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穗:
房价、卖地压力暂未撑持广州松绑限购
从房价和卖处所面的压力来判定，广州并没有松绑限购的需要；若是从库存消化周期、外埠买家占比和投资客活跃度来判定，广州松绑也无不成。
房价压力：小
广州前7个月房价同比上升13.52%
本年以来，外资机构纷纷唱空楼市，认为中国楼市将会**、房价大幅下滑。即使国内机构并不认为中国楼市会**，但也认为中国浩繁城市房价大幅下滑的可能性很大。
房价可能**，也成为浩繁城市松绑限购的主要原因。
广州房价有没有可能**？又或者是，有没有可能大幅下滑，乃至需要**、松绑限购的境界？
从数据上看，没有。广州市河山房管局发布的数据显示，7月份，广州原十区一手室第网签均价环比呈现大幅度下滑，从6月份的19103元/平方米跌至7月份的17848元/平方米，跌幅跨越6个百分点。但一个月的数据并不克不及申明广州房价就此下行，例现在年1月份广州原十区房价还“只有”16116元/平方米，3月份却升至20128元/平方米。若是从更长时候段的同比来看，广州房价并没有下跌：本年1-7月份，广州原十区房价为18225元/平方米，比客岁同期的16054元/平方米还超出跨越13.52%。
本年以来广州确实有不少区域的楼盘在降价，合富辉煌（中国）市场研究部总监冯佩云在日前的一个**上也说道，广州房价呈下降趋向，金沙洲板块降价，南沙有50%的指标大盘在降价，萝岗区域全数在售楼盘都在降价。只是，局部区域的降价仍是没能反对房价的整体上升。
陈述显示，2014年-2015年度广州房地产短期投资风险度（比例越高降价幅度越大，投资风险越大）仅有33.3%，在全数35个城市中仅名列24位，掉队于北京、上海，甚至只有深圳的一半。若是从房价下行的角度来看，深圳、北京、上海都比广州更有松绑限购的*急性。
当然，若是从房价健康的角度来判定是否应该松绑限购，广州则是应该松绑限购的城市之一。业内助士吴定金在接管记者采访时说过，颠末本年的一轮降价之后，广州房价虚高的环境已有所改善。陈述显示，2013年北京房价收入比为14.5，上海为12.1，深圳为17.2，广州则只有10.9。
卖地压力：小 成交金额同比增一成
本年上半年，广州一级地盘市场可以说是“悲喜交加”，**季度主题是“喜”，第二季度则是“悲”。**季度广州持续降生了番禺、黄埔、荔湾与增城“地王”，然而第二季度地盘成交却急转直下，多宗靓地流拍或中止，大大都以底价成交。广州上半年共中止出让地盘7宗，流拍10宗。此中仅6月份，流拍高达7宗，中止出让2宗。
网监控广州河山资本和衡宇办理局网站数据显示，2014年上半年广州经由过程招拍挂体例出让的地块77宗，成功成交60宗。本年上半年，广州地盘出让金收入达412亿元，除去增城、从化，成交金额同比客岁涨近一成。据资料显示，广州2014年对地盘出让金收入估计是800亿元，本年上半年已完成51.5%。
按照打算，广州下半年还有浩繁靓地推出，固然降生“地王”的可能性在削减，可是完成或者接近完成本年打算的难度并不长短常大。在地盘出让金没有较着缩水甚至有所增加的环境下，广州当局松绑限购的愿望未必会很是强烈。
库存压力：中 去化周期从10.5个月到13个月
松绑限购的城市中，部门城市的库存去化达到了20个月，例如杭州。
广州环境要乐观得多。深圳市房地产研究中间研究员李宇嘉8月份撰文暗示，一线城市楼市的库存去化周期达到11个月，北京库存冲破1000万平方米，去化周期高达16个月，广州和深圳的去化周期别离达到11.8个月和17.6个月。在一线城市之中，广州的库存压力仍是小的。在本刊7月底的统计里，广州一手室第的库存消化周期仅为10.5个月（7月底的库存与上半年的月均发卖比），并未触及高库存红线。
不外，广州去库存周期一向在增添之中，截至8月11日，广州的库存消化周期变为13个月，*要原因是7月份的供给量大而成交量小，导致周期蓦地增添。这也同时申明，广州今朝库存压力尚不算大，但也有恶化的可能。从这个角度来判定，广州松不松绑限购都有必然的事理。
