楼市去库存压力大 上市房企第三季净利润创10年新低

据中国证券报报道继一季度及中报业绩双双下降后，上市房企三季度业绩下滑幅度还在不竭加大。截至发稿时，两市已有80家房企披露了三季报或业绩预告，实现归属于母公司股东的净利润同比下降9.7%，下降幅度较中报时进一步扩大。

业绩下滑的背后，前三季度上市房企结算收入有限、费用占比攀升、毛利率回调的现象十分遍及。不外，跟着行业政策呈现松动、市场预期有所好转，业内对于2015年的楼市发卖前景正趋于乐观。

毛利率下滑 房企业绩“坐滑梯”

本年三季度，楼市延续了自年头以来的调整势头。尽管三季度发卖并不克不及在房企财政报表中当即表现，可是从已经披露的三季报及预告来看，房企业绩仍在“坐滑梯”。

Wind数据显示，今朝已有80家房企披露三季报或预告。已披露三季报数据的房企1~9月实现营业总收入2642.3亿元，同比增加7.38%。而在中报时，上述公司净利润同比下降0.27%。这一业绩增速也创下上市房企2003年以来的三季报增速新低。

事实上，此前上市房企曾持续多年连结两位数以上的业绩增幅。之所以2014年“风光**”，与行业发卖低迷、房企结算收入下滑、费用率攀升的近况密不成分。

因为本年以来楼市持续调整，去库存压力加大，房企纷纷增添了营销力度。按照管帐准则要求，费用支出将计入当期损益表，也就导致房企发卖费用不竭增添。在结算收入并未改善的环境下，本年房企毛利率正持续下滑。

统计显示，三季度上市房企整体的发卖毛利率为34.18%，较中报下降0.01个百分点，较一季度下降1.65个百分点，同比也下降了1.33个百分点。与此同时，发卖费用/营业总收入的比值从中报时的3.22%，上升至三季报的3.50%，同比也增添了0.14个百分点。

受此影响，不少上市公司前三季度的业绩呈现较着下滑。上述80家房企中，有48家房企的净利润呈现同比下降，占比六成。即使是房企**，在前三季度的业绩表示也未必都尽如人意。

万科三季报显示，公司1~9月实现营业总收入631.4亿元，同比下降0.43%。第三季度公司净利润同比增幅仅有2.80%。

招商地产(000024,股吧)前三季度的业绩则同比下降了37.85%，此中第三季度业绩同比降幅达到56.83%。招商地产暗示，三季度结转产物的品种布局转变，导致毛利率下滑。此外，因为项目完工分布不平衡，三季度毛利率较高的项目暂未结算。

比拟之下，保利地产(600048,股吧)前三季度实现营业收入522.15亿元，同比增加17.95%；实现归属母公司股东的净利润60.8亿元，同比增加31.82%。

加速去库存 房企调整经营策略

在发卖增加乏力的环境下，房企去库存及资金链压力渐增。三季报显示，大都房企的经营性现金流量指标进一步恶化，去库存压力攀升。

数据显示，已披露三季报的上市房企前三季度经营性现金流量净值为-167.2亿元，较客岁同期-150亿元的环境进一步恶化。经营性现金流量净值为负数的房企占比约六成。从存货指标来看，三季度末上市房企存货合计7556.8亿元，较年头增加了11.3%。

因为市场竞争加剧，一些城市的库存高企，倒逼房企调整经营策略。以万科为例，公司前三季度实现新开工面积1367.2万平方米，占全年打算开工面积的比例为61.1%。为**产物适销对路，万科对部门项目标规划设计方案进行了适度的调整和优化，导致项今朝期筹办工作响应耽误。受此影响，公司本年以来的新开工进度慢于预期。万科估计全年新开工面积略低于年头打算。

值得注重的是，在当前市场情况下，传统的以大规模资金投入为特征的房地产重资产运营模式正在发生改变，正有越来越多的房企起头测验考试“轻资产”运营。中国指数研究院研究显示，今朝房地产企业的轻资产运营模式*要分为三类：代建模式、小股操盘、营业轻型化。

万科三季报显示，公司积极摸索“轻资产、重运营”的经营模式，前三季度实现投资收益16.3亿元，比拟客岁同期上升216.1%。

政策松动 预期较着改善

尽管前三季度房企业绩不容乐观，可是跟着限购退出、信贷政策松动，房地产市场的预期已经较着改善。再加上四时度将迎来房企结算岑岭期，房企业绩增速有望呈现回升。

数据显示，今朝已有9家房企披露了全年业绩预告。因为结算收入增添，有4家公司预增、2家续盈。苏宁举世(000718,股吧)估计全年实现净利润约6.33亿元至8.28亿元，增加30%至70%。公司估计，南京（楼盘）江北项目“天润城”和“威尼斯水城”部门楼盘将集中在第四时度实现交付，将使公司2014年净利润较客岁同期大幅上升。万科也暗示，因为年内的项目完工*要集中在四时度，前三季度公司结算占全年业绩的比例相对较低。

跟着打消限购的城市越来越多，楼市的预期正发生改变。今朝46个限购城市中仅剩北上广深和三亚（楼盘）仍在苦守，其他城市限购均已打消。再加上银行信贷放松，市场人士估计，四时度房地产改善性需求将会慢慢释放，有助于房地产市场回暖，这将改善房企2014年发卖状况和2015年业绩预期。

当前我国楼市已经从“**时代”进入“白银时代”，此前较快的行业增速将趋于平稳，房企***率的场合排场也在改变。房企正在从追求“量大面广”向“重品质”成长。中指院阐发师认为，在政策带动下，将来楼市将有可能慢慢走出下行区间，我国房地产的成长将慢慢进入整体增速趋缓、布局性成长的成熟阶段。