北上广深哪里的楼市风险最小?

2014-10-14来源 : 互联网

1、北上广深对生齿吸引力比力

北上广深,各有几多生齿?下面我列一个表格,将四个城市到2013年末的手机用户数、在校小学生人数和官方发布的生齿数字做一个对比,就可以看出马脚了(单元均为万,广州未发布2013年手机用户数字,系按照2012年、2011年数字推算)。

在四个一线城市中,广州房价相对较低,广东超生的家庭可能略多一些,所以小学在校生跟现实生齿比例会略高。但即便如斯,广州也不成能只有上海一半的生齿。因为深圳警方认可,深圳现实办理生齿跨越1800万。那么,我们按照深圳1800万人和上海的2415万人推算(假设上海没有瞒报),北京应该有2400万生齿,广州应该至少有2100万生齿。

在2013年年报中,北京称本身在曩昔一年中,增添了45.5万生齿;上海称增添了35万生齿;深圳说只增添了8.15万;广州对生齿增量秘而不算,但按照六普数字推算,官方的承认的生齿,在曩昔两年中只增添了23万人,每年仅仅11.5万罢了。这其实也不合错误,因为深圳仅2013年就增添了3万多小学生,广州则增添了3.7万,他们的总生齿不成能只增加了8万和11.5万。所以,我的结论是,这四个城市每年增添30到60万人应该是常态。

但若是你察看曩昔十多年“在校小学生人数”这个指标,就会发现深圳和北京生齿增加*快,上海次之,广州*慢(2013年起头有所加快)。比来三年中,北上广深“小学生在校人数”的累计增幅别离是:北京16%,上海8.6%,深圳12.3%,广州4.9%。

2、四个城市的衡宇供给量

在正当衡宇供给量上,四个城市差距庞大。北京和上海处于**条理,市场之大很是惊人;广州处于第二条理,但仍然较着低于天津、重庆;深圳的供给量很是小,竟低于无锡和佛山,比东莞略高。

在统计新建衡宇规模时,有两个口径:一是“衡宇面积”,它包罗了所有正当建筑,好比公共举措措施、**住房、各类商品房等;二是“商品房面积”,仅指用于出租和出售的写字楼、室第、商铺等。但所有的官方统计,都没有包罗小产权房,和所谓的违法建筑。

2013年,北京衡宇施工面积为2.15亿平米(此中室第9469万平米),完工面积是3990万平米(此中室第是2155万平米)。此中商品房施工面积是1.39亿平米(此中室第是7407万平米),商品房完工面积是2666万平米(此中室第1692平米)。

2013年,上海衡宇施工面积是2.9亿平米,完工6274万平米;此中商品房施工面积1.35亿平米,完工面积2254万平米,此中完工的商品室第是2016万平米。

2013年,广州商品房施工面积是8939万平米,此中商品室第5474万平米;完工面积1141万平米,此中商品室第710平米。但从广州***网站2012年和2011年数据看,广州2013年衡宇总施工面积在1.3亿平米以上,完工总面积接近3000万平米,室第约1000万平米。

深圳没有发布衡宇施工总面积,只发布了商品房的数字:2013年,商品房施工面积为4003万平米,此中商品室第2608万平米;完工商品房354万平米,此中室第196万平米。

从上述数字可以看出,深圳2013年完工的商品房室第的面积只有广州的28%,北京的12%,上海的10%!正在施工的商品房总面积,深圳是广州的45%,北京的29%,上海的30%。也就是说将来几年深圳新房供给量会有所增大,但仍然体量偏小。从久远看,因为深圳地盘接近枯竭,只能靠城市更新释放地盘,新房供给量不太可能放大良多。

深圳的衡宇供给不仅无法跟北上广比拟,也无法跟良多二线城市比拟。2013年深圳完工商品房总面积,只有无锡的三分之一,姑苏的五分之一,佛山的一半多一点罢了!

那么多深圳人,这么少的室第供给量,**都住在哪里?城中村,农人建的违法建筑!深圳在2011年年末,曾经对违法建筑做过一次查询拜访,那时见报的数字是:有违法建筑达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是全市总建筑面积的49.27%。

深圳是全国违法建筑体量*大的城市,恰是这些城中村、小产权房,成为深圳自然的廉租房,承载了来自全国各地的万万草根,也晋升了整个城市的竞争力。试想一下,若是深圳完端赖商品房,怎么可能容纳1800万生齿,房价怎么还能比北京上海低这么多?

