14家房企2015销售目标：超六成预增幅度低于去年实际增幅

房企年报

保利地产副总经理余英说，今年是一个“调控后遗症显露之年，楼市诡异之年”。

*近市场很热闹，除了各种政策上的YY，房企还忙着一件事：举行2014年度业绩发布会。不仅对2014年进行全面总结，更对形势复杂的2015年做了战略部署。市场*为关注的是，今年销售目标怎么定？试图从此窥探出各家房企在所谓“诡异”的一年里持有什么心态。

年报特点

1

调低销售增长速度

**调查14家品牌房企，其中4家对业绩增长的预期普遍制定在10%以下，6家对业绩增长的预期普遍制定在10%-15%之间，2家制定在15%-20%之间，2家目标未设定。

**种情况如碧桂园、融创、远洋地产。2014年碧桂园合同销售金额约1288亿元，增长21.5%。2015年目标定为1350亿元，同比增5%。相比之下，新一年度5%的增长幅度已大大放缓。碧桂园总裁及执行董事莫斌指出碧桂园今年的销售目标是审慎的策略，并强调集团不会片面地追求规模的增长。

第二种情况如越秀、时代、合景、奥园、龙湖、华润。如2015年越秀地产合同销售金额定为248亿元，同比增长12.7%。时代地产2014年同期增长37.8%，2015年销售目标为165亿元，较比去年仅增10%。

第三种情况如中海、招商。2015年中海力争完成合约销售金额不少于1680亿元(含合营公司和中海宏洋)的目标，接近20%的增长目标可谓比较乐观。

此外，相较于2014年销售额的实际增长幅度，所调查的14家企业中，仅有3家的2015年预期销售额增长幅度是上调，分别为中海、华润置地、龙湖，另外9家均下调，保利地产基本持平，1家不设定目标。

如此定调基于何因？引用龙湖地产高层的阐述，“我们今年对整个市场的判断是谨慎乐观，可能下半年会有一些市场机会，主要是政策的利好。但总体上由于相对供应量较大，所以实际上即使有积极因素，可在基本面的压力还是非常大”。

2

*夺一二线战略高地

2014年业绩普遍受到三四线城市拖累，所调查房企几乎都在年报中强调增加一二线城市的布局力度。

即便碧桂园，过去一二线和三四线的销售贡献比例一度为三七开、四六开，2014年实现平分秋色。对于目前的城市布局，碧桂园联席总裁朱荣斌表示，“还是看市场机会，只要有机会，不管一二线还是三四线我们都会做。”

其他如，越秀地产2015年预计广州可贡献56%，广州外区域44%。目前的土储主要围绕在广州、武汉以及杭州三大城市。保利地产一些利润率较低的三线城市项目会尽快地清货结尾，把资金更多地投向北上广及一二线城市这些利润较高周转较快的城市项目。合景泰富地产在去年的销售比例中，广州、北京、上海占比的销售超过三分之二，公司今年二线城市会选择加快去库存。时代地产广州的销售额同比增长56.1%，占全集团的51.7%。2015年时代依然聚焦已经进入的城市。

富力地产则明确提出远离三四线城市，“今年国内房价会趋于平稳，不会有大跌的可能性。供过于求的情况主要集中在三四线城市，并没有在一二线城市出现。如有十分合适的土地收购项目，集团只限于考虑北京和广州等一线城市。”

3

部分企业降土储

2014年房企放缓了拿地的步伐，如保利地产2014年新增容积率面积和地价分别同比下降了32.6%和24.5%。根据国家***数据，去年全国土地出让面积27.18万公顷，同比下降25.9%。另一方面，由于土地资源稀缺，特别是**地块越来越少，导致地价继续上涨。

进入2015年，**频频放出政策利好消息，但市场目前尚未见起色。日前龙湖地产举办的发布会上，高层明确表示，今年买地上会呈现中性偏保守。据介绍，龙湖近几年的任务是降土储，两三年前已经着手了，今年还要继续，对于一些质量不太好的土地进行清盘，市场上出现条件特别好的土地才会选择出手。

房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，究其原因，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。众多企业对2015年土地投资的态度上都表明审慎拿地。业界预测，今年土地流拍将更多。

但华远地产原董事长任志强认为，这并不是坏消息。“企业土地购置不足，导致2015年新开工面积下降，下一期的住房供应必将是下降的。当库存问题解决后，后期的价格就会上涨。”

