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高库存量给惠州房企很大压力。
基于上半年惨淡的成交数据，“金九银十”购房季的到来掀起众多房企新一轮希望，众多开发商使出浑身解数争夺可能存在的客户资源。据中原地产数据显示，今年下半年惠州全市预计新增供应数量为6.3万套，新增供应面积为675万平方米，同比有小幅收缩，但仍属高位。其中，占据主导的惠城区预计新增供应量240万平方米，环比增长一倍。按照上半年去化速度来看，惠州楼市的库存危机将进一步加剧，房企去化压力*大。业内观察人士表示，降价是整个楼市通行的做法，下半年楼市价格调整的可能性较大。
上半年惠州成交持续下滑，下半年“集中跑量”冲销售业绩
今年上半年，受全国市场环境、信贷收缩及供需失衡等因素叠加影响，惠州楼市步入深度调整的低迷阵痛期，成交持续下滑，房企分化加剧，市场下行态势趋显。
尽管如此，迫于销售业绩压力，部分房企仍在下半年抛出较大的货量以实现销售目标。据中原地产监测数据显示，今年下半年惠州全市预计新增供应数量为6.3万套，新增供应面积为675万平方米，相比去年同期有小幅收缩，但仍处于高位。其中，惠城区（含仲恺）预计新增供应面积240万平方米，环比上半年增加一倍，同比去年上涨55.8%，占据下半年楼市供应量主导。惠阳与大亚湾片区约占整体供应量的四成，惠东、博罗、龙门片区预计供应量占整体比例的30%.
中原地产分析认为，这是由于上半年市场环境持续恶化，更多房企将推货计划延缓至下半年，预计大部分房企将会集中在7-10月间进行推货，而11-12月楼市供应将逐步萎缩。
相关统计数据显示，8月*后一个周末，惠城区已有16个楼盘*先预热“金九”，传统销售旺季促使行业内掀起一场渐趋白热化的“*客”大战。
金山湖片区住宅供应居下半年之*，户型多为90-120平方米
作为惠州楼市供应主力区域，惠城区依旧以金山湖片区供应为*。据中原地产数据统计，今年下半年，金山湖片区预计住宅供应量为8275套，供应面积102.4万平方米，占惠城区供应总量的57.3%，同比小幅上涨，市场供应持续升温。从项目推货体量来看，品牌房企的推货力度依旧未减。其中，中信凯旋城以19.5万平方米、1583套成为供应量*多的项目，和**天玺湾、方直星耀**紧随其后。
从入市产品结构分析，该片区18个推新楼盘中，多数主力户型为90-120平方米三至四房。此前中诚嘉信数据显示，8-10月金山湖片区预计推货量为4200套，其中，90-120平方米产品数量为1136套，约占总推货量的27.05%.上述推新楼盘推货时间多集中于7-10月份，业内观察人士表示，届时产品同质化竞争将加剧。
另，仲恺片区以4969套、46.5万平方米的供应量位列下半年惠城区供应量第二，相比去年同期大幅上涨。中原地产分析，该片区供应体量较大项目有五经山水大关、大欣城、TCL康城四季等，片区新品以75-120平方米二至四房为主，主推中小户型以迎合刚需客群。但片区去化将迎来不小的去化压力。
14万套库存房能否去化，关键在于信贷政策调整
此前中原地产数据统计，截至7月份，惠州全市商品房库存套数共计139390套，存量面积达1481万平方米，虽然环比小幅下降0.8%，但按上半年销售速度计算，预计市场去化周期将高达25个月，这已是惠州楼市自今年以来持续6个月延长去化周期。
基于库存消化周期的进一步拉长，若下半年成交依然缓慢，惠州楼市整体供求比将进一步扩大，开发商去化压力加剧。惠州市中城嘉信房产经纪有限公司董事总经理杨锦斌指出，这14万套库存房的关键点主要在于信贷政策的调整。
