广州分站
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生意衡宇、租赁衡宇对通俗老苍生来说不是一件轻松的事，买得抵不抵、卖得好欠好；租价有高有低，业主得益了租客就有所损失，反之亦然……衡宇生意和租赁，涉及生意两边、租赁两边以及中介方，各方好处牵扯此中，都但愿实现各自的好处最大化，但又必需达至友爱协商公允买卖。
作为二手楼市持久的察看者，本报《二手楼市》版致力于二手房生意、按揭、租赁事宜的报道以及为泛博读者供给住房消费的指南，固然我们不在衡宇生意和租赁的“江湖”之中，但“江湖”中处处有我们留下的足印。
广州（楼盘）市二手房市场有着数十万套放盘盘源，可能你是一个准买家，或是一个放盘的业主，或是一个新结业来广州找房子的结业生，或是一个要放租的业主……买房卖房租房，该若何选择区域？若何签约？若何避开一个个陷阱？放盘售房出租衡宇，若何提防“假人”骗走衡宇？要若何看清合同条目提防风险？泛博读者对二手衡宇生意和租赁过程都有诸多疑问，在本专辑《二手房平安买卖手册》里，记者将对二手房市场的购房和租房全过程进行流程梳理，介绍每一个步调的概况，并在每一个可能呈现陷阱的处所插上“小红旗”，让大师留心警戒，并供给有效的资讯、网址以备读者日后查询。
买房卖房无非求个顺遂安心，以往生意两边和租客业主都把过多精神放在价钱上，但愿低买高卖，租到最廉价的房子。其实价钱笋不笋是见仁见智，可是过程麻烦或者惹上讼事倒是人人都不肯见其发生的。一旦发生胶葛则是何等高价或者何等笋的价钱都填补不了的。朴拙但愿这本《平安买卖手册》可以或许给你供给有益的帮忙，也但愿泛博读者继续撑持本报《二手楼市》版，继续把你在购房、租房中碰到的难题或故事与我们分享。
定金是生意两边或者三方在某件买卖事务上告竣一致，由买家交给卖家一笔费用，这笔费用交付后买卖是不成改变的，即使随后违约，定金也是不退回的。
订金则是生意两边或者三方在某件买卖事务上告竣一致，由买家交给卖家一笔费用，这笔费用交付后生意两边在和谈上有一条弥补和谈，给买方必然刻日的踌躇期，这个时代生意两边有一方违约的订金可退换，两边都不负有责任。
诚意金也称“意向金”，在生意两边就买卖时候初步告竣和谈后，买家付出给卖家一部门订金作为诚意金，在交付诚意金后卖家再不克不及与其他买家促成和谈。诚意金交付后，若是卖家违约，则由卖家承担违约责任；若买家违约，则卖家是不退还诚意金的。
“诚意金若何转为定金”应合同商定
据广州市房地产中介协会律师诠释，诚意金的处置分歧于定金，其遵循“合同自由”原则，按照两边的商定处置。在实践中，按照法院判决及行业老例，确认书中对诚意金的商定及生意两边议价是否成功，是诚意金可否返还的关头。在议价成功前，按照划定，生意两边均有权片面终止对中介公司的委托，是以诚意金该当返还。不外，生意两边撤销委托给中介公司造成损失的，应承担补偿责任。议价成功以生意两边就生意首要条目告竣一致或定金付出为准。一般来说，卖方收到中介公司转付的诚意金后，生意两边发生定金法令关系。这意味着任何一方拒绝买卖，都要按“定金罚则”处置，即卖方不卖房需双倍返还，买方不买房不克不及拿回诚意金。在此，有两点需要申明：一是诚意金的处置该当有明白的书面商定；二是中介公司该当严酷顺从合同商定，前提未告竣不克不及私行把诚意金转为定金。
在买卖过程中，为避免因诚意金转为定金引起的胶葛，生意两边及中介公司可以在衡宇生意合同或确认书中对诚意金的用途与处置方式、诚意金转为定金的前提等进行具体商定，以避免不需要的胶葛。
定金订金诚意金？
区别
“买方承诺书”
如同作茧自缚
生意两边碰头，合则签约，不合则两散，不外在现实操作中，还存在一个买方或卖地契方与中介签定的和谈，称为“买方承诺书”或“卖方承诺书”，以“买方承诺书”较常见。
买方看房很喜好，因时候已晚未能约到业主谈，更多的时辰是在中介鼓舞下，游说买方付出必然的诚意金，以某个代价承诺采办该衡宇，若是达到承诺价诚意金则主动转为定金。但往往买家在很喜好地看房并签下“买方承诺书”后，回家三思后轻易反悔，是以会呈现诚意金退款的争执，具体处置方式见上文。
