赵国雄:只要利润满意,就卖楼而不收租

2014-11-09来源 : 互联网

在今年的楼市动荡中,李嘉诚旗下的长江实业通过两波新闻吸引了内地房地产行业乃至各界的关注。一来是其不断售出内地大宗物业,令业界揣测长实是否将撤出内地市场;二来则是其香港的岚山项目推出18平方米极小屋,*低只需要165万港元的超低门槛吸引了诸多购房者的眼球。

围绕热门产品和对香港、内地两个市场的近期策略,赴港对长江实业(集团)有限公司董事局执行董事赵国雄进行了专访。现场,他再次否认了“长实从内地撤资”的猜测,但始终强调目前内地市场风险高,长实将放慢步伐。值得一提的是,即使岚山在深圳与美联物业联手设立了专门店进行推介,赵国雄却表示,内地购房者不是长实的主要销售目标,在岚山项目的占比也很低。

在一个半小时的采访中,赵国雄谈及长实在香港、内地的销售和项目储备情况,并对目前的宏观经济和房地产行业发展形势进行了分析和判断,并先后8次提到了“稳健中不忘发展,发展中不忘稳健”的长实座右铭。祖籍江苏常州的他对于内地市场颇为熟悉。

赵国雄在受访时还列举了部分他认为值得投资的区域,如北京、上海、广州、福建、天津等,但“特意避过了深圳”。在面对追问时,他笑而不答,耐人寻味。

李嘉诚

我跟李嘉诚17年来就学了两句话,做事是“稳健中不忘发展,发展中不忘稳健”,做人是“诚信”。来长江实业面试的时候,李嘉诚说他*重视诚信,我问他什么是诚信,他说,做不到的事情不要答应人家,答应人家就一定要做到。

现在我们每个礼拜见几面。*固定的是周三例会,开会很***,每次不超过一个小时。他的记性非常好,我们不能乱讲,不知道的事情就要告诉他不知道,乱讲要给他骂的。

REITs

REITs主要看财务成本和税务优惠,新加坡、日本、美国投资REITs有优惠,而内地现在做REITs不容易,因为财务成本比较重。把收租物业挂到REITs里,在香港的回报率大约为4%左右,在内地可以达到6%-7%,但是香港的财务成本只有2%不到,内地普遍需要7%-10%,所以在内地做REITs不划算,比较难,内地的REITs市场还要一段时间。当然你可以把内地的物业拿到香港去,不过要看看相关的税务条例,手续可能比较麻烦。

现在内地有一些私人REITs,不过我认为他们还不算真正的REITs,更多是基建贷款。他们付的利息非常高,这些项目的回报大概10%-12%左右,租金收入只有7%-8%.其实运营是亏本的,所以不能长持。

1今年碰上了长实在内地的收获年

南方都市报(下称“”):长实今年在内地动作不断,尤其是多个物业的出售让业界有诸多猜想。这是不是意味着长实在调整内地策略?

赵国雄:我们并没有调整在内地的产业。我们是开发商,开发商就是买地,盖房、卖楼,住宅盖完就卖了,办公楼盖完就卖了,只看价*能不能给我们合理的利润,利润满意就可以卖。在香港也一样,所有楼都是可以卖的,除了长江中心,那是我们的总部大楼不能卖。

长实从2005-2006年开始,在内地开始寻找机会。那段时间内地房地产市场比较*,所以我们拿地也比较多,现在我们就要更慎重地看清楚情况。回头看,我们那时候的决定还是对的。如果三年前我们还盲目拿地,那现在可能就出问题了。

:那造成大家误会的原因,会不会是这种大宗交易的集中出现?

赵国雄:我们这段时间卖得多,是因为我们从2005、2006年开始拿地做的项目,正好到现在就是盖完卖的阶段了。像上海浦东的东方维京中心,盖完就卖,北京项目,拿到销售证也就卖了。一贯如此,长实基本上只有卖不动的物业才收租。后来有REITs,才把卖不动的物业放到REITs去卖掉。

:那么,长江实业就不需要持有一些物业以规避风险吗?

赵国雄:我们有很多行业,而内地很多开发商只有房地产,所以他们需要持有一部分商业地产收租,作为经常性收益。长实投资和黄,有码头、基建、能源、零售、电讯,都可以为我们提供稳定的经常性收入,没有必要把物业持有,长实几十年几乎都没有大量的收租物业,没有改变。

2跟和黄在内地共有2000万平方米储备

:今年长实在内地有增加项目储备吗?

