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2013年5月，上海新华路一地块以46亿元的成交总价拍卖，成为名噪一时的总价“地王”。但现在15个月曩昔了，该地块仍未动工。而据媒体报道，这一地块的资金来历于房地产**。近日《每日经济新闻》记者在现场现实走访发现，该项目仍然未开工。那么，项目背后的**基金可否按时兑付？记者试图采访此前媒体报道所说起的**基金办理方——**湾投资集团董事长申威，但后者答复称“不在国内，不知道环境”。
近年来，良多**涉足房地产项目，现在楼市道临下行压力，一旦项目开工迟缓，或发卖回款迟缓，跟着退出时候越来越近，将给**带来兑付压力。
旧日地王变“废品收受接管站”/
2013年5月29日，上海市长宁区新华路街道71街坊地块出让，成交价*达到46亿元，刷新了昔时的上海总价“地王”记载。据测算，这一地块楼板价近3万元／平方米，溢价56.96%，出让文件显示地块为体裁、商办用地。
值得一提的是，摘得这一地块的是名不见经传的北京福润天成房地产有限公司（以下简称福润天成），那时福润天成成立还不到一年。北京市工商局网站显示，福润天成于2012年9月21日成立，注册资金1000万元。《每日经济新闻》记者领会到，该公司在北京、上海两地多次介入地盘竞拍。
新成立的福润天成如斯大手笔拍地，被认为幕后还有高人。有媒体曝出，福润天成的背后是**湾投资集团。**湾前身是北京华美地产，靠地产代办署理掮客起身，此后涉足地产开辟与地产金融范畴，作风凌厉，被认为是业内的“狼性团队”。但**湾近年来行事低调，决心淡化项目公司的布景信息。
据媒体披露，**湾的运作模式是，向各方投资人募集较大规模的资金，成立一支**基金，再设立一个项目公司对这一支**进行打理，继而找到一家开辟商合作，以雄厚的资金去拍地，并开展后续的开辟等工作。形成“投资人－办理公司－开辟商”三方合作的模式。
据领会，此类地产**有固定的投资刻日，对投资人有投资回报率的**。
本年8月底，距前述上海新华路“地王”拍出已颠末了15个月，现在进展若何？《每日经济新闻》记者进行了实地探访。
这一地块地处上海长宁区焦点地段，建筑密集、人流量大，地块被略显陈旧的围墙围住，朝北开出一扇门。走进这扇门，空旷的地块上杂草丛生，坑坑洼洼。地块上散落着废旧轮胎等杂物，没有任何建筑施工的迹象，地块**也没有任何施工通告。
空位上建有一个用集装箱简略单纯搭盖的废品收受接管站，零散有三轮车载废品进出。收受接管站的守门人员向记者暗示，从没有传闻这一地块要开工。
回望客岁这一地块拍出时，前提可谓苛刻。上海市规土部分要求地盘款一次付清，但地块的出让却要分批次进行。福润天成的夺地成功一方面显示出惊人的资金实力，同时暗藏了地盘需要较长时候才能交付的时候风险。 记者登录上海市城乡扶植和交通委员会网站，并未查到该项目标扶植施工许可托息。随后，记者登录上海市规划和河山资本局网站，也未查到上述地块的规划施工扶植许可证等文件。
记者就这一地块相关问题短信扣问**湾投资集团董事长申威，他答复称“不在国内，不知道环境”。
地产**面对退出难题/
**湾投资集团在业内有一个称号，叫做“房地产投行”。
集团官网信息显示，“在基金办理范畴，我们是市场的先行者，把握着领先的地产金融专业常识和买卖模式。”
从官网信息不难看出，**湾的工作首要集中在资金募集阶段，项目标开辟需要和开辟商合作完成。**湾对开辟商的要求是，二级开辟天资以上，累计开辟面积100万平方米以上、开辟企业或者其股东资信好、可供给质押担保前提等。
据《21世纪经济报道》披露，有内部人士透露，**湾倡议的富达股权基金为前述“地王”出资。富达基金介绍资料称，公司首要营业是鞭策房地产投资与开辟，是为房地产行业供给股权合作、股权融资、股权并购等勾当的融资渠道。
一研究员告诉《每日经济新闻》记者，国内的房地产**凡是是“3+1”、“3+2”或“5+2”模式，即用3到5年投资，再颠末1到2年退出。今朝国内房地产**的年回报率程度为12%~18%。以新华路“地王”为例，若是是“3+1”模式，需要在拿地后两年之内开工，才能按时退出。而上述项目2013年5月底拿地，2014年8月仍然未开工，非论是规土部分出让的问题，仍是其他原因，留给“地王”的开工时候都只剩泰半年。
薛建雄认为，**湾旗下公司发卖能力很强，但新华路“地王”拿地价*较高，且今朝市场处鄙人跌行情中，项目推进可能并非易事。
现实上，对于房地产**来说，因为波及到期兑付的问题，时候成了一个很敏感的工具。
卫民不动产总司理蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，本年下半年，房地产**违约的环境会很是多。原因在于前期地价太高，而现阶段楼市下滑态势较着，一些**可能不仅达不到**的收益率，连还本都成问题。
业内助士指出，前期拿到大量资金的地产公司，在资金投出去之前很是焦急，这些资金随时都面对贬值的风险，有些企业不得不高价拿地，这在必然水平上可能会影响到**基金投资人的收益。
蔡为民指出，有一些**基金在募集一期完成后用于拿地，但并没有筹办好进一步开辟的资金，是以就需要继续募集第二期、第三期资金。在现阶段，市场呈现转冷，各方面都对房地产看淡，**基金后续的募集就成了问题。一旦进入如许的恶性轮回，一期的资金就有“沦亡”的危险。
