城市扩容势在必行

**现场摄影：詹燕燕

深圳改革开放已历30余年，如何促进特区经济产业转型升级，完成CBD扩容后的产业、商务办公转移路径，成为当下政、商、学三界共同亟需思考和探讨的问题。10月2日，由星河集团主办、南方都市报协办的“城市扩容后的CBD价值重构”专场**，在星河WORLD·银湖谷项目营销中心正式举办。**议题分为“CBD扩容后的产业、商务办公转移路径”和“CBD扩容后的城区价值洼地解读”两个部分，从地域布局、办公环境、生活优势、入市时机等方面展开探讨。

新闻背景

龙华新区将建成深圳第五个城市级中心

随着今年*宗住宅用地———位于龙华民*街道的A802-0305宗地的正式挂牌，以及近期龙华片区多个日光盘的出现，龙坂片区的发展再次引发关注。

对于城市发展而言，随着关内一体化进程的发展，深圳福田CBD已近趋饱和。今年8月30日，深圳市规土委公示《龙华新城核心地区(局部)》法定图则修编(草案)，将深圳北站-红山片区由“城市副中心”提升为真正的“城市中心区”，与福田中心区、后海中心区、前海新区等区域并列，或将成为深圳第五个城市级中心，建成以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有**水平和现代化特色的综合商务片区。

根据规划，龙华新区将**发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，合理配置生活性服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射力的城市中心。

目前，龙华新区已逐步确立了深圳“**居住区”的地位。在此基础上，向“城市中心区”迈进的“质变”，将是一场商务、商业及市政设施的大突破。在此格局之下，龙坂片区与福田中心区仅一山之隔，必然将承担城市扩容后的CBD重构之责。虽然与前海、后海等片区相比，龙坂这几年新房的价格几乎一直处于横盘阶段，但随着未来龙坂片区产业、交通、居住环境的整体改善，以及深圳北站新商务区的日趋成型，有业内人士认为，片区房价或将马上迎来新一轮上涨空间。

A　城市竞争力提升需要扩容CBD

2013年，深圳的经济总量达到14500亿元，折合美金2300多亿，相当于**国家排序当中的第46位。与会**认为，深圳1900多平方公里的土地能产生超过哈萨克斯坦、阿尔及利亚、秘鲁、葡萄牙、爱尔兰、英格兰、新西兰、科威特等一系列国家的经济总量，为维持持续的城市竞争力，势必要面临城市CBD扩容的问题。

深圳大学产业经济研究中心主任魏达志从宏观经济角度分析认为，由于中国的经济增速飞快，深圳作为珠三角的中心城市，其**商务区布局，以片状辐射、点状分散两种方式都成立。福田中心区、罗湖中心区、南山中心区甚至到前海、后海，深圳的发展规划是迅速的。而在福田以北，龙坂片区由于市场资源的**整合和配置，资金流、商品流、信息流汇聚，将很快崛起成为深圳的重要CBD之一。

同样，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也提出，龙坂片区仅与福田中心区一山之隔，把龙坂片区作为城市的副中心来扩容，以半小时车程范围发展。未来这里的综合配套，价格会有非常大的上涨空间，城市化、人口、交通、产业等都涵盖在内，未来会有很大的上升空间。

而星河深圳地产副总经理**则从开发商的角度分析认为，星河多年来的拿地策略就是以行政中心和经济CBD为优先选择，以CBD为中心，在一定半径范围内考虑市场的稳定性以及地块成长性，这一种更看重的是CBD扩容带来的红利。

B　龙坂片区将成为新的CBD中心

“城市新CBD的形成，关键在于产业组织形态的规划和引进。”**们认为，梅坂片区作为未来扩张的空间，它承载着城市外移，并能够产生非常强大的集聚和辐射效应，不管是点状还是散状，它都会用优势吸引到这个地方来的大型企业、*型企业，并对周边方圆几十公里片区有着强大的吸引力和辐射力、带动力。

