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记者：老龄房地产正在成为颇受关注的新产业，它不是“房子+老年人”，也不是房地产简单地向老年群体延伸。它的意义究竟在哪里？
郑功成：所谓的老龄房地产，是指与“老年人”及“全体公民老年期”相关联的房地产，它强调适合老年人居住的房屋的物质形态和物理特征，同时也注重对于该类房地产的所有、使用、抵押、典当、租赁等各种权利，是老年人实现有质量的老有所养目标的一个重要方面。
记者：那么，老龄房地产抑或老龄房地产业应该具有哪些属性？
郑功成：老龄房地产大体可分为养老社区、社区养老服务机构、养老机构、老年医疗卫生服务机构、异地养老房地产项目、城市老年公寓、现有住房的适老性改造、二手老龄房地产、农村老龄房地产等类别。
我认为，老龄房地产至少应包括四个方面的属性，即：一是复合地产属性，包括住宅、普通商业地产和医疗**等；二是人文属性，**温馨的宜居环境，让老人感受到家的氛围；三是服务属性，满足老年人核心需求和增值的需求；四是金融属性，比如证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财等内容。
记者：老龄房地产业是资金密集型产业，其建设、销售、经营、租赁等都需要大量资金。如何做到“不差*”？
郑功成：调查显示：我国老年人口中75%左右拥有住房，但相当多的住房是按年轻型社会的需求建造的，缺乏适老性设计，不适合老年人生活居住，同时又面临改造成本过高、不具备改造条件等一系列难题。因此，很多老年人成为“住房富人，货币穷人”。
而通过开发适宜的金融工具，进行“以房养老”、租赁、互换，可以更好地发挥房地产的养老功能。
需要构建多元投**平台。由**主导，建立由**、企业、金融机构、保险机构、中介组织、个人等市场主体共同组成的市场多元**平台，以*资、合资、入股、联营等途径**，构建政策性与商业性**相结合、直接**与间接**相互补充的多元化**体系，吸收社会资金及个人闲散资金投入老龄房地产业，从而扩大市场供给规模。
记者：未来，哪些项目更适合我国老龄房地产业的发展？
郑功成：老龄房地产项目是一个多功能的集合体，房屋仅仅是实现这些功能的载体，其背后实际上反映的是一种生活方式和生活理念。随着经济的发展、社会的变迁、观念的改变，人们对于生活品质的要求越来越高。这些要求表现在老龄房地产项目上，就是要实现功能的多样化、复合化。
这意味着，老龄房地产项目不但要有基本的养老、医疗方面的良好配套和服务，而且要兼具护理、养生、文化、休闲等多元化、高质量的延伸和附加服务，以满足老年人多层次、多元化的服务需求。
记者：您认为，应如何培育老龄房地产业链条，实现产业上、中、下游的有效衔接？
郑功成：培育发展老龄房地产相关产业链，**应发挥积极作用。**应加大购买社会组织老龄服务的力度，充分发挥社会组织在承接**职能转移和行业自律、监督评估、沟通协调等方面的作用，积极培育发展一批知名品牌老龄服务社会组织。
**更多操作性强的优惠政策，营造社会力量参与老龄房地产业发展的良好环境，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步使社会力量成为发展老龄房地产业的主体。
整合、利用高等院校、中等职业院校和职业培训机构等资源，加快老龄服务专业人才培训；统筹规划培育发展产业基地，增强老龄地产相关产品的研发、设计、生产、展示等功能；定期举办博览会，搭建供需对接平台，培育市场快速发展。
相关新闻："三只手"伸向房地产 财务投资以及"输血"养老产业 深圳新闻网
近日，生命人寿成为佳兆业单一*大股东并接任董事会主席，险资*资砸向房地产再次引发业界关注。按照保险公司的万亿规模来看，今年有上千亿险资可以投入到房地产中，直接增持上市公司的股票，收购商业办公项目和拿地，成为险资“涉水”房地产的三种途径。