外埠人采办比例：低 非广州人买房少了25%
非广州户籍买家在广州买房的多不多？
以前良多。广州方圆地产参谋有限公司副总司理赖峥回忆，在2005年前后，那时广州楼市非广州户籍的买家很是多，*多的楼盘高达七八成。限购之后，该类型买家在广州楼市起头削减，*多的楼盘也只有五成摆布。
广州市常务副市长陈如桂日前在新闻发布会上也提到了非广州户籍买家在广州买房削减的环境：经由过程限购，广州户籍生齿购房比例从之前的65%增加到90%多。也就是说，限购之后，非广州户籍生齿购房比例从原先的35%下降到了不足10%，下降比例高达25%。
合富辉煌（中国）*席市场阐发师黎文江认为“限外”是本年广州楼市成交下滑的主要原因。“非广州户籍生齿采办少了25%，这个量很是大，这也是广州成交创10年来新低的主要原因。”至于房贷收紧，并非始于本年，客岁年中就已经呈现，一向延续到年末，但广州客岁楼市成交并没有较着下滑。由此可以判定，房贷收紧并非本年楼市成交低迷*主要的原因。浩繁中介人士在接管采访时也暗示，广州楼市成交陷入低迷，是从客岁11月广州楼市“穗六条”**、纳税证实从1年耽误至3年时起头。
若是真的想刺激广州楼市成交，打消“限外”政策是一个不错的法子。赖峥暗示，若是广州真的铺开非广州户籍购房的限制，成交会增大良多，出格是刚需楼盘。此外，“限外”政策今朝已经成功限制了大量非广州户籍生齿购房，从这个角度来判定，松绑“限外”也有事理。
投资活跃度：低 七成*付对投资客吸引力低
日前，有增城楼盘的营销负责人在其**伴侣圈里发信息说，在别人惊骇的时辰贪心，投资客此刻又起头出动了。
投资客是否真的再度捋臂张拳？
当记者问及**的投资**李詠，近期投资客还有没有投资室第时，李詠回覆说，他所接触到的都已经被限购了。
黎文江则认为，房贷收紧对投资客的影响仍是比力大的。投资买房一般都是第二套，今朝第二套房贷的*付要七成，三成从银行按揭。对投资客来说，要支出这么多的资金，投资购房的欲望大大降低，投资客此刻买房很少。
若是说但愿经由过程限购来削减楼市里投契、投资的成本，此刻目标已根基达到，从这个角度来说，松绑限购也无不成。
深:
深圳价钱
止跌期近？
2014年深圳楼市持续看淡，4月，地产中介21世纪不动产封闭在深圳*后一家直营店；6月，多家中介起头释放楼市不景气的旌旗灯号；7月，深圳房价已经跌回到一年前的程度……房价将来走势事实若何？8月6日，深圳市规划河山委明白，深圳仍按照国度分类调控的要求，严酷执行住房限购政策。有地产**暗示，上半年深圳楼市低迷，开辟商放缓推盘程序，购房者也推迟置业打算。但深圳刚需强劲，供需矛盾凸起，加上地盘财务依靠水平很低，深圳很可能是“北上广深”中*后一个打消限购的城市。
房价压力：中 不吃不喝15年买房
“三年前，这套98平方米的房子170万元就可以拿下来，此刻市价达到了300多万元。”家住梅林一村的谢师长教师，很光荣本身当初买下了这套房子，这三年，他和老婆的年均收入一向在30万元摆布。在华强北上班的杨密斯则没有这么幸运。两三年前，她筹算采办龙华水榭春天，那时1.7万元/平方米就可以买到，她感觉房价可能还会跌一阵子，就一向比及后来的2.8万元/平方米，也没有买成。更让她郁闷的是，迩来公司效益欠好，收入降低了一成。“如许一涨一跌，对我而言，房价收入比更高了。”杨密斯如是说。
有一种声音，快要些年房价高涨归结于“丈母娘的刁难”。深圳市统计局于2014年6月19日发布《关于2013年深圳市平均工资数据的申明》，明白深圳市2013年度在岗职工年平均工资为62619元，折合成月平均工资为5218元，家庭月均收入为10436元。深圳市规划河山委网站上发布，本年7月份一手房成交均价22563元。按照“套均面积84平方米、3成*付、基准利率贷款30年”的计较指标，房子总价189.5万元，等额本息法月供每月8429元，家庭购房月供收入比81%（月供除以家庭年代均收入），而房价收入比为15（房子总价除以家庭年均收入）。也就是说，一个双在岗职工的家庭，不吃不喝要15年才能买到一套房子。