为此记者提醒买家，即使长短常喜好，也没需要片面许下承诺，两边碰头再谈前提，比“剪发挑子一头热”更稳妥。
找房指南
对于可能是人平生一次的买房履历来说，好的开首就是成功的一半。若何做好置业筹办，领会生意成交流程，若何找房，选择合适的中介等等，都是你迈出置业的主要步调。
找房ABC：
A:睇楼纸
看楼纸是行业较多争议的一个工具，有一些买家随意签下看楼纸后再找别家中介成交而吃上讼事。故此，此刻不少买家都很是精明，要看楼就不签看楼纸，若中介对峙要签，则另找一家不需签看楼纸的中介行。
某大型中介法务部负责人暗示，消费者签下看楼纸，有可能被中介用作诉讼证据。故此，消费者最好在看楼纸上签下一个化名，并且最好为看楼时别的开通一个预付款的手机号，绝对不要利用实名制的手机号。有的中介行的看楼纸，甚至要求客户签下身份证号码，这位人士暗示，身份证号码绝对不该该具实签下，不然后患无限。
B：找中介or自行成交
通俗买家凡是是找中介公司介绍盘源，即使今朝处于二手房成交的淡静期， “中介行依然多过米铺”且“梗有一间在四周”，买家入内咨询必定会获得热情欢迎，一些大的中介行还供给饮用水和借用雨伞等便民办事，逢年过节还搞些勾当，其实多进中介门店没啥吃亏的。不外，中介行也需要佣金保存，今朝广州市尚未对中介佣金收费作出调整，独家盘最高佣金程度为3%，非独家盘最高佣金程度为2.5%，大师有能力可以议价，记得这个佣金程度是生意两边付出的佣金总和，中介对生意两边收佣跨越3%，可以到广州市房地产买卖监管中间和广州市房地产中介协会进行投诉。
除了中介促成的买卖外，坊间还有不少买卖是基于熟人介绍而告竣的买卖，这种自行买卖可以省却一笔中介佣金。两边有信赖的话，可以参考广州市存量房示范合同自行签约并进行网签。不熟悉衡宇买卖流程的可以找四周信得过的中介行进行代办买卖，即由中介人员介绍买卖过程并伴随到房管局进行递件过户，代办收费按买卖难易水平而收取，一般在几百元至1000元之间。
C：查册方式介绍
自客岁起头，广州市河山房管局打消查册收费。故此，买家在领会到方针房产的业主和尺度地址后，可以凭身份证到房地产买卖挂号中间免费查询别人房产。在查册表上，查询目标有“权力人证实产权”、“求购”、“诉讼”、“求租”、“公证”以及“其他”等选项。要申请查询的房地产权属信息必需精确填写，“房产地址”是必填项，该房产地址必需是尺度地址，与房产证上一致，随意按照“某某花圃某栋”不成能查到有关信息；此外，还需要精确填写“产权人”、“挂号案号”、“产权证号”的三个信息之一。唯有准确填写房地产地址以及产权人或挂号案号或产权证号，方可打印有关房产信息。
成功查册所得的“房地产挂号簿查册表”上只列出房地产地址、测画图号、楼盘占地面积、该单元的建筑面积和适用面积，其他房产证信息一概为空白。挂号附注上会透露若干房产信息，如地块是否已征收国有地盘利用权出让金以及房地产典质或涂销典质挂号的信息。
D：睇楼次数建议
按地产人士介绍，买家看楼复盘很常见，第一次看房合眼缘，可能下一次再带家人来看，有时辰还频频看。坊间建议看楼次数至少两次，白日一次晚上一次，白日看采光，晚上听噪音。此外，与周边邻人恰当扳谈来获得信息也比力主要，如顶楼单元是否漏水、一楼单元会不会潮湿。
对于学位房买家来说，到公安户政查询意向单元是否有落户以及到黉舍求证招生规模，也有必然的需要性，不外除非是昔时招生规模发布后“光速”购房，不然一般都是卖房后一两年才入读小学，地段招生规模每年都有微调，这是政策不成抗力，是学位房买家该当知晓的。
找房筹办：
筹办申请贷款所需资料
置业预算中建议有意购房的读者大小无遗地列出本身“胡想家”的前提，记者这会儿得给你“一盆冷水泼下来”，能买到浑然一体的二手房如恋爱一样，良多人传闻过没碰见过，能知足5个前提以上已算万幸，一般人都是在总价与区域上知足要求根基上就OK了。当然有个很神秘的身分叫“合眼缘”，看中的房子不问为什么，总之就是合适心意就好了。
