赵卓文:2014年中国房地财产呈现“新常态”

习惯了“高速增加，快速成长”的中国房地产市场，在2014年发生了重大逆转。

1、“缩量市场”呈现，蛋糕越做越小

2014年1-7月，全国商品房发卖面积56480万平方米，同比下降7.6%，属近10年来罕有。比拟于2013年同期发卖面积25.8%的增加，2014年的缩量市场，确实来得令人始料未及。

2014年全国发卖面积同比下降，已成定局。

不只是发卖面积下降，2014年1-7月全国房地产投资额同比增加也下降至13.5%。若是当局没有进一步的刺激政策，估量2015-2016年，房地产投资增加有回落至负增加的可能。

房地产投资增速下降和房地产发卖面积的下滑，直接带动中国经济增速放缓。

然而，办理层既然已经接管了经济增速放缓的事实，7%-8%都在容忍规模内，在将来2-3年内经由过程货泉宽松政策来“强刺激”的可能性很小。

如许看来，2013年极有可能是中国房地财产的一个阶段性的顶部，也可能将是一个汗青性的顶部。

2、地价、房价增加放缓，行业**程度下降

在曩昔10年，地价以年均20%-30%的速度上升，房价以年均10%-15%的速度增加。大型房地产商经营业绩10年增加100倍的，触目皆是。

然而，如许的增加速度，难有持续性。

2013年124家A股上市房企平均净利率为13%，此中万科为12.8%，保利为12.9%，招商地产为12.9%；

2014年**季度，124家A股上市房企整体净利率为12%，过半房企业绩下滑。此中万科为13.4%，保利为9.5%，招商地产为15.2%。

预期将来几年，国内除了北、上、广、深等中间城市外，大部门城市的地价程度将维持平稳低增加趋向，房价“稳中有降”，将是主基调。

大型房企的增加狂澜，也将消退。

这种“新常态”下，通俗个别投资者经由过程购房来进行资产保值增值，难度将越来越大。不少处所，当局即使铺开限购，也难以从头激活市场。

3、“求过于供”让位“供过于求”，促销成为新常态

房地产产物个性特征较着，买家普遍，决议了房地产广告的铺天盖地。将来几年，“卖尊贵”将让位于“卖实惠”，促销信息泛滥，将是新常态。

令人担忧的是，将来可能不止是开辟商促销房子，一些持有多套物业的投资者也将抛售物业。

每一轮经济波动或政策调整，都可能激发抛售潮。房产税、物业税，甚至买卖税费、地盘增值税的**或调整，都可能激发物业抛售。

将来几年的楼市，将一改“单边上升”的态势，代以波动的形态为主。

4、任何类型物业都可能“饱和过量”，任何城市都可能“产能过剩”

“风险”成为新常态。

无论是二、三、四线城市，仍是一线城市，将来都有可能面对“饱和过量”。“回归一线”规避风险。只是开辟商一个夸姣愿望。

做室第难，做贸易更难，做写字楼难上加难。

疯狂和激进的房地产投资，逐渐将被稳健和理性所代替。

房地财产的新常态，**关头词：缩量、负增加、见顶、供大于求、微利、促销、卖实惠、产能过剩、稳健、理性。