以后请叫中山“大城市” 规模升级为楼市开辟美好前景

[本期科目]房产投资　[章节]城市规模辨析

近日，***印发《关于调整城市规模划分标准的通知》(以下简称《通知》)，将城市划分的标准改为五类七档，以城区常住人口为统计口径，重新梳理了全国各个城市规模。其中有北上广这样稳坐**档“超大城市”的，也有汕头这样跃升为第二档“特大城市”的，中山以120多万的中心城区人口，被列为第4档“Ⅱ型大城市”，我们常说一线城市的房地产发展更好、更容易保值升值，那么这个划分标准能否作为投资依据？本次公开课就来看看这个问题。

中山进入“二线城市”

先看看《通知》里的标准：城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中又分300万以上500万以下的Ⅰ型大城市和100万以上300万以下的Ⅱ型大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。根据相关统计数据，截至2013年全国城区人口超过1000万的有7个城市，分别是北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉。

那么中山如何呢？根据2012年**的《中山市近期建设规划(2011-2015)》，中山城区范围将扩大至“六区四镇”，包括东区、石岐区、西区、南区、*炬区、港口、沙溪、南朗、五桂山和大涌，面积达760平方公里，占全市面积42%。扩容后的中山市中心城区共有人口121.6万，按照新标准，属于城区常住人口100万以上300万以下的Ⅱ型大城市。根据2010年第六次人口普查所公布的数据，中山中心城区“六区四镇”共有人口121.6万人，达到Ⅱ型大城市的标准，即通常所说的“二线城市”。

“直筒子市”区划略吃亏

其实在这一次的城市人口统计口径上，中山是有些吃亏的。因为《通知》中的“城区常住人口”范围是指在市辖区和不设区的市，而中山又是全国4个不设市辖区的地级市之一，俗称“直筒子市”，所以只能计算中心城区人口来代替，像东升镇、板芙镇这样从市中心开车半小时多车程、与中心城区联系紧密的镇，

其人口都不能计入。

但从另一方面来讲，如果要再上一档到Ⅰ型大城市，几乎需要把中山全部312万人口计入，也不太现实，所以“Ⅱ型大城市”算是对中山一个比较客观的评价。广东另一个“直筒子市”东莞境遇相似，虽然全市常住人口达831万，但城区常住人口只有120.8万，也成了Ⅱ型大城市。作为对比，市辖区几乎覆盖全市、常住人口532万的汕头在《通知》**后成为特大城市，引得一些网友直呼“看不懂”。

城市规模升级或利好楼市

座次排定了，对楼市会有什么影响？有业内人士认为，从虚的方面来说，对市民和购房者的心理感受多少会有影响，“中山从之前普遍被认为的‘三线城市’，变成了现在官方认定的二线城市，是一个提升”；从实的方面来说，城区人口100万至300万的大城市采取的是“落户限制”，城区人口500万以上的特大城市要“严格控制人口规模”。据此标准，中山的落户政策有望进一步放开，在广东户籍改革中占得先机，这对本地楼市也是一个利好。

老家在汕头的市民李**表示，该标准对于买房、生活考量帮助不大，因为除了看城区常住人口有多少，还要看这些人住在哪儿，住得舒不舒服。“汕头的人都集中在金平、龙湖几个区里，挤得不行，中山的城区泛城区要平均得多，像*炬、港口都有不少楼盘。要说住得舒服，我肯定选中山。”

经济学家黄峻则认为，这个新标准对于房产投资有相当参考意义，因为市民和购房者是会用脚投票的，依据人口的城市规模划分常常反映了城市活力。“北京雾霾再重，也不影响房价那么高，因为它集中了**的教育资源、医疗卫生条件、出行便利、经济有活力。而城市活力越高的地方，房价越可能上升。”不过黄峻同时表示，考虑到深中通道带来的变化，中山的未来愿景是非常好的，有可能发生突飞猛进的变化。采写：韩晶元

部分城市城区

常住人口比较：

北京：

2114.8万

广州：

1270万

汕头：

532万

中山：

121.6万

东莞：

120.8万