改善型买家加速入市 穗高端盘、大户型成交回暖明显

在政策利好下，除了各大刚需盘竞相争夺人气和销量**位置，改善性物业似乎也不甘落后。记者调查发现，市区**楼盘，或者近郊大户型物业逢开盘，必**，买家呈现出不同往年的入市热情。而在二手市场表现更加明显，根据合富标准指数监测显示，广州4月份改善型需求市场占比已增长至四成，这是近五年来改善型需求*次突破四成。

部分买家因担心涨价而加速入市，但合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌指出，新房和二手房将表现出不同的价格趋势。目前广州一手市场仍处在去库存的大环境里，开发商仍会谨慎提价。

一手市场 客户认筹的积极性超出想象

“很多朋友在考虑换房，只是何时出手的问题”，市民李**刚在萝岗区府板块购买了一套120平方米左右的大三房，准备迎接第二个宝宝的到来。

春江水暖鸭先知。“**盘推新，以往客户都不着急认筹，直接等开盘看情况再定。但我们上周推新货，客户认筹的积极性超出想象，两天卖了3亿元”，合生紫龙府相关负责人介绍。

这不是个例，南都记者调查了市场上以面向改善型买家为主的代表性楼盘，成交回暖迹象明显。如在越秀、荔湾、海珠、天河四区，根据数据统计发现，4月19日至5月18日，越秀、荔湾、海珠、天河四区网签****的中信西关海（价格 动态 户型图 **）、凯粤湾、佳润上品菁园、宝翠园（价格 动态 户型图 **）、保利天悦（价格 动态 户型图 **）、翠屏瀚宇贵都二期、淘金家园三期等15个楼盘中，超过一半的楼盘4月份网签量高于3月份。其中西关海4月份网签56套，比3月大涨229.4%。

而在5月上半月，九洲海誉居（价格 动态 户型图 **）和淘金家园三期的网签量是4月全月的两倍。在白云，保利云禧（价格 动态 户型图 **）近一个月网签17套，较之前略有增加。另外，北部别墅盘如金湖翡翠山（价格 动态 户型图 **）、方直芙蓉墅（价格 动态 户型图 **），都录得不错的成交数据，而方直芙蓉墅拿到一批预售证当晚，就有买家连夜飞车到项目进行签约。“近段时间北部片区改善型住宅无论是供应量还是成交量都有增加。”一位业内人士表示。

此外，在番禺，敏捷·金月湾近两周售出了35套房，环比涨110%；均价为15205元/平方米，较前两周13266元/平方米的均价上涨了12%。综上可以看出，4月份以来买家心理预期逐步改变，改善型物业成交复苏明显。

涨价？不是普遍现象

记者从开发商了解到，虽然广州限购没有放开，但卖一买一的客户占市场成交绝大部分的比例。新政叠加效应在显现，尤其利好*次改善型买家。同策咨询研究部总监张宏伟分析，新政一方面是直接降低了贷款成本；另一方面，也促使一线城市房价步入上涨通道。如在有自贸区利好的南沙，5月4-17日期间，星河山海湾、富力天海湾、时代南湾的楼价均环比微涨。

“新房的价格影响因素与二手有很大不同，是开发商综合市场条件、资金情况以及业绩标准后的企业性行为”。龙斌指出，去库存、回笼资金是目前主旋律，不排除货量不大的中心区域楼盘价格会轻微上调，但整体来看涨价不会是普遍现象，甚至可能有楼盘会趁市场回暖以额外优惠吸引购房者，来加快出货。

对此，张宏伟表示认同并建议市民赶在短期市场还没完全复苏好转的阶段入市购房，这时候开发商资金面仍然相对紧张，购房性价比仍然较高。

二手市场 4月改善需求占比创下今年新高

合富置业会对每一套单位的成交情况进行数据收集，将买家的非*套且自住需求定义为改善型购房。据合富标准指数监测，今年二手改善型需求一直在增长，1-3月，在去年“9·30新政”影响下，改善需求的占比由三成上升至三成五左右。而该数据在“9·30新政”叠加今年“3·30政策”的4月份更显示出惊人的增长，改善需求突破四成大关，也是近五年来改善需求*次突破四成。无疑，新政中“营业税5改2”政策对市场影响较大，龙斌表示目前市场回暖明显，购买者入市积极性更高。改善型需求增长主要有三个原因，一是新政下部分次新盘降低了购入门槛，改善换房客入市增多。二是次新盘源有所增多，缩短买家“寻盘”时间。三是部分买家“卖一买一”的意愿增强。