卖地压力：小 即将迎来旧改时代
按照官方和机构统计数据显示，2013年北京实现地盘出让金约为1822亿元、上海为2044亿元、广州为762亿元。而深圳的这一数据仅为440亿元，2013年深圳财务收入4818亿元，地盘财务依靠度9.1%。从地盘收入比来看，2013年卖地收入在深圳全年财务收入中的比例不足一成，堪称是今朝国内对地盘财务依靠度*小的城市。而且，截至今朝，深圳本年尚无宅地成交。
在业内看来，无法依靠地盘财务的无奈实际，恰好为深圳鼎力奉行地盘轨制鼎新供给了动力和实际根本。2013年12月20日，深圳汗青上**块原农村集体工业用地，经由过程公开地盘买卖市场成功上市买卖畅通。这也是继1987年初创国有地盘拍卖后，深圳在地盘轨制鼎新范畴的又一次汗青性冲破，为进一步打破地盘财务供给了新样本。
8月6日，深圳市规划河山委明白，深圳仍按照国度分类调控的要求，严酷执行住房限购政策。深圳华夏地产研究中间司理王飞认为，供求关系是决议市场的*要身分，久远看深圳楼市依然是供小于求，需求长短常兴旺的，而且将来几年这种环境都不会改变，这与其他一线城市有较大区别。王飞说，一方面，深圳的城市生齿流动与本钱流动很是活跃，短时候来看，深圳没有打消限购动力，两三年后或有可能；另一方面，深圳的地盘财务依靠水平很是低，在“北上广深”四大城市中是*低的，推出的新盘也以旧城改建为主，即便楼市下行，深圳也不会像二三线城市那么焦急。
美联物业深圳及惠州区董事总司理江少杰认为，深圳现有新房地盘大多是数年前开辟商拿的地，这一批新房卖光之后，在将来2-3年将呈现室第供地断层，新的地盘次释放剧减。开辟商想开辟只能经由过程旧改，但旧改周期长、成本高，将不成避免导致新房供给断层现象呈现。而因为旧改成本高，钉子户越来越厉害，将来二、三线开辟商将会退出深圳市场。
投资活跃度：中 抗降价能力较强
“铺开限购，深圳必定会是*后一批，深圳的限购政策原本就是四大城市里*低的。”12日，美联物业深圳及惠州区董事总司理江少杰认为，四大一线城市*值得投资排名为深圳、北京、上海、广州。广州地大，外来生齿流动大，房价涨的慢，有可能*先铺开；北京限购要求太严，要求纳税或社保5年；上海也是如斯，要求3年；深圳只需知足1年交社保要求，门槛*低，供求比反差*大。
江少杰认为，比拟来说深圳地盘稀少，今后的新开辟的楼盘赠予面积会越来越少，为了保住成本，将来深圳楼市可能会豪宅化。将来5到10年，深圳房价会天然调节，“楼市有顶级的主动空调”。江少杰认为，2014年深圳室第市场是一个由“蛰”到“变”的过程，整体表示为，上半年冷僻开场，年中盘整，而下半年将蓄势待发。对于下半年楼市的走向，他展望室第市场买卖量筑底企稳，价钱止跌期近，这对于观望已久、扭捏不定的购房者而言是入市良机。
外埠人采办比例：较高
港人热衷深圳购房
异地置业之风始于香港人。早在上世纪90年月初，饱受高房价之苦的香港人，纷纷到楼价只及香港十分之一的深圳进行投资置业。后来，跟着“深港一体化”程序的加速，在深圳工作、糊口的香港人日益增多，香港人纷纷调整了置业标的目的：从以投资为主的小户型向以自住为目标的中大户型改变；从集中在罗湖等港口地域买房转为在全市各区分离置业；陪伴着深圳地铁的开通，香港人在深圳购房和消费的半径更广了。
今朝，香港人在深圳购房只需年满18周岁，供给有用身份证件及银行流水，在中国境内尚未采办自住型商品房即可。在履历了一段时候的低迷期之后，近日，香港人北上深圳置业再次呈现昂*迹象，有的港人甚至破费数万万元成为深圳独栋别墅的买家。8月2日，位于深圳罗湖区的楼盘“半山道一号礼宾府”进行产物发布会，这批产物包罗130-192平方米高层和238-514平方米别墅，本年8月现楼发售。300余名与会者中，有近60名香港客户。工作人员介绍，在“半山道一号礼宾府”的所有业主傍边，香港业主占比约15%。