那，我们从通俗人最凡是的做法起头，选房只需要以总价与区域两个前提即可睁开。对本版忠厚读者来说，持久看本报买楼简直相对轻易一点。本报《二手楼市》版持久监控广州市30大二手屋苑的成交价，各区都选定2~6个样本楼盘，都是区域楼价的风向标，大师在看楼前最好查询一下本报最新的30大二手屋苑的楼价，以此来鉴定在所属区域可否买到合适预算的房源，不然就需要恰当地扩大搜刮规模。
收楼指南：
网签合同对交楼和交代手续都做好商定，一般在出新证（一次性付款）或是收齐尾款（银行按揭）后15天内，业主结清衡宇的水电、煤气、德律风、收集、有线电视、办理费等费用，两边到物业办理处进行交代并挂号新业主资料等。
学位房买家注重的户口问题也宜在收楼前催促旧业主迁出户口。购房者可以在合同中商定必然数量的尾款作为收楼包管金，待收楼完结后再付出，两边对此可协商。
非即时收楼指南
二手衡宇生意也会碰到非即时收楼的物业（带租约出售、返租业主等），在这个生意过程中最好在钱银两清时进行收楼手续。
因为“生意不破租赁”的划定，部门衡宇带租约出售，又或是旧业主因未能实时入住本身的衡宇而需要继续在原衡宇栖身，建议新业主应与租客从头签定一份合同，以确立本身的业主身份，并把旧租约担当下来；新业主返租衡宇给原业主，也必需签正规的租赁合同，对租期和房钱作出明白划定，以免原业主“赖死不走”。
对买家说的话：
凡事预则立，不预则废。对于可能是人平生一次的买房履历来说，好的开首就是成功的一半。记者在几年的跑线采访过程中见过不少看楼者，宏发大厦有什么看楼车都上，东南西北乱看，从金沙洲到黄埔，从从化到南沙，几乎用脚把广州的邦畿量遍。
不外，说到底你需要的只是一个家，离单元不太远，坐公交或地铁几站地的距离最好，且周边最好有黉舍、病院和商场以及公园，小区里面有园林、幼儿园、会所泅水池，喜好跑步估量会把缓跑径也考虑在内；至于大门后的款式，要两房仍是三房仍是一步到位把“二孩”也考虑在内的四五房，朝向与景观又该若何，厨房有多大才知足一个“无饭”主妇呢？……
对于将来新家的构思，不需要迈开一步只需拿张纸就可以把本身的要求从最主要到次主要到次次主要一一填写；当然，在纸的别的一栏要诚笃地写上本身可以承受的楼款。家里人的撑持加上本身的积储就是你的首期，记住要恰当留下1万~5万元作为应急资金，二次装修款也要预留。
因为今朝广州依然实施限购，当地家庭拥有衡宇两套以上以及外埠家庭持有一套以上都需要停购，外埠人士新购衡宇必需具有持续三年的社保或个税证实，作为业主也应该领会一下买家是否有名额采办，以免空欢喜一场。
以首期款以及本人可承受的月供，在手机可以等闲下载房贷计较的应用软件，很是轻易就可以测算出本身可以承受的楼价总额。一般来说，首期款付款比例越高，供款年期越短，月供压力越小；首期款付款比例越低（最低也到30%），贷款年期越长，月供压力越大。
对于有靠山的“伸手派”，家里人可承担一次性付款的，这一栏可以免填。
对业主说的话：
今朝来说，业主卖房仍是相当幸福的，因为大部门买卖仍是实施业主实收，买家承担所有税费。
当然对于一些期望卖价过高的业主来说，此刻不是好的出货机会，因为一手房发卖不快，二手房买卖更慢，银行信贷也不太乐观，若是不等钱用，可以“持房免扰”。对于简直有售房需要的业主来说，开一个贴市价的放盘价是必需的，参照邻人或同组团近似的出售价（本版每周更新“一周楼市风云榜”，建议读者存眷），并在心里设定一个最低出售价，达价就成交。若是有多一个意向客户表达对物业单元的乐趣，业主可以恰当甄选买家，首付款越高或者一次性付款的客户优先，贷款客户在今朝情况上不占优势。
生意衡宇是签约履约的法令行为，卖了就莫回头，没有人永远低买高卖，不动产套现落袋为安就好。
签约指南
看中合心意的房源，一看再看比力之下，买家感受已选定心水靓屋，天然要进展到下一步——摆台议价。这个阶段首要是口头议价，大师各自揣度对方心目中的最低价，唇枪舌剑，中介在一旁火上加油。有些人争到面红耳赤，有些人则不动声色鉴貌辨色，一切尽在把握；有些报酬争一两万元咽不下那口吻，舍弃廉价房子却在几年后不得不买贵楼，而有些人则“衰感动”立马下决议而过后悔怨。
