广州分站
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阳光家缘数据显示，3月广州市（不含南沙、从化）中介网签的二手住宅成交量环比上月上涨超5成；中原二手住宅买卖成交均价21880元/平方米，环比结构性上下降2.3%。
成交量上涨主要来自三方面：**，春节前滞后的需求在节后释放；第二，3月**召开，政策倾向待定，市场回暖度明显不够，开发商静观其变，一手推新较少，使得客户短暂回流到二手房市场；第三，虽3月并没有落地的政策，但**托市的意向非常明显，媒体评论向好，使得有迫切购房需求的客户已经果断进入二手市场。
通过中原门店监测新增有购房意向的客户量3月环比2月上涨90%，年前是经纪人主动邀约客户看房，但年后客户则变被动为主动，而业主虽已经感到市场逐渐回暖，但盘源较多，心态也较为平稳，并没有出现涨价现象。但在3月30日央行等四部门连出大招稳楼市，给房地产行业乃至中国短期经济带来极大的利好，二手楼市将获益*大，短期内量价上涨指日可待。
一、 3月市场热点：换房客占据半壁江山
改善型客户**入市
在2014年的“930”政策和央行2次降息的政策下，改善型客户获得政策和资金的支持，而3月份**托市政策呼之欲出，楼市逐渐回暖，部分改善型客户购房果断**入市。中原研究部统计，2014年下半年和2015年**季度购买3房以上的客户明显高于2014年上半年，且2015年**季度较2014年第4季度增长1.56个百分点。
改善型客户目前主要为70/80后群体，购买**套房已有几年时间，物业日渐显旧，自身经济实力逐渐增强，家庭结构也在发生变化，对空间要求更高，例如二胎、父母年同住，换房是必然的选择。以下中原地产在3月份3房物业成交较为活跃的楼盘。
学位房客户季节性入市
每年3月份是学位房成交的旺季，今年也不例外，3月学位房的业主成交占比达到10%，较2月份提升1.76个百分比。目前学位房处于紧俏阶段，一旦楼市回暖学位房业主反价会更加明显。
3月初，广州教育局2015拟探索学区化教育，虽实施细则未落地，但从前线反馈来看广州的学区化建设影响*大的是小升初，而非幼升小，一些带**双学位的物业获得利好。
学位房大多位于市中心，除了拥有名额外，还有非常稀缺的配套和便利的交通，因此客户主要为两类人群，一类是资金实力有限，仅以获取学位目的，购买小面积楼梯楼物业为宜；另一部分为资金实力强劲的家长，将换房和学位房两个目的兼顾的，建议购买居住氛围浓厚，环境舒适且兼顾学位房的物业，购3房及以上的电梯楼物业可****。
二、分区点评
1、荔湾：看房客户增多，但房价较稳定
3月份，荔湾区中原二手住宅成交均价为21128元/平方米，环比结构性上涨2.23%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨68.75%。本月成交较为活跃的为康王路板块，成交均价为25755元/平方。成交量大幅增长来自以下两方面原因：一方面春节后客户返回广州，滞后的需求得到释放；另一方面每年3月份正式购置学位房的旺季，很多家长赶在此时购买学位房为孩子5月份入学报名做准备，例如周门路段的西关外语实验小学就非常受家长族的欢迎。目前客户看楼量逐渐增多，但业主心态仍然比较平稳，这是由于前期荔湾区房源被性价比较高的一手项目吸引，目前二手盘源相对较多，业主不敢轻易涨价。
2、越秀区：学位房成交占比超三成
3月份，越秀区中原二手住宅成交均价为24,779元/平方米，价格环比结构性下降14.97%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨61.46%。本月为学位房成交旺季，越秀区名校密集成为众多家长追捧的热门区域，但由于越秀区房价相对较高，家长不得不退而求其次购买房价相对便宜的楼梯楼小面积物业，因此拉底了成交均价。中原研究部统计，本月越秀区购买学位房客户占比28%，较广州市总体水平提升了18个百分点，其中80%的客户购买的是2房以下的户型。家长购买学位房大都出于长远考虑，孩子在1-2岁时就着手购买学位房，可在价格低位点时出手，在孩子读完小学后房价高位点时再放卖，不时为精明之举。本月成交热门的楼盘为位于广州大道中的嘉城公寓，小区区位较好购物娱乐上学都非常方便，地段归属为市一级的水荫路小学，本月成交均价为27954元/平方米。
3、海珠区：改善型客户低价入市
