本土房企中标BT后速获30亿元授信

2014-12-16来源 : 互联网

金宝承建的仲恺大道BT项目。

A典型案例

隆生集团三年砸27亿元做BT

在完成金山湖花园整体开发后,惠州本土知名房企隆生在市场寻地一再受阻,却在市政BT建设上风生水起,隆生甚至把市政工程的建设参与提升到企业发展战略的高度,并坚持认为隆生在市政工程领域还有更大的空间。

在隆生中标三环东路改造工程后,其企业高管在内部隆生杂志上回忆起2007年惜败于保利达惠博公路投资建设的憾事,并称隆生虽败犹荣,还称这次失败给隆生积累了足够的经验教训。果然,此后在房地产开发领域有意放慢步伐的隆生,在市政工程建设上,快马扬鞭,有人说隆生这是不务正业,但用隆生自己的话说,市政工程和房地产是隆生未来的两条腿。

2011年,隆生中标惠州三环路改造以及互通立交工程,2013年隆生承接三环路东段一期改造工程,2014年隆生中标三环路东段二期以及**、红花湖路拓宽改造工程,以及隆生大桥的工程,其中隆生大桥总投资16.5亿元,三环东路二期改造总投资约5.5亿元,**路和红花湖改造投资约5.2亿元,总投资金额超过27亿元。

今年4月28日,隆生大桥培土奠基,拆迁工作和资金也在近期到位,预计本月将开工,而三环东路的部分路段已经交付使用。更让业界感到不可理解的是,在接连中标先行垫付资金超过27亿元的市政BT同时,本年度隆生*度两盘齐开,位于西枝江桥头的东湖9区已经开盘,而位于东江新城片区的文岭西堤项目样板间展示中心也已经开放,隆生的*来自何处?业界诸多疑问,自然也不明白隆生的桥段。

在隆生杂志中,对商业银行不愿意做市政BT的**有相关描述,但刘小波的一篇文章却耐人寻味:隆生从决定参与到实际竞标,准备的时间只有七天,但我们完成了一系列的高难度动作,24小时之内获得国内几大商业银行的30亿元授信,48小时之内获得海外金融机构20亿元拆借资金的董事会**。

B其它案例

金宝斥资18亿元改造仲恺大道及鹅岭南路

去年3月,本土**房企广东金宝集团有限公司(下称“金宝”)投资18.5亿元承接了仲恺大道及鹅岭南路道路改造工程,将于明年5月竣工。这已是金宝第四次接手**BT工程,时间回溯到两年前的7月份,在竞争激烈的金山河小流域和水环境综合整*工程招投标中,金宝与惠州市水电建筑工程有限公司联手竞得该项工程第二标段的改造,总投资约4.6亿元。

近几年,在蜂拥而至的央企和****房企的残酷围剿下,金宝不仅转战小金口和仲恺等**区域,还频繁染指仲恺片区的BT工程。而继城市佳园入市之后,已有两年未推新的金宝今年终于大肆宣传其位于东江高科技产业园的东江鑫城项目。业内观察人士称,金宝属于惠州本土**开发企业,**愿意将BT工程交给这样有实力且知根知底的本土房企,“当然,房企承接BT工程**肯定会有所照顾。比如,BT项目以**为主体进行**,**相对容易,贷款利率更低。另外相比招拍挂,BT回购置换地块的议价空间也更大。”

德威砸10亿元承建金石二路道路工程

今年6月,德威集团宣布将承建位于惠城区江北的“金石二路西段”道路建设工程,工程总投资额约10亿元。此前德威集团还曾承建红花湖南入口的道路和基础设施配套建设工程,总投资约8600万元。

德威集团总裁周鹏此前受访时称,拿下金石二路BT工程,主要是出于风险可控、投资回报稳定的考虑。有业内人士猜测德威此举或与其获取位于江北41号小区的摩卡小镇项目地块有关。据一位不愿具名的代理商高管分析,除曲线**之外,房企参与BT建设,**以土地形式回购,这在惠州已成定式。

BT项目完工后,利好效应开始显现,周边土地或有溢价。此时**释放的土地不单置换给BT建设方,也卖给其他开发商并从中获利。从这点上来看,**与建设BT的房企都达到利益平衡点。

CBT三问

一问:房企为什么热衷于做BT?

