二手楼市回暖，热点板块成交量翻倍

自2013年8月以来，广州二手住宅的月度网签量基本呈一路走低态势，由2013年的月均网签3000套左右，下滑至2014年上半年的1600套，每月环比的交投降幅由不足一成逐月放大至两到三成。

“9·30”房贷新政及央行降息举措，缓和了一直紧绷的信贷环境，提振了市场信心。数据显示，与2009年、2010年交投*爆的时期相比，2014年10月和11月广州二手楼市的总体成交量不高；但与2014年9月份的全年“冰点”相比，二手住宅成交大有回暖势头，部分板块的月均成交量增加近一倍。

成交回暖，房价跌宕

今年二三季度，广州楼市的惨淡让人记忆犹新。据搜房网数据监控中心统计，10月份全市新建商品住宅成交7620套，环比9月4345套上升75%，但较去年10月下降了18%；紧接着11月，全市新建商品住宅成交7237套，环比10月7620套微跌5%，同比去年11月下降11%，该成交量仅次于10月，为全年成交量第二高的月份。

伴随一手市场的回暖，广州二手楼市也显现生机。据合富标准指数监测阳光家缘二手住宅网签数据，10月广州全市二手签约2063套，19.5万平方米，较9月份上升了三成。11月广州全市二手签约2384套，21.3万平方米，较10月份上升了16%。不少中介也纷纷表示，10月-11月这两个月来，广州二手楼市的看楼量较9月份增加了三到五成；新收客户量增加约两成。如果以中原地产促成的具体成交来看，11月份成交面积环比上涨了28.5%，也呈现量升态势。

此外，二手房价在跌宕中前行。按照合富标准二手住宅价格指数，10月为178.5点，环比2014年9月下跌0.2%，同比2013年10月下跌0.7%。刚刚过去的11月，合富标准二手住宅价格指数为178.5点，与10月份持平，同比2013年11月下跌1.1%。

如果以中原地产促成的具体成交来看，10月份成交均价为23316元/平方米，环比结构性上涨7.5%(本月成交的100-144平方米的大户型环比增长27%)；11月份全市均价为23371元/平方米，环比上月下跌约9%，即成为该公司今年年内录得环比降幅*大的月份。可见，无论一手还是二手房的价格前景都不明朗。

合富置业分析师预测，11月份登记入场的新客有所增多，但新客面临的选择也较为多样，尤其是**价格不高的新盘，引起不少二手客户的关注。因此在12月份到春节前，二手楼市将会是一段储客期，交投大多是刚需旧客，新客则以了解市场、思虑购房计划为主。整体成交量或会与11月份大致相当，价格总体仍然走稳。

商业贷款比例大涨

11月，受到银行*套房认定调整政策及央行降息等楼市利好因素影响，通过中原地产促成的交易中，约有58.4%的买家选择纯商业贷款，较上月上涨约11.4个百分点，而公积金贷款人数占比则持续走低，环比上月下跌约2.6个百分点。另外，选择***付款的买家也较上月下跌了9.6个百分点。

从户籍来源看，广州户籍买家约占总成交的23.1%，较上月上升3.9个百分点，而非广州户籍买家本月则占总成交76.9%。同时，数据也显示，在本月广州户籍买家***付款比例仍超非广州户籍买家，约有35%的广州户籍买家采用***付款购房，后者约占23%。

值得一提的是，中原地产调查发现，无论是广州户籍的买家还是非广州户籍的买家，在11月商业贷款涨幅均有明显增加，约有12.1%的广州户籍买家选择商业贷款，环比上月上涨了6.3个百分点。而非广州户籍买家占比达46.2%，环比上月上涨约5.4个百分点。

改善型需求入市积极性增加

广州二手楼市仍以*置刚需客为主。*置买家多以看楼时间较长的刚需旧客为主，购房需求大多较急切：部分急于春节前入市入伙；部分对价格极敏感的买家，担心楼价会上涨，入市步伐加快。调查显示，前期价格有所回调的中小户型“上车笋盘”受到这部分买家追捧。