这个口头议价过程没有法门心法教授，不外在落笔签约过程却是有不少可圈可点之处，尤其是涉及产权、风险的法令贴士，列位买家定当谨记。
签约第1步
了了产权
既然已经“埋牙”签约，业主必需带身份证、房产证以及其他证实（如婚姻证实等），买家带身份证，在签约之时两边可以互相核实身份。签约起首要了了产权。有关衡宇产权，最常见的问题是以下四类：
共有产权：若有共有人未参加或委托，要与参加共有人另行签定和谈
买方在采办衡宇前，可要求业主出示由房管部分供给的产权查册信息，以具体领会清晰衡宇的产权环境。若衡宇为多人共有，签定合同时该当经共有人的签名确认，或者出示相关的委托证实，证实代办署理人有买卖生意的权限，不然可能导致合同无效。广州市房地产中介协会法令咨询办事中间律师提醒：如在签定生意合同时，只有部门共有人参加，而参加的共有人未能供给书面材料证实其他共有人赞成出售证实的，买方可与参加的共有人另行签定和谈，商定如未参加共有人此后分歧意出售该物业的，由现签定衡宇生意合同的共有人承担违约责任（可商定响应的违约金）。
隐形共有人：领会业主婚姻状况，确定是否属婚姻配合房产
这种环境多呈现于夫妻共有产权而产权人只有丈夫或老婆的名字。按照《婚姻法》司法诠释三的说法，婚前采办的产权属于小我所有，婚后由一方怙恃出资采办且只挂号在小我名下的房产，也属于小我所有。对于除了这两种环境以外的景象，只如果婚姻存续时代采办的房产，无论是以两人名义采办仍是以一人的名义采办，都属于夫妻共有房产。在现实环境中，对于适婚春秋的业主放盘，中介一般都要求其介绍婚姻状况，以确定是否属于婚姻配合房产。若是属于两边配合房产，应由两人配合签约出售；若是属于离婚析产的房产，应出示离婚和谈或者判决书。若是业主本人坚称衡宇为婚前采办，但不愿出示婚姻证实，适宜用第一种环境共有产权的处置体例，订立条目，商定业主应对日后呈现产权胶葛承担责任并付出违约金。
全权委托书：最怕炒家操纵全权委托书炒房
业主因为身在外国或者有其他要务而必需委托他人代为签约，凡是会出具全权委托书委托他人签约。在全权委托书上，会有“XX委托YY全权打点出售ZZ衡宇事宜”的表述，委托期也会注明。是以，买家需查对业主姓名和身份证号与房产证是否一致，全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的委托人一致。
最怕的是炒家用全权委托书来炒房，一份全权委托书有可能同时与多个买家签约，或者炒家与真实业主尚未结清房款，买家有可能身陷三角诉讼讼事，是以买家对全权委托放盘签约的盘源应小心警戒。
衡宇获得的来历：“赠予”衡宇或发生买卖评估价20%个税
房产证上有一栏为“衡宇获得的来历”，凡是都是“采办”，少部门为“担当”或“拆迁抵偿”，购房者需明白该衡宇的获得来历是否为“赠予”。若是是赠予而来的衡宇，而业主名下有多于一套衡宇，有可能发生相当于买卖评估价20%的个税。赠予的衡宇免征20%个税的宽免前提为业主名下独一房产且持有5年以上，分歧时知足这两个前提就会发生20%个税。
签约第2步
条目斟酌
广州市自2010年起启用新版存量房生意合同，读者可自行上房管局网站进行下载（登录网址www.laho.gov.cn——点击“在线办事”并拔取“下载中间”——鄙人载中间点击“买卖挂号中间”——在右边拔取“广州市存量房生意合同”并下载示范文本）。网签二手房买卖同时还需签订中介办事合同，该合同也可以在该下载中间的“交监中间”中下载。
新版存量房生意合同在付款体例中增添了有关银行托管的选项并提醒自行交割楼款的风险，同时也增添了物业维修资金的交代商定。购房者宜在签约前及早下载示范合同细心阅读，以免在中介地铺签合同时因慌忙而泄漏某些主要的条目。提醒一句：口说无凭，有什么主要的承诺都必需白纸黑字在合同中写下来。
付款体例： 凡是有按揭、一次性付款、分期付款等体例，签约时视楼款数额付出定金（楼价10%以内），一般是5万元~10万元，首期在递件过户当天交割，尾款则在出新证时交割。因为今朝广州市递件买卖至出新证的时候只有5~7个工作天，部门业首要求一次性付款客户在递件过户时全额付出，建议两边对楼款做银行资金托管。