4

合作人制度风靡

2014年，地产与金融联姻是有关业务拓展的热门话题之一，如恒大入股华夏银行、越秀集团入股香港创兴银行。除了商业地产、养老地产等领域探索，房企在管理模式上也有了新思路。

万科、碧桂园、越秀、龙湖等纷纷表示着重探索合作人制度。越秀地产总经理陈志鸿对媒体表示，“今年在佛山采取了事业合伙人制度，是因为土地增值已经不是房地产行业增值*重要的因素，而团队作为内生动力，对房地产行业而言更加重要。基于这一考虑，我们引入事业合伙人制度，从而激发团队的内生动力”。

万科项目跟投制度使得操作团队必须跟投自己的项目；碧桂园合伙形式是，集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理强制跟投，员工可持股15%。碧桂园执行董事兼*席财务官吴建斌表示，碧桂园的所有项目都将转变为合伙人制。而越秀地产还只停留在项目跟投层面。

**房企一览

他们探索合伙人制度

碧桂园　不会片面追求规模增长

销售业绩：2014年碧桂园合同销售金额约1288亿元，增长21.5%。2015年目标定为1350亿元，同比增5%。相比之下，新一年度5%的增长幅度已大大放缓。莫斌指出碧桂园今年的销售目标是审慎的策略，并强调集团不会片面地追求规模的增长。

一二线城市占比：2014年一二线城市市场销售贡献约48%，与三四线城市贡献平分秋色(另海外业务占4%)。

产品占比：将以90-140平方米的高层洋房为主。

土地购置：2014年碧桂园全年新获取土地中有67%是于2013年底前就已经进入的城市。

公司新动向：碧桂园集团将以聚焦城镇化红利为核心，塑造财务稳健性为要务，引进合伙人制度，积极建立投资平台及战略业务单元。

房企表态：碧桂园主席兼执行董事杨国强对公司目标业绩表示满意，“我们的销售在(市场)不太好的时候还在增长，还不错的了。”

越秀地产　回归一二线城市

销售业绩：2014年合同销售金额约为人民币220.4亿元，同比增长了50.4%。2015年越秀地产合同销售金额定为248亿元，同比增长12.7%。

一二线城市占比：2014年广州销售金额累计119.11亿元，占比57.3%。2015年预计广州可贡献56%，广州外区域44%。

产品占比：2014年住宅及单位约占93.2%，商业及其他产品约占6.8%。

土地购置：越秀地产今后的拓展方向是“回归一二线城市”，目前的土储主要围绕在广州、武汉以及杭州三大城市。

公司新动向：该集团在2015年之初提出“利益共享、风险共担”的雇员奖励计划。集团表示，将争取资源整合，积极寻求行业优胜劣汰过程中的兼并收购机会，实现规模、效率和效益的明显提升。

房企表态：“去行政化”是发展的大方向，而全面取消限购后房地产市场将建立起适应新常态的长效机制，货币政策持续放松利好房地产市场温和复苏。

他们积极“触网”

保利地产　预计业绩增速超GDP

销售业绩：去年销售额1366.76亿元，同比增9.09%，低于2013年23.15%的销售增速。对于今年业绩，保利地产表示增长应会在GDP目标增幅以上。

一二线城市占比：公司仍以一二线城市布局为主。一些利润率较低的三线城市项目会尽快地清货结尾。

产品占比：2014年，公司住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过90%。

土地购置：今年以一二线城市为**深化和完善“3+2+x”城市群战略布局，计划完成房地产直接投资1200亿元。

公司新动向：以地产开发为主，谋求在商业地产、养老地产、房地产金融等方面的创新发展，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%。同时，2015年将建立移动互联网社区(APP)平台———“保利和社区”。

奥园地产　商住双向发展

房企表态：奥园地产董事会主席郭梓文：“奥园主要奉行商住双线发展的策略，限购放开与否对奥园来说影响不大。”

销售业绩：去年销售金额122.2亿元，同比增长22%。今年销售计划将比去年销售额增长10%-15%，据估算约在134.2亿元-140.3亿元。

一二线城市占比：销售收入比在广州、重庆、沈阳、中山及其他城市分别为40%、14%、14%、13%和19%。

土地购置方面：董事局主席郭梓文则表示：今年土地收购方面的计划大概跟上一年持平，上一年是46亿，那么今年收购土地的计划与上一年接近。坚持一二线城市为主、三四线城市为辅。

