中国首富之争下的万达贸易地产

错过了阿里巴巴，港交所却迎来了万达。9月16日，港交所披露了万达贸易地产招股书，中金香港和汇丰成为其联席保荐人。据彭博社报道，万达贸易地产此次IPO募资额高达60亿美元。

尽管就公司的市值而言，万达贸易地产的600亿美元**没法子跟阿里巴巴的2,000亿美元摆布比拟，但因为两家公司魂灵人物的持股比例差别甚大，若是万达贸易地产能在本年底顺遂上市，2014年的中国*富花落谁家仍然存在不小的变数。

在曩昔，万达讲述的是一个“大”的故事。万达的招股仿单显示，截止到2014年6月30日，万达贸易地产在全国29个省市区的112个城市结构了178个贸易项目，涵盖万达广场、购物中间和豪华酒店。而在财政数据中，*吸引投资者的并非其在客岁创下867.7亿人民币的主营收入和248.8亿的净利润，而是万达今朝持有高达1,470万平米的矜持物业面积。

曩昔，万达的模式近似“以售养租”，经由过程快速发卖、快速周转来实现规模化下的现金流均衡。物业发卖是万达集团*大收入来历，不外近年来房地产市场合发生的转变使万达的物业发卖收入逐年削减，数据显示，2011、2012、2013及2014年上半年，万达贸易地产别离实现收入507.7亿元、590.9亿元、867.7亿元、318.3亿元及232.5亿元人民币，物业发卖营业的比重从2011年的近**逐渐下降到本年上半年的七成。

万达的房*固然在近年来慢慢晋升，但在业内程度其实不算高。具体到万达广场购物中间，2011年已开业的购物中间总可租赁面积442.5万平方米，平均每月每平方米房*收入57元；2012年的租赁面积605.1万平方米，平均每月每平方米房*收入63元；2013年的租赁面积770.6万平方米，平均每月每平方米房*收入70元；2014年上半年的租赁面积808.7万平方米，平均每月每平方米房*收入75元，也即平均到天天，旗下购物中间房*收入为天天每平方米2.5元。当然这与大部门购物中间位于二三线甚至四线城市，而且在2011年、2012年、2013年开业的项目较多，培育期都在三年之内，拉低整体房*收入有关。

在早期开业并位于一线城市的万达广场，其房*程度较好。好比2006年开业的上海五角场万达广场，2013年房*收入3.43亿元，平均每平方米每月房*157元。这个广场以体验式消费见长，***于五角场“彩蛋”周边商场。北京CBD万达广场2006年12月开业，可出租面积约15.9万平方米，2013年房*收入8,650万元，平均每平方米每月房*103元。

到了二三线城市，万达广场的房*则又较着下一台阶：成都金牛万达广场，2012年12月开业，平均每平方米每月75元；泉州浦西万达广场2012年9月开业，2013年平均平均每平方米每月房*72元。哈尔滨哈西万达广场2013年9月开业，2013年房*收入约50元/平方米/月。

有房地财产内助士称，全国的都会型购物中间的合理房*程度在80元/平方米/月―100元/平方米/月。可见万达属于购物中间房*程度的合理区间，但未见得大放异彩。而今朝四大一线城市中地位较为靠后的广州市，其市中间老牌商城河汉城购物中间以及老牌批发市场白马服装城的平均房*约500元/平方米/月，次一等的正佳广场和中华广场两个购物中间，平均房*约280元/平方米/月。

而跟着电商对于线下贸易的冲击，加上万达将来以三四线城市为主扩张的渠道下沉标的目的，万达旗下持有物业的评估价值固然年年快速上升，但租赁收入在晋升的同时租赁利润率却在不竭走低也将是难以回避的趋向，电商在中国贸易畅通范畴不竭上升的比重，也正摆荡传统购物中间的根底。

穆迪的阐发陈述称：万达贸易地产的债务总额从2013年末的人民币1,340亿元大幅增至2014年6月底的人民币1,800亿元，原因是2014年上半年现金收款放缓时公司加速其开辟勾当。是以，其净债务/净本*比率从2013年末的36.4%升至截至2014年6月的44.5%，其EBITDA/利*笼盖率从2013年财年的3.0倍降至截至2014年6月底的2.5倍。

畴前万达的贸易故事是“全球*大贸易地产商”，但在将来，它却要解决这个模式是否足够顺应当下潮水的问题，也就是从“大”到“新”，从全球*大贸易地产商，转向“中国糊口消费和文化娱乐的平台供给商”。在刚起头，万达仍是但愿凭借本身的复杂的线下资本试水，好比200万年薪挖角互联网高管，好比2013年末成立的万汇网等，都是这个阶段的产品。

但很快，万达发现它所提出的方针：在不跨越5年的时候里使会员数目达到1亿，线上线下贱量要互相转化，扶植用户大数据库……都不是在Alexa上排名10万开外的万汇网可以自力完成的，小款式的自有平台承载不了王健林对将来的弘大构思。在8月29日，万达出人意表地颁布发表与腾讯、百度合作成立万达电商，开启了新的万达电商战车，驶向它的新敌手阿里——而不是老敌手好比万科之类的房企。而早在此之前，万达终止了4年多的A股上市申请。

万达电商打算一期投资人民币50亿元，5年投入200亿元。万达集团持有70%股权，百度、腾讯各持15%股权。尽管三家巨子在发布会上对将来的“腾百万”这个含着金汤匙出生的“新生儿”描画了各类夸姣前景，但从更实际的角度，腾讯与百度这两大股东进入，有点像王健林用万达贸易地产的少数股份，向这两位巨子进行了一笔融资；而他们作为股东更像一种背书，令半个月后就火速在港交所提交了招股仿单的万达贸易地产获得了O2O范畴领先形象的金身加持，“腾百万”的金漆招牌也无疑让万达的转型故事更添光华。

在未来的结构上，固然此刻的万达已经起头大白将往哪个标的目的成长，但在现实经营上，我们没有看到“腾百万”们供给了更多的可操作细节。

当从传统贸易转型O2O办事供给商，万达的收入来历除了物业发卖、房*还会有金融办事。而做金融办事，必然要把握着一个强有力的付出东西，付出宝就是*好的例子。但在“腾百万”的组合中，微信付出、百度*包都是直指O2O市场而来的，万达又何尝不是巴望着有本身的付出东西。王健林曾暗示：“等万达足够强大，或者我们投资了一家银行，就可以由这家银行和我们同一发卡。我给电商公司提一点要求，此刻就要琢磨立异一种更便捷、更快速、更有效的一卡通。”将来合伙电商公司，主推谁的付出东西是无法回避的锋利矛盾问题，固然理论上可以三家的付出东西都用，但*终的现实操作层面必定会偏重一家。

“腾百万”合作联盟的O2O值得等候，但也不必期望太高。将万达贸易地产捧上市，只是王健林踏上新征程的序幕。马云和王健林，别离是中国的互联网电商与房地产的*闻名形象代言人。这几年来，他们之间的营业互相渗入，他们本年的*富之争也是现在线上线下两种贸易模式角力的具象化表示。或许将来几年这种*富易主的环境还会继续频频，直到现有的贸易形态和行业款式被彻底改写的那一天。