全国房地产风险指数出炉 北上广深偏离度最高

今年，全国楼市房价降声一片，楼市的整体成交量疲软，明显不如去年火热。到底全国各个城市的房地产投资风险如何？

最近，上海易居房地产研究院发布了一份《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险识别系统报告》。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这是预测未来一年(2014年下半年至2015年上半年)的风险排名，在当前市场情况下，也可以说是房价跌幅排名。

北上广深房价偏离度最高

金陵晚报记者发现，在这份报告上提出，影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及14个二级指标。

该报告创造性地导入了房价偏离度与房价收入比偏离度，这在国内同类报告中尚属首次尝试。通过标准化和加权平均，得出35城2013年房价偏离情况。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。

从房价偏离的综合排名来看：四个一线城市“无悬念”分列一至四位，排名分别是：深圳、北京、上海、广州。报告分析，主要因为其2012-2013年市场回暖期间，房价领涨全国。贵阳、昆明、西安排名后三位，此类城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价偏离度最小。

整体而言，在未来一年房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，而偏离相对较小的城市，房价跌幅的空间相对较小。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。

南京风险不高相对稳定

报告对35个城市进行了投资风险度的排名，其中得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降价幅度较大，企业进入的风险越大。反之，则风险相对较小。杨红旭提出，2014-2015年度，房企不宜在高风险城市购地，但可以关注一下风险较小的城市。

从四个风险指标来看，南京的市场需求风险排在第18位，市场供应风险排在第23位，整体的风险评估度为27.5%，排在全国35个城市的第26位，也就是倒数第十位，属于投资风险较小的城市。

综合得分排名前五位的城市：宁波、兰州、昆明、沈阳和太原，也就是说这5个城市房价下降的风险最大。此类城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱。其中宁波2013年商品住宅期货存销比位居35个城市之最，达5.2，说明市场未来1-2年库存去化压力最大，房价上涨的空间小。

综合得分排名后五位的城市：厦门、大连、武汉、成都和郑州。此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。其中，大连、武汉和成都房价偏离度较低，一方面房价收入比偏离度均低于6%，另一方面房价增幅偏离度均低于2%。市场发展较为健康合理。