深圳华夏地产事业二部董事总司理黄珊珊介绍，从本年下半年起头，香港人在深圳置业的比例较年头有小幅提高，多选择港口和前海等区域，会选择熟悉的开辟商，若有港资布景的企业。深职院房地产研究所所长邓志旺说，作为距离香港比来的一线城市，深圳持久以来对于香港人均有吸引力。深圳一些“半山式别墅”在港人中产阶级中很受接待。对于本年香港人士热衷赴深置业的原因，**认为，因为香港楼市近期价钱走低，从而“逼走”香港的一部门投资客，进而转投包罗深圳在内的良多内地城市。
深圳市统计局数据，截至2013年年底，深圳常住生齿1062万，户籍生齿310万，非户籍生齿752万。8月11日，记者从深圳华夏地产研究中间领会到，整个2013年，深圳购佃农户总数113376人。此中深圳当地户籍有69568人，占比61.4%；广东省（除深圳）的客户为10164人，占比9.0%，内地客（除广东）27794人，占比24.5%，港、澳、台外籍一共5850人，占比5.2%。
库存压力：中 去化周期增至14.7
2014年上半年，深圳楼市在表里市场灰心情感的影响下，观望日渐稠密，开辟商放缓推盘程序，供给削减，购房者推迟置业打算，楼市呈现了较着的供求不振的现象。据中联地产统计，2014年上半年深圳新房共成交15133套，同比客岁上半年下降了41.7%。华夏地产**阐发，整个上半年深圳推盘量不高，仅有客岁一个季度的量。
记者查询得知，客岁1月，深圳新房库存308万平方米，去化周期7.8；客岁6月份是两年来*低谷，库存只有255万平方米，去化周期6.5；本年1月份，库存334.9万平方米，去化周期10.7；之后逐月递增，到7月份达到峰值，库存362.4万平方米，去化周期14.7。
本年7月，受限购松绑利好，整体空气较前期有所缓和，但受制于房贷依然收紧，深圳新房成交量已持续3个月下滑。深圳华夏二级市场董事总司理玉家雄认为，在市场下行布景下，对于刚需客户来说，住房是糊口阶段性的需求，显得更为*急，只要住房品质适宜且价钱在能力承受规模内，均会择机入市。
玉家雄称，近期，深圳一些开辟商为完成发卖业绩，*要采纳让利促销办法，但成效并不显著。接下来，开辟商的营销和订价策略可能均会发生改变，*要从推货、宣传、客户群体等方面进行调整，而价钱方面是否会有进一步的调整取决于开辟商对项目走量的要乞降降价后对市场的预判。
珠:
珠海楼市若放松影响并不大
近日，羊城晚报记者从珠海市住建局领会，关于“双限”去留问题相关部分仍然“正在研究中”，若有转变将会发布正式通知布告。
作为一个二级城市，房价却一向盘桓在一线城市的排行榜前列，是以在2011年11月1日，珠海为了不变市场，率先全国起头实施双限政策，但仅限主城区香洲区，当地居民和缴纳一年以上社保的外埠人，只能在香洲新增一套房；对于全市新申请预售的楼盘，价钱不得跨越每平方米11285元，不然将不批预售。而无采办社保和纳税的非当地居民不克不及在香洲买房。该政策颠末3年的实施，不少业内助士称，因政策不算太严酷，开辟商早已有多种体例“避限”，今朝无论打消与否对珠海的影响都不大。
房价压力：三线城市工资一线房价
珠海本年前7月房价同比微涨5%
本月新出炉的本年7月中国房地产指数系统百城价钱指数陈述中指出，全国新建室第平均价钱为每平方米10835元，而珠海为每平方米13223元，排名全国第11位，同比客岁7月上涨近5%，在广东省内仅次于广州和深圳。有汗青数据可知，珠海的房价在2012年年末时就已经起头超越全国的均价，且固然偶然有跌势，但一向在上涨态势。
比拟房价，作为一个户籍生齿仅150多万的小型城市，珠海的人均收入却一向排在珠三角地域的末位。梳理曩昔5年的数据发现，2013年，珠海全市城镇生齿年均收入36375元，比2009年增加59.12%。昔时珠海市“月平工资”为4665元，同比增加15.44%；此中斗门区（含新青、白蕉科技工业园）为4127元，金湾区（含高栏港经济区、三灶科技工业园）为4073元。
如斯月收入和房价的对比，让珠海到底是一线城市仍是三线城市激发了热议，有人认为珠海生齿基数小、经济总量不足，该当同中山、汕甲等地同列为三线城市，但珠海房价和糊口成本却较高，几乎达到了一线城市的房价程度，在珠海，工资上升速度远远低于房价上涨速度。