“9·30”央行宽松政策**后，尽管在短期内未能得到所有地方银行的跟进响应，但已在潜在客户群体内起到一定的效应，改善换房需求明显增加。整个10月，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，二次购房客户数量比9月大增2.6倍，占比为11.8%，比9月增加6.0个百分点，其中总价在300万元/套以上的物业成交比例也从9月的7.3%提高到8.2%。

而经合富置业促成的二手住宅买卖交易中，10月份广州换房改善型需求的占比也创历史纪录，高达39.4%，11月份也保持31.3%的较高占比。其中，既有“卖一买一”的*改买家，也有“再买一套”的改善型需求者，而天河、海珠、越秀、原荔湾等市区的*改需求接近五成。而在今年第二三季度，改善型需求仅仅维持在20%-30%之间低位浮动。合富置业分析认为，一是“认房不认贷”新政下，改善型买家的入市门槛降低；二是部分迫切换房的买家担心价格上涨，入市积极性增加。

热点板块

为给市民一个清晰的置业参考，综合合富置业、中原、满堂红等中介促成的交易数据，*终选取了关注度较高的8个板块，分别是华南板块、天河北板块、工业大道板块、江南大道板块、西门口板块、西关板块、黄埔板块及广州大道南-南洲板块，深入了解广州二手市场情况。调查发现，与第三季度相比，10-11月这些热门板块交投活跃，部分板块的月均成交量增加近一倍。

华南板块

大盘成交为主，二手均价18966元/平方米

合富置业成交数据显示，10-11月番禺区华南板块二手交投相当活跃，二手均价为18966元/平方米，成交以大盘为主，如广州雅居乐、星河湾、华南新城等楼盘交投活跃。10-11月华南板块二手市场成交主力以刚需人士为主，*次置业占该板块整体成交的63%，而改善型购房需求则占37%。

天河北板块

二手均价28752元/平方米

合富置业成交数据显示，10-11月天河北板块二手交投相当活跃，二手均价为28752元/平方米，成交热门楼盘既有中怡城市花园、侨林苑、鸿翔大厦等投资价值高的楼盘，也有富力天河华庭、协和新世界、帝景苑等自住客热求的楼盘，从买家群体方面看，10-11月天河北板块*次置业及改善换房买家各占四成多，而投资型购房需求亦达一成多。

工业大道板块

改善型买家占六成多

满堂红成交数据显示，工业大道板块月均成交量与第三季度月均成交量相比增加1.5倍，成交均价为23237元/平方米，与第三季度相比上涨1.1%。成交热门楼盘以光大花园、富力现代广场等大盘为主。其中，改善型占据该板块成交的主力，改善型买家占整体市场的六成多，而*次置业买家占三成多。

江南大道板块

*次置业买家占近七成

满堂红成交数据显示，江南大道板块10-11月月均成交量与第三季度月均成交量相比增加两倍，成交均价为20394元/平方米，与第三季度相比上涨12.5%。合富置业成交数据显示，热门楼盘有穗花新村、润汇大厦以及江南西一带的楼梯楼单位。从买家群体分析，该板块10-11月二手市场成交主力是刚需买家，*次置业需求占整体市场成交近七成。

西门口板块

成交以楼梯楼物业为主

合富置业成交数据显示，10-11月西门口板块二手交投相当活跃，二手均价为19224元/平方米，成交以楼梯楼物业为主。其中，部分成交个案是带省级名校学位的小户型学位房。买家群体当中，*次置业、改善型换房需求以及投资需求各占三分之一。

西关板块55-65平方米小两房成交*活跃

满堂红成交数据显示，10-11月月均成交量与第三季度月均成交量相比增加逾五成，成交均价为19744元/平方米，与第三季度相比上涨4.6%。目前板块内成交相对活跃的二手盘主要为55-65平方米的小两房单位。

黄埔板块

成交均价上涨

10-11月月均成交量与第三季度月均成交量相比增加逾三成，成交均价为13987元/平方米，与第三季度相比上涨6.8%，目前板块内成交相对活跃的二手盘多为57-79平方米两房或小三房单位。

广州大道南-南洲板块

成交量增加近一倍

10-11月月均成交量与第三季度月均成交量相比增加近一倍，成交均价为18731元/平方米，与第三季度相比下跌4.3%，目前板块内成交相对活跃的二手盘主要以45-67平方米的两房单位为主。

采写：王艳玲王莎莎