锐表示，正常情况下，进入4月市民购房欲望会大增，5、6月更是传统购房热季，但今年春节后楼市来访量回升速度非常缓慢，对比前两年的同期处于比较低位的水平。来访量的大幅缩减，不利于支撑楼市快速上升，为今年上半年住宅成交淡市埋下了伏笔。
不过，南都记者注意到，虽上半年商品房成交比去年同期有了大幅回落，但与2012年同期相比，仍相差无几。“只要东莞楼市月成交量在40万平米上下，就属于正常水平。”东莞市房地产协会***陈骏良表示。
房企业绩惨淡，低*付特价房成下半年主角
随着上半年楼市成交冷淡，在莞大部分开发商业绩也全线飘绿，比去年同期大幅缩水。若以去年全年业绩作为标准，上半年销售金额排行榜**名的开发商，有5家房企未能完成去年全年业绩的40%，9家房企未能完成去年全年业绩的50%。仅有恒大地产一家房企凭借恒大御湖和恒大帝景的**，完成去年全年业绩的89%。
“这就意味着下半年房企出货压力加大，上半年已经祭出的低*付、特价房依然会成下半年开发商走货的主旋律。”车德锐表示，房企为了完成全年任务，预计下半年推货力度会加大，很多项目集体出货，价格方面不可能卖得很高，加之市场竞争激烈，尤其区域内同质楼盘竞争更剧烈，开发商要大量跑货，只有通过“以价换量”策略才能出奇制胜。因此，下半年众多开发商为冲刺完成全年业绩目标，以价换量逐渐达成共识。此外，中原研究部监测数据统计显示，下半年纯新盘明显增多，共计有近40个，其中规模较大的楼盘增加显著，建筑面积超过19万平方米的楼盘有10个，如虎门万科城、中惠松湖城、鼎峰香堤雅境、星城翠珑湾、**翡翠湾花园、碧桂园天玺、珠江观澜御景等。
佛山新房成交面积同比下跌15%
上半年佛山一手房成交面积为369.30万平方米，相比去年同期下跌15.21%。如果对比2009年以来佛山半年度的成交量数据，就可以明显看出今年上半年佛山楼市并不“给力”。但与广州相接壤的南海区却出现逆市飘红，成交面积达到约156.7万平方米，成为五区中**同比大涨的区域。与成交量下滑相对应的是，今年上半年佛山一手住宅成交均价却出现了小幅上涨。据住建局统计数据显示，今年上半年一手房均价8699.38元/平方米，同比上涨6.33%。特别是南海区，不仅成交量在五区中一枝*秀，上涨6.45%，10114元/平方米的成交单价位居五区**，且同比上涨7.18%。
深圳上半年新房成交量同比近腰斩
深圳市规土委数据显示，2014年上半年全市新房成交15133套，与去年同期相比大降41.7%，新房成交面积142.39万平米，同比下跌39.43%。上半年，深圳全市新房成交均价23299元/平米，与去年同期相比上涨了9%。不过这与2013年1-4月份，房价全线上涨前，在2013年3月份**的“国五条”调控政策导致的短暂市场观望有关。
南都记者近日采访的多名中介高层均表示，下半年开发商将面临更大的去化压力，以价换量将是大势所趋，不排除会出现以促销方式进行的降价行为。而深圳供应量比较大的区域如龙岗、坪山、龙华、宝安中心区，价格下调压力大，会有定价明显低于市场价的盘出现。
中山上半年住宅成交下降近三成
中山市国土局统计显示，上半年商品房备案成交套数共43249套，同比2013年上半年44263套下滑2.3%，商品房成交金额共241.0亿元，同比下降11.0%。其中，住宅成为成交“重灾区”，仅成交25593套，对比去年同期下滑27.5%；成交金额174.9亿元，同比也下降22.1%。与此同时，楼价总体微升，南都记者根据国土局数据整理发现，上半年商品房均价为6146元/平方米，比去年同期上升2.9%；住宅均价为5945元/平方米，比去年同期升5.5%。值得注意的是，商用物业成交远超去年同期，成交套数、面积及总金额分别为17656套、97.9万平方米和66.1亿元，与去年同期相比分别上涨97.3%、78.2%及42.7%。
惠州1-6月全市住宅成交38575套
中原地产统计数据显示，上半年惠州全市共成交住宅38575套，总成交面积为389.79万平方米，总成交金额为231.35亿元。成交均价同比上涨6.41%，成交套数同比上涨3.9%。2014年上半年惠州重点区域城区(惠城区、仲恺区)本年度1-6月成交仅为10748套，相较去年上半年14487套的数据，同比下挫近二成半，成交总金额仅为82.6亿元，同比去年的105.8亿元下跌近25%。但惠东滨海片区8500套的成交数据比2013年上半年2754套增长近三成，这也是惠东片区自2011年交出的最好成交数据。
江门网签均价6745元/平方米，上涨9%
据江门住建局统计数据，1-6月商品住宅累计网签面积53.92万平方米，同比减少12.4%。成交均价方面，1-6月新建商品住宅网签均价6745元/平方米，同比上涨9%。整体而言，去年江门楼市一路高歌向上，量价齐升，今年遭遇楼市调整期，且库存量一直居高不下，截至6月底已有10600套待售商品住宅，消化周期达到12个月。
采写：南都记者 陈晶 王莎莎 蒋奇政 路漫漫 陈育 詹燕燕 萧倩苑韩碧英 实习生 王浩宇
其他城市的表现
广州一手住宅成交量同比降三成
上半年广州全市11区总计成交一手住宅3.302万套，同比去年上半年4.7708万套，大降三成。成交面积同样同比减少三成，上半年网签成交面积382.9万平方米，相较去年550.8万平方米的成交面积少约三成。
与成交量大降三成相反的是，今年上半年的成交均价却不减反增。上半年一手网签均价达到14978元/平方米，较去年上半年13723元/平方米的均价有9%的增幅,而对比去年全年录得的13289元/平方米的成交均价，更是上涨达到了12.7%。上半年成交均价的逆势上涨主要是由于广州今年年初以来限价限签政策放松，不少高价楼盘得以网签，而实现较大幅度的增长。