据南都记者新近一项调查显示，相较二季度，惠州多数银行基准利率全然不见踪影，此前**基准利率的农行和广发行*套房贷利率，反而重新上浮5%-20%.五大国有银行利率无明显变动，普遍上浮15%.多家股份制银行*套利率略微松动，审批及放款速度加快。严苛的信贷政策依然是压弯各大房企的沉重稻草。
在此情况下，以价换量仍是下半年楼市的主旋律。自2月开启的降价促销手段，已被证实是颇为有效的营销方式，上半年惠城区业绩**名房企中有6家通过降价方式取得。惠州世联行总经理苏剑在此前受访时曾表示，降价是整个楼市通行的做法，亦是*好的方式。世联行策略总经理胡光宇也认为，资金回笼是各大房企现阶段的主要目标。因此，降价是必然的，下半年楼市价格调整的可能性会比较大。
贴士
A、如何选择购房时机？
1.以税收政策为参考点。每个购房者买房过程中都需缴纳一笔不菲的税费，如果国家对税收采取优惠政策，或者**相关财政补贴政策，比如实行契税与登记费在现行执行标准基础上减半等措施，将有助于购房者降低交易税费成本。因此，当税收政策趋向宽松时，购房者可考虑出手。
2.以银行信贷政策为风向标。历史经验表明，信贷政策的松紧向来是房地产成交水平的风向标。银行的态度与购房成本及门槛息息相关，普通购房者买房之前可先观察银行对房贷的态度，如果房贷政策较为宽松，说明楼市被看好，反之说明市场风险加大。
3.在降价15%-30%中寻找机会。均价的涨跌一定程度上影响了购房者对购房时机的判断。选择何时入市，不妨多对比过去一年与现在、上个月与这个月等时间段的均价变动情况，因为这代表着市场需求变化状况。一般来说，普通刚需项目降价10%-15%即可激活市场成交量，而**豪宅则需降价20%-30%，市场需求才会被大幅激活。购房者可在楼盘均价下调15%-30%的过程中寻找入市机会点。
4.理性挑选，不盲目“**”。对于具有一定购买力的购房者而言，一旦在相对优质的板块、潜力片区遇到适合自身需求及承受力的房子，应该果断出手。对于刚需购房者来说，小区环境、车位配比、户型、楼盘品质等各种因素都会影响日后居住舒适度，购房者不能仅把注意力放在价格上，选择适合自己的房源更重要。同时，准购房者应冷静面对市场上各类楼市信息，做出自己的判断，不能盲目“**”。
5.学会买“预期”。所谓买“预期”，就是观察一个区域的发展走势。买“预期”主要看两点：一是关注近两年国家有关部门对房地产宏观调控政策的主要方向，二是关注城市规划等部门近几年与以后有怎样的大动作，比如新城规划、轨道交通规划、重大投资项目等。
B、购房者需擦亮眼睛提防假降价
1.在选择购买优惠房源时须了解真实的优惠信息附加条件。有些开发商为了达到广告的噱头效果，往往会把一些重要内容如优惠条件故意弱化。
2.警惕拔高房价再打折的虚假促销行为。有开发商设置高条件折扣型，如规定买房者只有一次性支付全款，才有资格享受优惠措施。对于此类打折，购房者应先判断自己是否能达到所定条件。此外还有开发商大张旗鼓宣传打折，实则推出一部分楼层不好、房型不好的尾房。尾盘一般在楼层、朝向、房屋格局上有不同程度的欠缺。
3.计算开发商给予购房者优惠幅度。有楼盘打折措施设计得花里胡哨，有数重大礼看似诱人，实则经不起推敲。如楼盘推出“买房送车库”的优惠措施，看似实惠不小但如果该小区地下室被纳入人防工程建设规划，所以充其量只是一段时间内的使用权。
4.购房者购买优惠楼盘需实地考察。如参与打折房源所处的位置，是否靠近马路、房型设计是否有缺陷等。购房者还可通过其他方式探寻开发商打折的目的，是因尾盘结案，还是加快资金回笼速度等行情。
5.分析判断打折楼盘有无制约其居住舒适度硬伤。如物业服务品质、已入住业主对其的口碑、小区内物业环境、周边配套设施，这些都直接影响楼盘升值潜力。