深圳大学产业经济研究中心主任魏达志指出，**对龙坂片区规划的总部经济是一个非常棒的组织形态，它的决策是战略性的，行为是超前性的，组织是集体性的，但功能是分散性的，布局是**性的，生产是**性的，但是它的贸易又是内部性的，而且它既有区域总部，也有功能总部。因此，总部经济与CBD发展是唇齿相依，这种组织形态和城市的商务区形态二者紧密相连，而星河WORLD实际上是在打造一个用市场经济配置资源，凝聚总部经济的新的城市**商务区。

与此同时，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁，从三十年来深圳CBD转移的角度解读了新CBD形成的优势。

“老的CBD比如罗湖，面临城市密度、道路宽窄、建筑密度、综合配套以及生态环境方面还有很多欠缺。而新的CBD的形成，比如龙坂片区，在3-5年时间，配套的档次、规模和未来服务的便利程度并不亚于传统的老CBD。”宋丁认为，龙坂片区既有CBD所有要素的集合，同时增加了老CBD所不具备的或偏弱的大面积生态空间和生活便捷空间。

星河深圳地产副总经理**认为，**为了把行政办公集约化、集中化，为企业提供行政服务，大力支持星河WORLD进行产业规划，把金融服务业的中后台结算、拟上市企业总部基地引进到这里。一方面为行业或企业提供项目顾问、信息服务等方面的支持，另一方面，对于优质的企业，提出产权换股权、租金换股权的扶持模式，有利于这些企业快速成长。这样的创业环境优势、生态环境优势、交通网络优势，都让龙坂片区成为新的CBD中心。

C　**语录

“总部经济最大的特点是最大规模地配置资源，最大规模地获取效益，而且最小规模地投入成本，最高水平地防范风险，它既能把中心城市的战略资源(如信息、资本、人才)和周边地区常规的经济资源(如便宜的人工、水电、房租、土地等)要素，通过产业内部的价值链、生产链、供应链组合在一起，形成一个成本最小化、效益最大化的形态。CBD城市商务区叠加总部经济这样的产业组织形式，能够产生非常强大的集聚和辐射效应。”

———魏达志

“按照深圳看，福田是CBD，但是如果放在珠三角大都会区，深圳就是这个大都会区的中心，那就意味着它的中心在扩大。所以不能仅仅以1900多平方公里的小深圳来看深圳中心区的价值，深圳的城市已经在大范围中心区化，因为它的服务功能已经远远跨过了这个城市，所以在这个大前提下看中心区，现在福田+前海+后海还远远不够，它一定要扩张，而扩张最佳的区域就是往北。”

———宋丁

“在深圳城市CBD急需扩容的前提下，向北第一站就是龙坂片区，一个是市场的扩容，一个是**的扩容，两个效应叠加在一起，未来的发展速度会很快。”

———沈永淳

D　典型案例

广州珠江新城规划成CBD后的5年爆发

作为广州CBD中心之一的珠江新城，其规划思路明确提出是在1992年，规划出台之时，广州商务楼宇发展触顶，写字楼此后十年便一直处于低谷。看得到的是，从1992年10月征地通告颁布开始，直到2002年，珠江新城所出让的地块合同地价虽然达到102亿元，**实际收回的却不足50亿元。其中，住宅用地基本出让完成，而写字楼开发却未见多大动静。

2003年，广州市**公布施行《珠江新城规划检讨》，检讨将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元，并多采用建筑周边围合的布局方式，争取最大的街坊围合公共空间，由此建构了由街坊、街区、地域单元三个递进的空间单元结构体系。

调整后的珠江新城，迎来了5年的爆炸式大发展。这背后，是房地产发展高潮的推动，是广州整体城市战略的大拓展，加上入世后外资服务业的进驻给CBD带来了旺盛需求，珠江新城终于在沉寂数年后开始起飞。短短数年间，珠江新城写字楼的建设已经完成50%以上。2006年的时候，珠江新城已经没有可利用的土地。这一发展的速度远远超出规划师们的预期。

采写：詹燕燕

主题：城市扩容后的CBD价值重构

时间：2014年10月2日

地点：星河WORLD营销中心

嘉宾：

魏达志　深圳大学产业经济研究中心主任

宋丁　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

沈永淳　广告部深莞惠地产部总经理

**　星河深圳地产副总经理

主办单位：星河集团

协办单位：南方都市报