珠海左岸地产营销总监廖海珍说，两年半的“双限”，固然房价略有波动，但都是小幅度的，总体仍是在稳步上行的态势，无论是市区、西区仍是临近的中山坦洲等地，楼盘价钱都没有呈现大幅度的上涨或下跌，这申明珠海楼市在浩繁利好的支撑下，楼市成长相对不变，她说若是处所当局要调整政策，必然要颠末多方面的均衡，即使打消，估量也需要必然的时候进行评估影响度。
珠海房地财产**人士程广平直言，“双限”对于珠海的房地产市场影响其实并不大，*要是购房者的心理影响，珠海楼市有其特别的布局，如限购的市区多是尾盘，且都是大户型，刚需的小户型都集中在不限购的区域，本年的低迷是因为全国大情况影响，但若是可以或许打消限购，仍是会给市场注入较大的决定信念。
外埠人采办比例：高
有的楼盘七成以上为外埠投资客
珠海的房价高企，不少业内助士一致认为，接近澳门是珠海得天独厚的优势，再加上港珠澳大桥等项目标扶植，珠海的房价难下跌。珠海房地产龙头华发集团，在珠海各区域有近20个楼盘，该集团一位高层透露，本年以来，华发四时涨幅已达50%，近年初涨了4000元，但另一楼盘华发水岸因有70%的投资客，房价涨幅并不较着，若是铺开限购的话，估计将激发新一轮的房价上涨。
华业集团一位负责人在传闻佛山利好动静之后，立马向相关部分探问，因为该公司楼盘多为临海豪宅，一半以上为外埠购房，如过珠海跟从，将带来重大利好。与一些开辟商分歧的是，部门投资客起头回归理性，从东北南下经商的陆师长教师在珠海拥有多处房产，他说此刻炒楼时代已经竣事，除非全国大面积的市场回暖，不然不会再考虑投资房产。
其实，除了接近澳门，珠海自身的宜居情况也是吸引浩繁投资客的主要原因。程广等分析，珠海当地人太少，采办力有限，珠海在多年前就成为投资客的*选城市。*较着的特征是，珠海不少海景楼人气冷僻，但大部门都售罄，这些都是外埠人的度假或投资的房产。廖海珍也感慨，在2003年之后珠海房价起头节节攀升，到2005年后，外埠投资客越来越多，2008年金融危机之前，数目达到颠峰，不少业内助士都说，珠海已经不是珠海人的珠海了。
库存压力：大
按照上半年的消化速度至少要3年
近两年房地产市场不如斯前红*，本年上半年，珠海的房地产发卖不太抱负。珠海商品房预(销)售专网数据显示，作为限购区域的主城区，上半年商品房仅网签成交了2389套，与2013年同期成交的4113套比拟下跌42%。而在7月几乎接近尾声，网签成交196套，此中室第182套。
截至7月22日，珠海主城区可售房源共14013套，可售面积168.88万平方米，若按照本年上半年的去化速度，这批库存大约需要3年才能耗损完。华夏地产珠海市场研究部门析指出，珠海限购比力局限，*要区域在主城区，但主城区供给有限，是以价钱走高，将客户挤到西区等郊区地域，同时各方利好身分的影响，西区成为珠海楼市供给的主疆场，数据显示，6-8月珠海西区供给量达9.27万平方米，程广平说，若是经济大情况变好，楼市将迎来新的拐点。
卖地压力：大
成交面积和数目均有下降
本年，珠海的地盘市场略显冷僻。珠海市统计局数据显示，本年前5个月珠海商品房发卖面积为100.37万平方米，同比下降18.4，此中室第发卖面积为93.92万平方米，同比下跌15.4%。从数目上看，上半年共拍出50宗地盘，但地盘收入仅有65亿元，与客岁同期比拟则下降了28%，此中39宗地盘是底价成交，更有两宗商住地因无人出价而流拍。
在客岁“地王”频出的横琴，本年的地盘市场比力沉寂，前7个月没有成效一宗地块，直到8月才有两块专供澳门企业的地块成交。横琴客岁的地盘成交总额高达68亿元，比本年上半年珠海全数的卖地收入还要高。有业内助士暗示，珠海地盘市场一方面是受楼市发卖不很抱负的身分影响；另一方面是客岁地盘买卖*热导致不少开辟商囤积了大量地块，是以本年需求有所缩减，本年*宗商住用地流拍的环境，更是凸显地盘市场较着降温，开辟商地盘储蓄渐趋谨严。