公司新动向：奥园将继续推动升级文化旅游、养老养生复合地产模式。发布互联网战略及AO公寓1.0版。将逐步拓展海外市场，实现境内境外同步发展。

他们做

旅游地产

雅居乐地产　销售目标稳中求进

销售业绩：今年集团的预售额为人民币441.6亿元，较前年增长9.5%，但未达到定下的480亿元目标。今年销售目标450亿，较去年略增2%。

一二线城市占比：雅居乐今年新开工面积321万平方米，同比下降34%，*大可售货量达760万平方米，在售项目达78个。从面积看，华南区域占比44%。

产品占比：今年从产品结构看，刚需产品占75%，**产品10%，旅游产品15%。

土地购置：截至2015年3月25日，集团于逾40个城市及地区，拥有总建筑面积约4035万平方米的土地储备。2015年雅居乐预计购地金额为55亿。

公司新动向：雅居乐会加强产品前期定位和规划工作，持续优化产品结构，以开发刚需改善型产品为主，辅以游房地产，以及迎合市场需求的**产品。

房企表态：集团主席兼总裁陈卓林表示，展望2015年，预计中国经济将保持平稳增长。**多对房地产市场实施的调控措施已见成效。然而，市场库存量短期内仍偏高，预期2015年整体行业经营环境依然充满挑战。

他们都定调

增长10%

合景泰富地产　加快二线城市去库存

销售业绩：2014年合景泰富的权益预售总额约为人民币205亿元，未完成2014年初定的210亿元的目标。*席财务官及执行董事徐锦添称，合景泰富预计2015年的销售目标是要不低于10%的增长，换言之今年要完成225亿元的销售额。

一二线城市占比：去年，广州、北京、上海占比的销售超过三分之二。今年二线城市会选择加快去库存。

产品占比：将以刚需和*次改善型为主，接近8成的销售来自小户型的销售。

土地购置：截至2014年12月31日，持有土地的合计总建筑面积约1010万平方米。

公司新动向：继续加强在IT方面的探索，加强公司在网络平台、电商方面的合作和销售。而公司内部管理会越来越移动化。

时代地产　今年将投入50亿购地

销售业绩：2014年共实现合同销售金额目标达152亿元，超额完成全年150亿元合同销售目标，同期增长37.8%。2015年销售目标为165亿元，较比去年增长10%。

一二线城市占比：在时代地产152亿元销售总额中，珠三角都市圈的销售额占全集团的98.6%。其中一线城市———广州的销售额同比增长56.1%，占全集团的51.7%。

土地购置：时代地产今年计划用50亿元用于购地。广州、佛山占的比重稍微更大一点。

房企表态：董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄表示，随着信贷环境的改善和放松，2015年房地产市场环境将继续趋向好转。

而他们

与众不同

中海地产销售目标增幅接近20%

销售业绩：2014年中海地产全年合约销售额(含合营项目和联营公司销售)达到历史新高，达1408.1亿港元，高于年初制定1400亿港元的目标。2015年力争完成合约销售金额不少于1680亿元(含合营公司和中海宏洋)的目标，接近20%的增长目标可谓比较乐观。

公司新动向：集团将逐步把投资物业盈利比重达到集团盈利的20%，集团正在开发和待开发的商业地产面积达380万平方米，其中一半以上预计2017年底前落成。

土地购置：2015年集团计划新增土地可发展楼面面积不少于1000万平方米。

万达商业地产从“重资产”转型“轻资产”

房企表态：万达集团董事长王健林表示，在中国经济持续放缓的情况下，万达各项指标全面超额完成。

销售业绩：万达商业地产合同销售收入1601.5亿元，完成目标的100.1%，同比增长26.8%；租金回款110.8亿元，同比增长32.7%。2015年商业地产公司的收入、利润指标不再公布，而是内部下达。

公司新动向：以前万达广场通过房地产销售产生的现金流来投资持有万达广场，这是重资产模式。而今年开始万达要推一种轻资产模式，就是万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务系统都由万达自己做，使用万达广场品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。

统筹、策划：彭馨仪刘婷婷