赵国雄:不是说每一年要拿多少地,开发商要看市场,我们不是炒卖地皮的。在内地,我们认为,前几年政策比较多,**对楼市的规范比较严,长远来看,情况不是非常好,风险比较高,拿地的步伐放慢了。但不是没有拿地,前年我们在大连拿了很大一块地。跟内地开发商不同的是,他们不管大地小地都拿,我们是外来的,对项目会进行评估,太小的划不来的,起码要20-30万平方米以上对我们才比较合适。

长江实业和和记黄埔基本在内地都是50%-50%持股的,所以不能单看长实拿地,和黄拿地也一样是投资,和黄在内地比较活跃。现在在内地的项目储备,长江实业跟和记黄埔算在一起,大概有2000多万平方米。

:年初你曾表示,今年长实在香港及内地共有9个项目推出,那么现在的销售情况如何?

赵国雄:长实没有开发太多**端的物业,大部分是面向大众市场。所以我们卖房子没问题,基本都是*次置业。价*也不是太高,公寓都是100-200万,市民都负担得起,有些小的别墅四五**,销售非常稳定。

内地的架构开始成熟了,三年前刚开始有收入,那时候是刚起步,才十几个亿。过去我们产量比较少,每年大概在30亿左右,今年约在100亿左右。再过几年,这个数字会逐渐增加。

3岚山做了10年,极小屋只是为了“一家亲”

:今年岚山的推出吸引了不少眼球,尤其是“极小屋”这种创香港历史的户型设计,在市场反响强烈的同时也引发了不少讨论。推出这种户型是出于哪些考量?

赵国雄:做小的单位,是因为香港居住面积比内地小,很多家庭喜欢跟上一代老人一起住,但是两代人的生活习惯不同,住在同一个单元容易有摩擦。所以我们在主单位的旁边,加一个小房,主要是为了方便。内地叫“和谐”,可以保留各自的生活习惯,香港叫“一家亲”。

有市民觉得这种产品太小,是长实“每一分*都要*尽”。但我们开始规划岚山这个项目是在十多年前,那时候谁也不知道现在的环境怎么样。如果那时候就知道香港楼价那么贵,那我们会把所有产品都弄成极小屋吧。从前单栋楼里,13-15平方米的小房也有,不多,但是在这么大的项目里面比较少。我们不是特地**小单元,而是**家庭的概念。

:这种极小户型销售情况如何?未来会不会考虑增加这种产品的比例?

赵国雄:整体而言,岚山一期7月开盘,1076个单位销售了800套左右,交楼期是明年3月份,3月底前可以卖完。二期200多个单位交楼是明年年底,现在销售六到七成,交楼前也可以卖完。这符合长实“交楼前售罄”的惯例。

在销售的时候我们有所限制,买大户型优先买小户型,但是不能只买小的,因为我们原意不是卖小的。未来而言,每个项目都不同,但这种产品还会继续有的,但是哪个项目会做很难说。

4内地经济动力还在便值得投资

:对于内地经济发展,包括在不断尝试的前海、上海自贸区等尝试,长实有没有兴趣参与?

赵国雄:长实在看。前海、横琴有很多政策在,有政策就不是自由市场,我们参与的力度不大。有机会我们肯定会参与的,但是现在机会还没有来到。这些是实验区,我们还是要看清楚,对内地情况不是太熟,所以我们发展中不忘稳健比较好。

:长实比较熟悉的房地产行业呢?

赵国雄:过去十年房地产一枝独秀,现在要进入一个整合的阶段,现在是一个契机。美国、英国和中国香港都一样,容易的时候所有人都进入房地产,困难的时候就会有退出、有垮掉的企业。中国是一个非常大的市场,内地房地产也不能一概而论,上海跟内蒙古跟贵州的情况肯定不一样。有些城市建得太多有压力,但有几个地方潜力还是非常好的,比如上海,福建,江苏的南京、苏州,经济动力还在,等城市等库存消化完了还是会有需求。

要投资,北京、上海、广州、福建、天津动力很大,现有库存消化掉就很快,马上就起来了。政策的导向性也很明显,要看国家对哪一方面、哪一个城市支持。对,你注意到了,我特意避过了深圳。(笑)

采写/摄影谢秀鎏

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