3月份，海珠区中原二手住宅成交均价22920元/平方米，环比结构性上涨10%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨超过7成，成为上涨幅度*大的区域。本月海珠区的热门板块为海珠西，成交量上涨了2-3倍，成交均价为25126元/平方米。由于海珠区较为便利的交通以及相对便宜的均价吸引很多客户前来置业，海珠西大量的**楼盘可供客户选择，尤其换房型客户选择性较多。例如本月海珠西的金沙花园（21835元/平方米）和光大花园（30031元/平方米）成交面积都在100平方米以上，大部分为换房型客户。在楼市政策环境款松下，房价反弹蠢蠢欲动，而改善型客户购房经验相对丰富，下手决策较快，*占先机一步。
4、白云区：*次置业成交为主
3月份，白云区中原二手住宅成交均价为16936元/平方米，环比结构性下降14.60%，本月阳光家缘网签成交量环比上涨58.93%。新年后，白云区机场工作的白领、汽配城的打工一族以及桂花岗一带的服装皮具批发城的经商人士逐渐返岗，年前滞后的购房需求则逐渐在年后释放。政策环境利好叠加季节性转暖使得白云区*次置业客户占比68%，这些客户大多购买1-2房且物业性价比较高的楼盘，例如汇侨新城（13432元/平方米）和景泰新村（14762元/平方米）成为热门盘源。但年后盘源也较多，业主不敢轻易涨价，客户仍有一定的砍价空间。
5、天河区：换房客占比有一半以上
3月份，天河区中原成交均价为29,693元/平方米，价格环比结构性上涨11.49%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨35.95%。本月天河区的天河北（30812元/平方米）和CBD珠江新城（33710元/平方米）成交量都大幅上涨，拉升了整体成交均价。随着政策的宽松，客户担心房价会上涨，年后看房人数增多，客户都较为主动打电话约经纪人看房。天河区换房客户较多，主要成交客户都是70/80后人群，离初次购房也有几年时间，居住房屋已经较旧，空间不够舒适，果断下定。本月珠江新城成交较为活跃，通过中原成交的物业都在100平方米以上，成交价格稳中略升。此外天河北片区换房客也较多，但有较大部分的换房客兼顾学位房。
6、番禺区：客户回流二手市场
3月份，番禺区中原二手成交均价为16403元/平方米，环比结构性下降9.46%，阳光家缘中介网签成交量环比上涨43.37%。本月番禺区成交*为活跃的为华南板块，成交量有较大幅度的上涨。华南为番禺住宅的核心区域，楼盘综合素质较高，深得刚需客户的欢迎。年后番禺一手楼市所推新货有限，大多都是旧盘在消化余货，因此有较多客户回流到配套成熟，居住氛围相对浓厚的二手楼市。番禺成交向来大户型占比较高，3月3房、4房及以上物物业成交占比分别为44%、32%，追求居住宽敞性和环境舒适度，但又注重性价比的客户较为偏好番禺一些大型的社区，例如广州雅居乐花园（16049元/平方米）、广地花园（12808元/平方米）、祈福新村（13582元/平方米）等等。
三、下月预测：四部委联合救市二手房市场受提振*大
3月30日央行、住建部、银监会和财政部，四部委联合救市，购买第二套房的付款比例由7成降至4成，以及免征营业税的年限由5年改为2年，这两大利好政策几乎令整个房地产行业疯狂，开发商连夜召集开会论涨价，销售人员急忙打电话给客户，客户担心业主反价则连夜与业主签约，更有甚者业主已经反价。两大重磅政策出台救市，无疑对楼市的注入强行针，对业主和客户来说都是利好。
有效客户量增多
“7改4”深度拉动二套房客户需求：930政策已经释放一部分二套房需求的客户，而“7改4”更直接的降低了改善型客户的购房门槛，对于*付资金吃紧但后期并无还款压力的客户来说是一大利好，这部分人群要承担2套房的月供，对其经济实力要求较高。
“5改2”减少购房成本，刺激需求：在过往由于较高的营业税依然制约着一部分二手房的成交，以2014年中原成交套均总价为190万元来看，营业税高达10万左右，业客往往因税费谁交付以及过重而不能达成交易，“5改2”能释放这部分客户，相当于房价下降了5个百分点，但达到的效果是不同的。
盘源量增多
“5改2”税费的减免能大大的提高市场上的二手盘源量，增加二手房交易的流通率。尤其对一卖一买的业主提前了其换房进程。
业客心态提升
四部委的救市举措，增加了市场上的客源、盘源，活跃了二手房交易市场，降低了客户购房前期支出和税费支出，客户增多且支出成本减少，业主则反价意愿更强烈，楼价上升指日可待，这也催化了不本急着买房的客户，但因担心房价会上涨，会加快入手，业客这样的心态和行为预计会造成房价新一轮的上涨。
一手市场对二手市场影响有限
楼市利好，开发商可能酝酿着涨价并推新，但开发商有去库存的压力，预计涨价幅度不会太大，但仍然会分流一部分二手潜客。
综上分析，未来4月份有效和潜在的客户都因政策实质性利好，且担心房价上涨会积极入市，业主要价心态也会强硬，4月份无论是买方还是卖方信心都大振，预计房价又会进入新的一轮上涨，成交量也预计会有大幅提升。