3、四大城市的室第存量

到2012年年末,上海衡宇总量为10.5亿平米(不含违法建筑),此中室第为5.6亿平米。若是加上2013年新增的各类室第约3000多万平米,接近6亿平米。而上海官方常住生齿为2415万,即便我们以2800万来做分母,人均室第面积已经达到21平米。若是按照上海每年新增60万人算(官方发布的数字是35万),人均25平米,每年新增室第1500万平米即可,今朝上海每年各类室第供给量跨越3000万平米。即便考虑到投资需求,住房改善需求,在四大城市里,上海的供给也略显余裕。

到2012年年末,广州官方发布的室第面积是2.2亿平米摆布,加上2013年新增的1000万平米,大要是2.3亿平。但别忘了,广州跟深圳一样,有大量违法建筑。深圳发布的违法建筑总量是4亿平米,广州说是1亿。这个数字大可思疑,因为广州全市总面积相当3.5个深圳,原居民比深圳多N倍,即便怎么低估,广州的违法建筑也不成能少于2.5亿平米,此中室第用途不低于1.8亿。如许,广州的室第总量至少在4亿平米以上。若是广州有2100万人,人均面积也接近20平米了。今朝广州每年新增各类室第1000万平米,大约可以容纳50万人糊口。但若是考虑到改善性需求,略显不足。

深圳室第存量我没有查到。从今朝深圳本身认可的4亿平米违法建筑看,即便打7折也有2.8亿平米是室第(厂房占了相当比例)。若是正当室第面积有2亿平米,总量也有4.8亿平米。假如现实糊口的生齿是2000万,人均也已经达到24平米,比上海还宽敞。但违法建筑多是高密度的城中村、握手楼,卫生、*安都很是差,所以只有要可能,此中的住户会尽量迁出,或租住正式的小区,或者购商品房。而深圳的商品房供给量很是小,这种景象已经持续15年以上,并且底子无法改变。

因为深圳实现了全市地盘国有化,违法建筑只能向空中成长,很难铺摊子了,所以将来深圳违法建筑的增量将下降。即便深圳每年新增500万平米的室第(约是2013年的两到三倍),按照人均20平米,也只能解决25万生齿增量的需求。而深圳自成立特区以来,平均每年新增生齿在55万人摆布。

北京室第存量的**数据,我没有查到,但1978年以来完工的室第总量是4.4亿平米,这在北京2012年年鉴上可以查到。所以,若是加上汗青遗留下来的室第,总面积必定跨越5亿,甚至跨越6亿平米。即便按照5亿平米,生齿按照2500万计较,人均都达到了20平米。2009年以来,北京每年新增室第完工总面积都在2000万平米以上,可以应付每年增加100万生齿。但若是考虑到投资性需求、住房改善需求,则显不足。

2013年,全国商品衡宇施工总面积是66.6亿平米,四个一线城市占了4.03亿平米,大约占6%。四个城市的总生齿大约是8000万,占全国城镇生齿的11%。应该说,一线城市住房供给量相对于现实生齿,比例是偏低的。(当然,这反过来申明全国的供给量都比力高)

下面是一些省会城市,2013年房地产投资占本省比例,商品房施工面积占本省比例,以及生齿占本省比例的对比:

从上表可以看出,不少省会城市衡宇供给量(施工面积)占比,都是其生齿占比的两倍。即便剔除非农夫口,衡宇供给量占比也是跨越生齿占比的。从这个角度看,不少省会城市楼市风险比一线城市大,这是毋庸置疑的。

4、结论

很显然,若是考虑到投资性需求、住房改善性需求,四大“一线城市”的楼市多呈现求过于供的态势。从今朝数据看,只有上海似乎接近于均衡点(这个尚需更大都据来验证)。

比拟于大都省会城市,一线城市供给量(*要指商品房施工面积)占全国比例,跟其生齿占全国比例比拟,尚属偏低,是以楼市风险都不大。出格是深圳,正当衡宇供给量很是有限,外来生齿拥有自有衡宇的比例也*低,加上天然情况*好,经济有活力,是以风险应该是*低的。

北京上海因为能*大限度获得国度的政策,拥有*好的成长机缘,考虑到这个身分,楼市风险也很是低。我甚至认为,将来京沪房价赶超香港只是时候问题,当然,前提是十八届三中全会确定的鼎新办法获得落实。

我在其他文章中曾经阐发过,曩昔13年中国城市资金争夺战,广州是*大的输家。但因为家底厚,今朝广州仍然是资金第四城,比深圳略少,大要是天津、重庆、成都、姑苏这一量级城市的1.5倍摆布。所以,广州楼市应该是一线城市里*弱的,但比起其他二线城市,仍然会有比力较着的优势。


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