天河区改善型换房客占比过半

在个别综合条件好的区域则表现更加明显。根据合富标准指数监测，4月份天河的改善换房占比为53.9%，较此前四成左右增长较快，也是迄今为止唯一“改善需求超过*置刚需”的区域。龙斌认为，天河区**楼盘集中，适合购买力比较强的改善型购房者。他进一步指出，“改善型买家倾向于选择综合条件比较好的楼盘，天河区的小区地段区域好，又位于办公区商务区旁边，环境好，同时有好学位。”

越秀区以49%的改善换房占比紧随其后，海珠、番禺也都纷纷超过了四成的占比。同时，调查显示，部分换房型需求对优质物业的价格接受度提高，小幅追价入市。

不过，龙斌也指出，目前小业主的挂牌价确实上升了不少，部分单位有5%-8%的升幅，但实际上据他们监测市场成交价还只是上升了0 .5%，可见购房者对于小业主大幅升价尚不能接受。因此他预计诚意卖房的二手房业主也不会随意反价，来突破购房者的接受度。因此未来市场价格会以稳定为主，但小幅升价的趋势会延续。

一手典型楼盘 保利天悦(海珠)五一小长假成交额超5亿

产品及价格：主推110-250平方米豪宅，同时在售250-300平方米江景豪宅，以及760平方米一层一户江景楼王。

成交调查：5月以来成交火热，尤其五一三天并无新货加推，但成交额仍超5亿，在最后一天更是连续成交三套楼王单位，这在近几年的豪宅销售中都是相当罕见的。从户型来说，面向*次改善的140-190平方米依旧为畅销户型，200-300平方米其次。客户涉及各行各业，从主营贸易生意，布匹生意的大老板，到建筑行业、化工行业的实业家，以及企事业单位高管都有。开发商表示，整体市场的感觉是今年以来豪宅客户关注度变高，出手时间变快，优质的豪宅楼盘大户型开始走货。

中信西关海(荔湾)4月份卖了两个多亿

产品及价格：将于6月推出全新的120至190平方米产品。

成交调查：4月份卖了两个多亿，3月份也差不多，大部分是130至150平方米的产品。据介绍，该盘目前130至150平方米的产品已售罄。“总体来说3·30政策后成交是加快了，以前客户一般情况下看房两三周后才会决定下定，现在有的一来看就下定”。该盘相关销售负责人表示，该盘客户以荔湾为主，多为周边专业市场人士以及公务员、事业单位人士等。

星河山海湾(南沙)124平方米大三房受欢迎

产品及价格：G1-G6栋78-139平方米两至五房，毛坯均价13000元/平方米，Y1-Y10栋124-174平方米三至五房，毛坯均价13500元/平方米

成交调查：据数据中心显示，5月4日至5月17日成交45套，较前两周环比上升80%。网签均价为12370元/平方米，环比微涨0.6%。五一期间该盘销售热火朝天。记者观察发现，换房客的买房热情最为高涨。据在场销售人员介绍，124平方米大三房较受欢迎。

自由人花园(花都)新推出的楼王得到改善型买家青睐

产品及价格：73-160平方米毛坯单位、89-103平方米精装单位，均价11000元/平方米起。另外还推出180-220平方米的楼王单位。

成交调查：根据阳光家园网签数据显示，近一个月自由人花园网签套数达到83套。为了迎合改善型需求的增加，该盘除了*次推出带装修产品之外，还推出了能够直望10万平方米草原景观的楼王单位。

项目相关负责人表示，随着房贷利率下降，近期改善型买家确实增多，上个周末一次推盘活动中，很多购房者冒着大雨来选房。新推出的楼王拥有双面景观，且是“N +2”户型，所以受到了很多改善型买家的青睐。