安居型商品房用地供应暂行规定公开征求意见农村集体用地盖安居房收益或四六分

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南都讯　记者郭启明　南都记者从深圳市规土委获悉，《关于促进安居型商品房用地供应的暂行规定》(以下简称《暂行规定》)昨日起公开征求意见。值得一提的是，原农村集体经济组织未征转用地可以招挂拍方式出让，收益分成有两种方式。这将进一步整合农村集体用地，拓宽保障房用地渠道。

已出让土地可增加强度建安居房

此次的《暂行规定》中，仍然延续一贯的优先安排安居房及其他保障性住房项目政策。在建设与土地利用规划年度实施计划中，优先安排安居型商品房及其他保障性住房项目，明确空间布局、具体地块和套数，确保安居型商品房及其他保障性住房用地供应。国有已出让工业用地、居住用地、商业用地申请用于安居型商品房建设的，则拟规定尚未开发建设的原协议出让的工业用地、自用住宅用地可以用于安居型商品房建设。尚未开发建设的原协议出让的居住、商业用地，可以增加强度用于安居型商品房建设。在该情形下，允许建设单位在批准增加的居住指标内，配建不超过增加建筑面积10%的商品房。

改造为住宅的拆除重建类城市更新项目，应按建筑面积配建一定比例的保障性住房。

改造为工业用地的拆除重建类城市更新项目，在综合考虑产业升级要求、区位条件、公共设施及交通市政承载能力的情况下，应当通过城市更新单元规划安排一定的独立用地，用于保障性住房建设，具体比例根据批准的更新单元规划确定。

农地盖安居房有两种分成方式

此前保障房建设用地的来源包括新供应住房用地、城市更新用地、产业用地配套建设、拆迁安置房、以及企业自有用地。而在此次公开征求意见的《暂行规定》中，对于原农村集体经济组织未征转用地建设保障房有了明确的规定。

暂行规定明确提出，在符合规划的前提下，鼓励原农村集体经济组织继受单位将未完善征(转)地补偿手续的用地用于安居型商品房建设。原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可以向市规划国土主管部门提出申请，经市规划国土主管部门征求市住房保障部门意见后，选择两种方式之一进行安居型商品房建设。

第一种方式为简单的收益分成式，通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让上述土地使用权，所得收益60%纳入市国土基金，40%归原农村集体经济组织。第二种则以增加配套商业用房的方式。通过市土地房产交易中心，以招拍挂方式公开出让上述土地使用权，所得收益90%纳入市国土基金，10%归原农村集体经济组织继受单位。选择此方式的，原农村集体经济组织继受单位还可获得不超过总建筑面积10%的配套商业用房，并在招拍挂公告中予以明确。以上述方式进入市场的，相关征(转)地补偿协议应当在成交之前签订，政府不再支付任何补偿款。

背景

农地入市新出路

深圳在经历了1992年和2004年两次土改之后，原特区内外的农村集体土地全部转为国有，原村民全部转为城市居民，集体经济建立了股份公司形式，将全市土地纳入政府统一管理。从理论上说，深圳“消灭”了农村，也不存在常规意义上的“农村集体用地”。但深圳市规土委相关负责人曾表示，很多土地在完善土地权益过程中还存在争议，在实际操作过程中出现“土地政府拿不回、集体用不了”的尴尬局面。

一边是极为紧张的土地资源，一边却是大量存在的土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市的农村集体土地，盘活农村集体用地资源成为重要课题。2013年1月，深圳出台《优化资源配置促进产业转型升级“1+6文件”》，明确表示原农村集体经济组织继受单位符合规划的产业用地可进入全市统一土地市场，并明确了交易方式和利益共享模式等内容。同年底，深圳市方格精密器件有限公司以底价1.16亿元竞得位于宝安凤凰社区的A217-0315宗地，其中土地收益的70%归政府，30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有。首块原农村集体用地成功上市，具有破冰意义。

而此次的《暂行规定》中，农村集体用地可申请盖安居房，对于收益分成也有明确表述，有业内人士表示，这无疑是农地入市的一条新出路。

此外，《暂行规定》的另一重要意义在于进一步拓宽保障房的用地来源。深圳市规土委曾在年度计划中公开表示，新增安排保障性住房用地项目受新增用地资源紧缺、城市更新项目推进周期长等多因素影响，选址与居民住房保障实际需求不尽一致，部分项目周边配套设施未能与项目实现同步建设、同步交付使用，有待进一步完善。而此次拟将农村集体土地纳入保障房用地范围，无疑将进一步拓宽保障房用地来源。