现象：“三只手”伸向房地产
两年时间里快速增持佳兆业，直至今年12月5日，生命人寿持有佳兆业的权益将增加至29.96%，为此支付的代价在40亿港元左右。此外，生命人寿对金地集团持股比例达到29.99%，同样逼近30%的发出要约收购临界点。仅在金地身上，生命人寿就砸下了约90亿元。
然而，生命人寿的举动仅是险资在房地产的“圈地运动”的冰山一角，增持地产股、购楼、抢地皮，“门外野蛮人”同时向房地产伸出“三只手”。
据Wind统计，截至目前，133家A股房企中，被保险资金进入前十大股东的房企数量达21家，险资对地产股的渗透率为15.8%。此外，占据21家房企前十股东行列的保险机构达15家。
在国内外写字楼市场疯狂扫货，成为险资进入楼市的另一重要举措。近日，泰康人寿联手基汇资本出价2亿英镑竞购位于伦敦金融城的MiltonGate办公楼。绿地集团曾以44亿元将徐汇滨江的两栋办公楼卖给了中国平安。
在土地市场，险资成为*有*的“金主”。4月9日，深圳大鹏54亿元的地王，就是生命人寿与佳兆业的合作之举。10月以来，平安不动产在土地市场频频出击，先是参与了招商南京G16号土地的开发，然后单*拍得了广州的华美牛奶厂两地块，在上海则和金地朗诗联手抢下了宝山一地块，共计耗资50.9亿元。
探因：财务投资以及“输血”养老产业
早在2012年7月，保监会对险企投资不动产“松绑”，投资比例从原先的10%提高至15%。
按照中金公司的预测报告，从国际经验以及中国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%～15%，估计保险资金入市将带来不动产投资资金1500亿～1800亿元。据保监会数据，今年前三季度，保险行业总资产96075.79亿元，较年初增长15.91%，可以投向不动产的资金可达数千亿元。
“从政策上来讲，保险公司投资房地产的障碍早已消除，原则上公司上季末总资产的15%可以投入到非自用性不动产中，按照保险公司的万亿规模来看，今年有上千亿险资可以投入到房地产中。”有专家表示。
北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇表示：“险资抢滩房地产，主要有两方面原因，第一是保险资金运用的出口；第二是保险公司对于养老产业的投资与布局。”
国泰君安发表的险资举牌地产蓝筹的主题报告认为，保险频频举牌地产公司，彰显了对低估值、高盈利的地产板块的看好。房地产股指数已由今年一月份2868.6的低点，涨至12月9日的5092.2点，涨幅77.5%，险资潜伏地产股的盈利也由此可窥一斑。
养老地产项目是寿险资金的又一重要流向。首都经济贸易大学教授庹国柱认为，养老产业作为今后发展重点是毋庸置疑的事，已经有不少大型保险公司开始提前布局，寿险与养老产业的无缝衔接正是保险公司布局养老产业的关键。
趋势：未来将加大投资比例
截至第三季度末，保险资金运用余额约为8.77万亿元，同比增长18.2%。险资投资的四大类别呈现出“三降一升”的特点，除其他投资占比上升以外，银行存款、债券、权益资产（股票和证券投资基金）的占比同比均下降。
根据普华永道此前发布的一项针对国内25家保险公司及资产管理公司的调查报告显示，保险资金未来两年在非传统投资产品的投资配比中，房地产与资产支持证券的受欢迎程度并列榜首，占比均为31.25%，投资股权计划的占比为28.13%。
“我们认为，产业资本角色已经明显从财务投资者转变为战略投资者，而且，产业资本进入后将影响股票市场投资者定价思维。”申银万国研究员韩思怡直言，目前，产业资本已改变操作方式，从原来直接投资房地产项目，转为直接购买公司股权以争取公司话语权，并通过提前参加项目获取更高收益的形式。