交楼时候：业主收齐楼款，买家即可收楼，一般是以前一个步调完成后的15天内完成。有时辰业主觉得按揭款可以快速发放，是以等闲承诺买家过户后即交楼，但尾款却一向难以发放而买家又依据合同要求收楼，故此建议生意两边在前一个买卖步调完结后再算下一个步调的时候。
先税后证：今朝广州市中间六区已遍及实施先税后证的体例，故此在签约时两边需领会清晰买卖发生的税费，尤其是业主实收制之下全数税费由购房者承担，不计较清晰到时辰未递件有可能因税费又发生争执。若是买卖是由中介促成，凡是在签约前中介会演算一遍预估的税费。此外，今朝税局对买卖衡宇的评估有可能高于真实价钱，买卖两边也需对此在条目中有所筹办，以免姑且因税费而闹翻。
签约第3步
网上签约
二手房可以在中介公司的收集或是自行在网上签约。凡是正规的大中型中介城市对买卖进行网签，但一些小中介因不具备中介网签的前提或是出于规避当局监管的目标，也要求生意两边自行网签，生意两边需领会有关风险。
自行买卖的网签步调如下：
1.登录阳光家缘网站或广州房地产中介协会网站，点击进入存量房网上签约系统。
2.用户注册、登录。注册时应利用有用身份证实文件号码，包罗居民身份证、港澳居民证、军官证等。系统默认18位身份证号码，如利用港澳居民证、军官证等注册，系统会提醒身份证号“不足18位”，只要确认录入证实即可经由过程。
3.验证衡宇产权信息。输入衡宇的产权挂号字号、产权证号和产权人姓名等，对房源进行验证。
4.填写《存量房生意合同》。填写合同条目过程中，应每10~15分钟保留一次。
5.提交合同获取预签号。提交合同后，系统会显示预签约合同号，记实预签约合同号。
6.确认、打印买卖资料：生意两边本人持身份证实文件（或委托代办署理人持身份证件及委托书）、预签号、房产证原件到衡宇地点地的买卖挂号中间签约办事点打印《存量房生意合同》、《广州市房地产转移挂号申请书》、《广州市房地产买卖与权属挂号扣问记实表》、《广州市存量房网上买卖价钱自行申报表》等买卖资料。
买卖流程
①完税
今朝广州市中间六区房地产让渡已实施“先税后证”的体例，递件前需把本次买卖所发生的营业税、契税、个税缴清，故此到房地产买卖挂号中间先在地税处拿一个号交税。
②递件过户
生意两边凭完税证实以及两边身份证、房产证、网签合同到递件过户窗口进行递件，如无问题，生意两边可获得“受理收条”，受理收条上载明出新证的时候。
③出新证
一般在递件过户5~7个工作日即可出新证。
按揭指南
除了少数“富二代”或者“伸手派”，绝大部门购房者在今时今日高楼价之下买楼，都要以按揭的体例买楼。申请按揭买楼的步调，在二手房网签后与递件过户之间进行，同贷书批下来生意两边才可以递件。固然这是买楼后才会发生的步调，但购房者在看房前最好预先做“体检”，一是查抄小我征信环境，有无信用卡过期还款等不良记实，若是有持续3期过期还款，有可能会影响银行对贷款的审批；二是小我对楼款的承受能力，月收入必需大于月供的两倍（个体银行有可能提高到2.5倍），凡是首期款比例越高，贷款年期越短，月供压力越小。对于收入处于增加阶段的年青人来说，恰当利用贷款杠杆东西，月供高一点，年期长一点，可以买总价高一点的衡宇，因为今朝对二套房贷要求较严，若是几年后又换房，不太划算。此外，小我春秋+贷款年限不克不及跨越退休后5年。
良多购房者不清晰，申请按揭买房前还需要对衡宇预先“体检”。起首要确定楼龄，因为楼龄+贷款年限不克不及大于35。部门“高龄”楼梯楼是否可以或许贷款还与其建筑布局有关系，公积金贷款不接管砖混布局的衡宇申请，只可接管框架布局的衡宇。
签定按揭合同:
持证买卖: 非持证买卖：转按揭 or 赎契
二手房网签合同后，生意两边与银行签定按揭合同，买方拟购的住房将作为按揭购房的典质物，是以也需要业主在按揭合同上签字，赞成买方把有关房产作为典质物。为协助生意两边打点按揭以及日后的递件过户领新证，按揭公司也会让生意两边签订委托书，委托按揭公司打点有关事宜。生意两边在签订有关文件时有不懂之处可以多问，是以选择正规的按揭公司尤为主要。
