广州分站
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试行3年的广州市国有土地上房屋征收政策作出重大调整。记者3日从广州市国土房管局获悉,《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(以下简称《实施办法》)日前正式颁布实施。其中规定,在房屋征收补偿总额达到所处区位新建普通商品住宅市场价格外,原搬迁奖励还可额外获取,补偿金*高可多拿旧房评估价的15%。此外,征收项目涉及被征收人数量达100户以上(含100户)的,或者存在其他重大复杂情况的,市、区人民**作出房屋征收决定前,应当经同级人民**常务会议讨论决定。
涉上百户项目要上**常务会议
据介绍,2011年1月21日,***颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》。为贯彻落实该《条例》,广州市于2011年9月6日**了《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》,《实施意见》有效期3年,于今年到期。为此,经过深入调研,广泛听取公众意见,广州市对《实施意见》进行了完善和修改,形成了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。
《实施办法》保持了政策的稳定性和延续性,并针对实际工作中遇到的一些问题研究提出了加强管理的政策措施,对优化征收流程、调整征收补偿标准、征收涉及历史建筑保护等方面的内容予以进一步明确和规定,旨在进一步维护和**被征收人的合法权益,改善被征收人的居住条件。
《实施办法》以列举方式明确了作出征收决定要满足的条件,排在**位的就是“为了公共利益的需要”。同时,还要满足以下条件:征收范围确定,且征收项目依照广州市建设用地规则的要求取得发展改革部门出具的立项批文、规划部门出具的规划意见和国土房管部门出具的用地审查意见;已进行社会稳定风险评估并制定风险评估报告;对拟征收范围内的房屋相关情况进行摸底调查并确定征收补偿方案。
哪些项目才能算得上是“为了公共利益的需要”?《实施办法》也给出了明确答案:国防和外交的需要;由**组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由**组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由**组织实施的**性安居工程建设的需要;由**依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、法规规定的其他公共利益的需要。
此外,征收项目涉及被征收人数量达100户以上(含100户)的,或者存在其他重大复杂情况的,市、区人民**作出房屋征收决定前,应当经同级人民**常务会议讨论决定,推进决策程序的合理化。在此之前,房屋征收决定涉及被征收人数量500户以上(含500户)的,才要经**常务会议讨论决定。
搬迁奖励控制在房产评估价15%以内
原《实施意见》规定,被征收人可以获得的补偿总额为被征收房屋类似房地产的市场价格、征收奖励与搬迁时限奖励三部分之和,但*高不能超过被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格。
而新版的《实施办法》调整了此标准,规定征收奖励与被征收房屋类似房地产的市场价格相加不高于被拆迁住房所处区位的新建普通商品住宅市场价格。
将原搬迁奖励单列,奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。通过合理的激励机制和奖励制度,促使被征收人配合、支持征收工作,早签约早搬迁。
“原来是三项加起来不超过所处区位新建一手房价,这次是前两项,搬迁奖励另外再计。”广州市国土房管局相关人士解释,如果在搬迁时限之前搬走,即使达到所处区位新建一手房价后,还可以给一定的奖励。
值得一提的是,房屋征收部门应将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。这样,各家各户*终拿到的补偿金是多少,可以一目了然。
半数以上被征收人选出房价评估机构
房价评估价高了或低了,直接影响到被征收人领取补偿费金额的多寡。如何确定房价评估机构?《实施办法》规定,市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产价格评估机构名录。房屋征收决定公告后30个工作日内,被征收人应协商选定房地产价格评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的,视为协商选择有效,由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。
如协商选定不成的,由房屋征收部门组织被征收人在公布的评估机构名录中通过摇珠方式确定。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议,还可以在收到评估报告之日起10日内,向原房地产价格评估机构申请复核评估。
文史普查未完成不得征收房屋
去年,诗书路金陵台、妙高台历史建筑被破坏以及萝岗古墓被毁等事件备受关注。
为了防止类似的事件发生,《实施办法》规定,房屋征收部门要在房屋征收范围内发出并张贴通知,对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋、不可移动文物、历史建筑等情况进行摸底、调查,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
同时,房屋征收部门在摸底、调查阶段,应当向文物行政部门、规划部门确认该地块文物、历史建筑、历史风貌区的普查情况;尚未进行文物、历史建筑、历史风貌区普查的,文物行政部门、规划部门应当会同房屋征收等部门在征收房屋前完成调查工作。未完成调查的,不得征收房屋。
违法建筑或超批准期限临建不予补偿
“我家的房子还没有办下房产证,拆迁时拿到的补偿会不会缩水?”在实际中,广州还存在着因建设单位倒闭、破产、撤销、兼并,或者欠交税费、不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产历史遗留“办证难”问题。
《实施办法》规定,对未经产权登记的建筑,属于未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿。对未经产权登记的建筑,认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
不属于上述两种情形的未经产权登记的建筑,存在以下情况的,给予货币补偿:1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑,房屋征收部门可按照住宅房屋进行货币补偿。1967年1月1日后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的未经产权登记的建筑,房屋征收部门可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋住宅房地产市场评估价的60%给予货币补偿。
首次明确停产停业损失补偿标准
被征收人或租户选择货币补偿的,由征收部门一次性支付3个月临时安置费;被征收人或租户选择产权调换的,在新房交付前自行安排住所的,征收部门应支付临时安置费;房屋征收部门提供的周转用房的,就不再支付临时安置费。临时安置费标准为市房地产行政主管部门*近一次公布的被征收房屋所处区位同类型住宅租金参考价格,按照被征收房屋的建筑面积计算。
《实施办法》规定搬家补助费标准比现行标准1000元提高了一倍,要求征收部门支付每户不低于2000元。此外,房屋征收部门对被征收人或承租人支付的搬迁费,还包括因房屋征收涉及的被征收人或者承租人电话移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用,由房屋征收部门按照征收时的收费标准予以补偿;被征收人选择期房产权调换的,搬迁费增加一倍计算,并一次付清。
《实施办法》首次明确了停产停业损失补偿标准,对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中,房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准,不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的,按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定,选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的,停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。