解析:房企做BT的投入完全要靠自主**,其收益周期长以及风险显然更大。但这并没有阻碍房企积极参与BT的激情和热度,以惠州本土房企为例,近3年参与市政BT的几家房企隆生、金宝、德威在品牌房企的冲击下,生存都开始变得艰难,金宝集团最近5年除了在陈江开发了一个建面17万平方米的金宝城市佳园之外,在房地产领域已经日渐衰落,而隆生在完成金山湖花园的整体开发后四处寻地,在和深业、万科、和天下的抢地较量中屡次败北。这些存在多年的本土房企必须要寻找新的生存道路,于是进入由**担保的BT成为了这些房企的选择。

BT是房企的一种生存手法,也是一门生意,BT本身的收益主要在工程款结余收入,在不拉低工程造价的同期,投资主体的工程结余收入,此外还有利息差收入,因为有**标的信用担保,BT主体或可以申请到比现行市场利率更低的贷款利率,而工程一般结算是95%支付给施工单位,5%预留作为保证金。对于现行**困难的房企而言,做BT或成为一条相对便捷的**渠道,隆生中标BT后算时间内获得近50亿元的**即是典型。

二问:做BT有哪些好处?

解析:虽然房企参与BT对企业的**能力、支付能力以及房企本身的抗风险能力都有极大的考验,但按照隆生内部高管的说法是,房企做BT可以进行更好的资源组合,增加企业在**和施工方面的经验。BT投资周期虽然较长,但更多房企愿意进入还在于**的BT回购方式上。

回顾惠州过往数年房企参与的BT,无论是中信修建的三环路抑或是中洲修建的市政场馆以及金山湖公园,或是保利达投资的惠博公路,最后的偿还方式多半选择是土地作价进行回购。以保利达2012年2月9日以7.45亿元拿下的江北地王为例,按照其总建面72.8万平方米计算,折合楼面价仅为1433元/平方米,其拥有的一线东江景观面使其*期发售价格即超过1万元/平方米,知情人表示这是定向出让,是为回购其2009年惠博大道的BT工程,几乎以底价成交。

知情人称虽然**并没有拒绝用现金回购BT,但房企更愿意以地块的形式回购。与此同时上述知情人还称,一些本土房企在资金资源上都拼不过品牌房企,但通过做BT增加了和**的粘度,不仅仅在BT工程中赚到*,而且通过BT回购方式较为容易地取得了土地,此外还可以在**用土地回购的同时,可以对地块有较高的议价能力。

同时房企进军BT还有一方面便利即是**方面,BT是**担保的项目,相比于房企的开发贷可以更快利率更低期限更长。

三问:谁有资格做BT?

在惠州,无论是****房企还是本土开发商,无一不是实力派选手,资金雄厚,早前已累积起较高的品牌知名度,并持续在惠州市场占有一隅之地。同时,基于BT建设过程中存在诸多不确定性因素,并或会引发一系列不可预见的风险,承建BT的房企唯有具备较高的经营管理能力、风险承受能力及履约信用能力,方能招架得住每一次突如其来的巨变。

另一方面,BT工程的获取极其考验房企与**关系。在惠州这个相对特殊的市场上,越来越多的外来品牌房企抢滩布局,本土品牌房企只能夹缝求生,依靠本地人脉和**关系参与BT建设成为行之有效的生存法则。

据一位要求匿名的代理商高管透露,除BT本身所产生的利润之外,以**公共配套性质进行**更为容易,房企还可将此部分融来的资金用于其他项目的滚动开发中。但外地开发商或会将**用于其他城市的项目,本土房企的开发战线一般集中于惠州本地,无论如何操作都能为本地**带来一定税收。因此,**更倾向于将BT项目交给这些实力较强且知根知底的本土房企,以取得双方共赢。

采写:蒋奇政 见习陈博

摄影:陈伟斌

标签: 惠州新闻

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