北上广深将试点保障房REITs 初步方案已报住建部

试点规模为租赁性**房，初步方案已报住建部。

记者获悉，住房和城乡扶植部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信任基金)试点标的目的，试点规模初步定于租赁性**房，包罗公共租赁住房、廉租房。

一位权势*子人士透露，今朝北上广深四市初步方案已上交住建部，正在进行*后的决计与细化。“与市场人士的期望分歧，住建部此次试点规模初步定于租赁性**房，持有型贸易不在此中。其目标即是经由过程已建成的**房资产证券化，盘活存量资产，供给后续扶植资金，也可以使处所当局在**房扶植办理中承担的‘无限责任’变为‘有限责任’，有用解决租赁型**房资金短板。”

今朝，我国租赁性**房扶植资金来历*要是中心财务拨款、10%处所当局地盘出让金、住房公积金收益以及处所当局债、银行贷款、信任、房地产开辟企业垫资等。原财务部财务科学研究所所长贾康暗示，在资金来历上，租赁性**房扶植仍然延续了曩昔当局项目扶植的**模式，即以外部告贷、尤其是银行贷款为主的模式。在银根缩短环境下，**房扶植面对较大资金缺口。

按照**房扶植方针，“十二五”时代将扶植3600万套**性住房，此中，廉租房和公租房占扶植总量的40%，约1440万套。有业内助士估算，以每套13万至14万元成本计较，租赁性**房的扶植资金需求将超2万亿元。

租赁性**房经由过程资产证券化，可扩宽资金来历渠道，缓解租赁性**房的扶植资金压力。上述权势*子人士介绍，按照此次试点方案，经由过程设立“特别目标公司”(SPV)，以对应租赁性**房项目为*要资产包，经由过程公募市场募集资金并挂牌买卖，完成资产证券化。

**房REITs早有雏形。2010年5月，央行将《银行间市场房地产信任受益券刊行办理法子》及各地试点项目标根基环境上报国务院。国务院要求央行就REITs试点可否以及如何撑持**性住房扶植弥补材料。那时由天津市发改委相关部分做主体的规划，天津天房集团主导了REITs的试点方案，天津信任责任有限公司作为方案的*要设计者之一介入此中，REITs的具体方案落其实滨海新区实施试点。

与此同时，认定为租赁性**房也早有旌旗灯号。住建部副部长齐骥在10月中旬召开的全国房地产买卖市场办理座谈会上暗示，鼓动勉励基金或民间资金进入衡宇租赁市场，经由过程成立专营衡宇租赁的机构，开展衡宇租赁专业化、规模化经营。鼓动勉励房地产开辟企业对其开辟的项目进行持久租赁经营。

资料显示，REITs是一种以刊行收益凭证的体例汇集特定大都投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营办理，并将投资综合收益按比例分派给投资者的一种信任基金。在国外，REITs经由过程本钱市场向公家投资者刊行，已是一个较为成熟的投资品种。而在我国，因为起步晚、法令税收以及多部分监管等原因，REITs之路尤为艰辛。

据领会，暂停4年后，2014年REITs刊行*现松动。2014年年头，证监会批复中信证券推出*单真正权益型类REITs产物，苏宁以11家门店为根本推出REITs产物实现13亿元的税后净收益。随后，中心也赐与必定。9月30日，央行发布《中国银行业监视办理委员会关于进一步做好住房金融办事工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。

用益信任研究员帅国让认为，监管层鼎力推广REITs产物，*要是房地产行业在我国经济苏醒中的主要地位决议的。他认为，跟着新一轮REITs试点临近，房地产开辟企业持久面对的**难问题有望“改善”。不外，这要解决好其间诸如法令界定、税收优惠等复杂关系。

帅国让暗示，按照全球几百只REITs的6%至8%年净收益率为标杆，加上我国贸易地产的房钱收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要13%至15%才能达到REITs收益的根基要求。“这么高的**成本，任何一家地产商刊行方都无法持久忍受。”他直言，我国若没有响应的免税政策出台，REITs将无法获得规模化成长。

对此，证监会机构部巡视员欧阳昌琼在本年两会提交的《关于立异金融东西推进**性住房扶植的建议》中建议，按照税收中性原则，除了对REITs的办理人、中介办事机构的收入征收所得税外，免去REITs买卖环节中的其他税负。同时，为提高投资者采办REITs基金份额的积极性，免去投资者投资REITs所得税。

欧阳昌琼认为，经由过程财务补助、税收优惠和当局增信，将是**房REITs产物具有收益不变、抗通胀性，受投资者接待的主要**。