车位确权面临几个现实问题

说法

沈彬(法律工作者)

近日，深圳市规土委公布了《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》，《办法》拟将分配建和增设两种确权停车位，配建车位归全体业主所有，且禁止买卖，增设车位归开发商所有可有条件租售。

小区车位一直是老大难问题，其核心是产权不明晰。因为中国的房产开发模式是开发商拿地、建小区，再分售给众多业主，就存在一个“建筑物区分所有权”问题，即———哪些已经分摊到了业主的专有部分的房价里，开发商手里已经没有剩余权利？哪些是业主共同拥有的？哪些权利还留置在开发商手中？这都需要**复杂的计算、厘定。

而一些开发商就是利用自己的资源等优势，上下其手，在房子卖掉之后，再用车位盘剥一遍业主。比如，利用**奇货可居，向业主索要高价，或者开发商直接捂盘车位，“不售不租”，导致小区内的停车矛盾升级。

这也是这次深圳“吃螃蟹”推出一刀切的规定———配建车位归全体业主共同所有———的背景。既然，车位的分摊、公摊面积等是一个超出普通人理解和核实范围的事，又经常引发矛盾，索性规定由全体业主共有，不失为一个解决思路。

也有房地产公司的律师直言：上述《办法》违法，因为《物权法》74条明确规定，地下停车位属于开发企业。那其实有些“扯虎皮作大旗”的意味。房产商舍不得丢掉车位这块蛋糕，其反对车位业主共有的“逻辑”是这样的：**，《物权法》142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物与附属设施，属于建设用地使用权人所有；而商品房小区，小业主的权利是从开发商这个大业主手中继受而来，没有从大业主手里买来的车位，自然还是归大业主所有。第二，《物权法》74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、**的归属，由当事人通过出售、附赠、出租的方式约定。

可见，一者，《物权法》74条从来没规定：车位就是归为开发商所有，只是说当事人之间可以通过“出售、附赠、出租”约定，而这次《办法》里说车位规定业主集体共有的手段正是“约定”———《办法》配建停车位应“约定”为房地产开发项目全体业主共有，并没有与《物权法》相抵触。二者，说车位只能从大业主手里买，否则车位还在作为大业主的开发商手中，其前提还是前述“建筑物区分所有权”问题，这意味着开发商之前没把车位的土地使用权摊进公摊面积里卖给业主，而现在是有公摊面积的。

当然，深圳这次的《办法》也面临几个现实问题。

一者，配建车位归全体业主共有，就得有一个分割出租问题，这会增加物业管理的难度。

二者，这个《办法》的地位有些有尴尬。因为车位的问题还是业主与开发商之间的纠纷，而这次《办法》规范的是**与开发商之间的土地使用权出让合同。正像有民法学者所说：在**与开发商的合同中，约定配建车位归第三方的业主共有，“只是披着合同外衣的强制性规定罢了”。

三者，这次规定“增设停车位，开发商还要按基准地价的20%向**支付地价”，让人费解。照理说，**已经将土地所有权全部出让给开发商，开发商怎么安排车位、怎么与小业主分割，都是他们之间的博弈，为什么在大业主+小业主的共有土地使用权上增设车位，还要重新给**交*呢？一袋面粉做出了两袋面包，凭什么要向卖面粉的补缴*呢？