持证买卖:
买方申请住房按揭，手续难易水平与业主也互相关注。若是业主的衡宇是一次性付款或者贷款已结清，业主手里拿着已涂销典质挂号的房产证，只需买方经由过程银行贷款审批即可到买卖挂号中间完税递件过户，出新证随即起头入押归档，入押归档完成后银行就可以放款。
非持证买卖：
转按揭 or 赎契
若是业主出售的衡宇另有未结清的贷款，那么购房者可以选择转按揭或是赎契。转按揭必需在业主的贷款银行地点的支行打点，不得转去其他支行或其他银行，业主向银行提出申请，售房人承诺将售房款优先用于了偿银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未了偿的贷款本息，购房人承诺买卖时将房款划入售房人在银行开立的账户上。经银行赞成后两边订立合同，银行也与买家签定新的贷款按揭合同，同贷批下来后，两边到房地产买卖挂号中间进行递件过户。
按照广州市买卖挂号中间的打点流程，转按揭不需要把新证流转出来，可以直接在交登中间转按揭、过户、入押“三合一”操作，流程有所加速，也防止买家付出首期即获得新房产证。
赎契则涉及业主自行赎契或者买家垫资赎契，业主自行赎契后的流程参照持证买卖。不外，值得注重的是从业主申请赎契到银行审批、到扣款、到银行打点涂销挂号，中心有可能需要一个多月的时候。若是买家垫资赎契，买家有可能在未递件过户已付出大笔楼款，这中心需要按揭公司对业主的银行账户进行慎密监控，以往买家垫资款被调用。凡是买家在业主获得银行核准提前还贷的扣款通知后再把有关金钱存入业主的账户，银行即时扣款，且业主的德律风银行、手机银行和收集银行办事必需提前中止。赎契后的房产证必需由按揭公司全程保管，至递件过户当日交给递件窗口，以防止呈现风险。
选择按揭办事：
银行直客 or 按揭公司
此刻“银行多过米铺”，各大银行都在推贷款“直客”的办事，购房者可直接到银行咨询住房贷款的环境，如适合可直接在银行打点。不外，银行人员也不会亲自帮客户跑，凡是城市委托按揭公司代办，客户利用银行“直客”贷款的按揭费较低，凡是包含评估费在内也只需1000多元，错误谬误在于“1对1”，若是银行审批欠亨过则会影响买房的买卖手续，有时辰会措手不及。
各大中介公司也成立了专门的按揭公司，坊间也有不少经营多年的按揭公司。按照行业协会的划定，按揭办事费最高不得高于贷款额的1.2%，据行业人士反映，1.2%是市场收费上限，凡是在0.6%~1.2%之间，购房者可以与按揭公司议价。利用专门的按揭公司办事，固然收费比银行“直客”贷款的按揭费要高一些，但胜在有专人办事和跟进，且按揭公司对接多间银行，比力清晰银行的贷款政策，可以按照贷款者的前提与银行的贷款政策进行匹配，量体定做按揭方案。
对于公积金贷款的申请者，他们还可以选择直接到广州市住房担保中间申请公积金贷款，所需的资料与通俗贸易银行的住房贷款一致。
筹办申请贷款所需资料
1、告贷人夫妻两边的身份证（原件及复印件二份）。
2、户口本（原件复印件一份）。
3、成婚证（原件及复印件一份）。
4、未婚需供给未婚证实。
5、仳离或丧偶者需要供给离婚证或和谈、判决书，配头灭亡证实（原件及复印件一份）。
6、收入证实。
付款体例指南:
对按揭购房者来说，付款体例相对简单，签约时付出定金，同贷书批下来后到交登中间完税过户，之后就是入押归档流程，银行在入押后即可发放贷款到业主的账户，结清尾款。需要提醒的是，买家需对银行批贷成数不足或者银行评估价不足应有所筹办，在网签合同中对这种环境已有应对条目，凡是是以现金补足的体例来补齐缺口。
资金托管指南:
广州楼价高企，且诈骗案件时有发生，遭遇“假人假证”而损失惨重的案件已发生多起。作为业主，他们不知道这小我是否有能力买楼；作为买家，他们也不确定业主的身份以及房产证的真伪。故此，二手房生意涉及大笔楼款的交割，本报强烈建议读者生意衡宇用资金托管体例来进行，所增添的时候可能不外是一两天，但对两边都有保障。对业主来说，一次性付款当然好，可是买家的付款能力是否信得过？若是买家在递件前已在托管账户存入足够的金额，相信会加强业主的决定信念。对买家来说，资金托管更是有利无弊，资金转出按照买卖步调进行，如递件过户后托管账户才转出首期，出新证才转出尾款，买家不再担忧资金的平安。
资金托管的步调也很是简单，广州市几乎所有银行都开设资金托管办事，凡是来说大银行的支行收集浩繁，供给资金托管办事的支行也多，小银行可能只有少数支行有资金托管办事，生意两边可致电广州市房地产买卖监管中间咨询银行创办资金托管办事的网点，也可直接咨询银行方面。签定二手房网签合同后，生意两边到银行签定资金托管和谈，在资金托管和谈上清楚订明托管资金每步转出的前提，达到前提才转出该部门的托管资金。今朝银行系统已可以对接存量房买卖系统，存量房买卖系统打点到哪一步，银行系统可以及时领受，故此理论上来说资金托管也可以达到及时到账，不外因为涉及到人工操作或者异行转账等原因，比自行交割楼款迟一两天很正常，但生意两边落得安心。今朝银行对资金托管暂不收费，具体请咨询银行。
租房指南
租客在四出寻觅“心水盘”的同时，也要多留个心眼，提防假房主骗房钱。这类圈套首要是操纵一些租客妄想廉价的心理，行骗手段多是操纵较着低于市场价进行转租，骗取租客的房钱。而作为房主，在出租衡宇时也需打点出租屋存案手续，因为这不单涉及缴税问题，若租客在出租屋内从事不法勾当，房主分分钟也要背上“黑锅”。
今朝，广州室第房钱程度一向连结稳步上扬的成长态势，若碰到远低于市场价的租盘时，有意承租的人士必然要多留个心眼，尤其是刚接触社会的高校结业生，租房时最好找诺言杰出的中介帮手，避免碰到“假房主”骗租。
第一招：委托中介公司揾楼较省心
合座红市场部研究员刘镜棠暗示，租客寻找“笋租”盘最直接有用的方式就是委托大型正规中介公司或浏览大型中介公司的网站，越是大型的中介公司所拥有盘源越多，找到“笋租”单元的可能性较大。
合富置业专业人士介绍，专业的中介公司一般拥有复杂的盘源，对市场行情也较为领会，并有专门的法式核什物业环境，使承租人的好处获得有用的保障。别的，如进行衡宇交收的时辰，中介人员也可协助业主与租客结算衡宇的各项杂费，如属于连家电出租的衡宇，中介人员还可供给条目清楚的家私电器清单协助业主与租客进行确认，不单为租赁两边省去不少的反复操作，规范专业的操作还可令任何一方削减发生不需要的矛盾及避免不需要的损失。
第二招：领会市场行情莫贪小廉价
现时，不少骗租的个案为犯警分子操纵租客不熟悉市场行情，贪小廉价怕麻烦的心态而到手的。为此，业内助士建议租客，最好经由过程中介公司、媒体等多方面渠道领会该区域的市场行情与房钱价钱程度，切忌呈现贪小廉价的心态。对于那些声称房钱很是低、不需要中介费、不消签合同、不消打点租赁挂号以及要求一次性给付全数或大部门房钱的环境，租客需多留个心眼。为了保障自身权益，租客可与业主到房管局或中介公司签定正规的合同，以求在最大水平上保障各自的权益。
第三招：具体领会物业环境核实业主身份
此外，租客在租房的时辰，要细心检验该物业的产权环境，并核实业主的身份，要求业主必然要出示房产证以及有用身份证实，除了检验证件的真实性、正当性与有用性之外，还可以经由过程阳光家缘网站等路子检验该物业的环境。在订立合同时，必然要核实两边的身份，业主也可以委托代办署理人签定合同，但代办署理人须就地出示有用的委托代办署理公证，租客与业主取得直接联系，以便确认衡宇的环境与相关租房的细节。
第四招：自动打点租赁挂号存案莫偷懒
值得频频强调的是，出租衡宇应打点衡宇租赁挂号存案手续，这是租赁当事人两边保障自身生命财富平安及维护自我正当权力的有用办法。经挂号存案的租赁合同，将更能保障承租人各项正当的权益——享有优先采办权、优先承租权、拆迁抵偿权及匹敌第三人的权力（即租赁刻日内衡宇产权人要让渡、典质衡宇时承租人可以按照原合同条目继续租住）。
第五招：准时交租+豪情牌更易与房主论价
而在租客续约议价方面，合座红市场部研究员刘镜棠建议，一般业主相对较为受用的来由首要包罗三方面。其一，与业主连结杰出的关系，做一个好租客，包罗杰出的沟通关系、准时交租及注重对物业及设备举措措施的庇护等，做到以上三点能为租客议价供给较大的帮忙。其二，在续约沟通时恰当表达你的难处。第三点就是领会市场行情，出格是市场行情不是十分好的时辰，客户可跟业主阐发物业空置期的收入损失及委托中介出租所造成现实收入削减等问题。
租房案例之 租客篇
未经业主赞成暗里转租衡宇属违规
梁蜜斯经由过程伴侣介绍与肖师长教师签定了《租赁合同》，租约的刻日为3年，房钱为3500元/月。几个月后，梁蜜斯发现肖师长教师将该物业暗里转租给A中介公司的掮客人刘师长教师，并签定《商铺让渡和谈》，而刘师长教师又以肖师长教师的委托代办署理人的来由与黄师长教师签定《合作和谈》，将该物业以5500元/月出租给黄师长教师，并收取押金11000元。梁蜜斯暗示，肖师长教师未取得其赞成暗里转租的行为，是违法行为；A中介公司没有向业主如实交付收取的房钱，涉嫌存在违规的行为。
案例阐发：对于合同没有明白商定承租人有权让渡已承租的衡宇时，其让渡行为要征得出租人即业主的赞成。在业主赞成的环境下，承租人可以让渡，不然承租人无权让渡。承租人仅有衡宇的利用权而没有处分权。若因未征得业主赞成而让渡衡宇，从而损害业主好处的，承租人负有补偿责任。
租房案例之 房主篇
出租屋不存案
租客犯罪房主背“黑锅”
2011年末，朱师长教师筹算将位于河汉区的自有公寓出租。朱师长教师委托了小区内的某中介放租，很快就找到了租客龙师长教师，那时朱师长教师并不知道需要打点出租衡宇打点挂号手续。半年多的时候里，龙师长教师按时将房钱转账给朱师长教师。直至2012年8月，朱师长教师接到公安机关通知，其衡宇被犯罪分子用于储存不法物品已被临时查封，罪犯已逃跑，要求朱师长教师归去接管扣问和进行相关处置。接到通知后，朱师长教师前去中介公司讨个说法，但中介公司大门紧闭，扣问四周居民才得知，就在案发当天民警曾在四周领会环境，案发第二天，中介公司就没有营业了。之后，朱师长教师前去房管部分投诉，并领会到该中介公司从未打点房地产中介机构天资存案手续。
案例阐发：出租方与承租方需一同前去出租屋地点的区房地产租赁办理所或其委托的街镇出租屋办理办事中间进行租赁挂号。打点租赁挂号后，若出租衡宇被犯罪分子用于进行违法犯罪勾当，业主可以以此作出有用匹敌。出租方如因本身的疏懒而没有实时打点租赁存案手续从而对自身好处发生任何晦气影响的，难以免责。
租客有优先采办权
房主卖房要提前通知
业主宋师长教师与租客王师长教师签定衡宇租赁合同，商定将宋师长教师自有衡宇租给王师长教师，并商定租期为两年，房钱2500元/月。出租6个月后，业主宋师长教师因急于用钱，遂经由过程某中介公司将上述衡宇卖给何师长教师并签定了衡宇生意合同。签定合同后，宋师长教师通知租客王师长教师，要与其解除租赁合同，以共同交楼给新买家何师长教师。
租客王师长教师认为业主的做法，已损害了本身的优先采办权并私行解除《衡宇租赁合同》的行为已组成违约，遂要求宋师长教师选择继续履行租赁合同或补偿其1万元，两边解除租赁合同。宋师长教师认为当初的租赁合同中没有商定解除条目，且本身为衡宇所有权人，出售衡宇不需征得王师长教师赞成。在两边协商无果的环境下，王师长教师将业主宋师长教师诉至法院。
在法院调整下，宋师长教师愿意退还王师长教师押金，补偿王师长教师两个月房钱共5000元，同时解除租赁合同。
案例阐发：在本案中，租赁两边订立的合同正当有用。可否解除合同关头在于此前宋王二人签定的《衡宇租赁合同》若何商定，如无明白条目商定“若何解除租赁合同”则应按照法定。
最高人民法院《关于审理城镇衡宇租赁合同胶葛案件具体应用法令若干问题的诠释》第二十一条划定：出租人出卖租赁衡宇未在合理刻日内通知承租人或者存在其他损害承租人优先采办权景象，承租人请求出租人承担补偿责任的，人民法院应予撑持。
出租方在签定租赁合同时，可明白订立解除租赁的合同条目，如出租方如要终止租赁合同，需提前一个月通知承租方，并免收承租方最后一个月房钱等。
