琶洲电商CBD天际线最高200米

18宗地，建筑面积高达195.8926万平方米，总挂牌底价高达295 .4683亿元！广州将于本月底举行两场土地拍卖，总共底价近300亿元，占去年卖地总价840亿元的35%。这18宗地均位于中心区，分别来自荔湾广钢新城、海珠区广纸片区、琶洲A区、天河金融城和白云区江夏5大板块。

其中，琶洲A区10宗商业、商务综合用地*引人注目。其总起拍价达到97 .49亿元，折合楼面价1.3万元-1.8万元/平方米。根据地块控高规定，建筑*高达200米，未来浮动幅度必须小于15%。

琶洲地块用地面积缩水，高度拔升

琶洲10宗地均位于琶洲电商CBD，均定制了出让条件6宗地的接手者要求是从事电商类型的公司，去年营业收入不低于100亿元；两宗地的接手者要求是从事计算机软件开发的行业，去年营业收入不低于100亿元；另外两宗地则要求竞买人或关联公司为中国企业联合会、中国企业家评定的2014企业500强。

琶洲岛的开发强度大幅提高。事实上，在2014年底的规划中，电商总部区只规划了9个地块，现在则增到19块，即琶洲电商区可以容纳*多15个电商*头总部大楼进驻。随之而来的是，部分地块的*终用地面积发生缩水，比如241地块原定用地面积13598平方米、总建筑面积61673平方米，*终分别定为10258平方米、88219平方米，用地面积缩水了25%，而总建筑面积上涨了43%。

在这样的背景下，建筑密度达到48%-70%之间，*高容积率13.1。值得关注的是，根据这批10宗地块的控高规定，比较近江边的223号地块，建筑高度控制在200米，另外两宗地块180米，3宗150米，1宗120米，1宗100米，2宗50米。当然，企业拿地后也是可以申请高度浮动的，但是变化幅度必须小于15%。琶洲A区一线临江，为了减少对周边大楼江景的遮挡，207+226地块、208+230地块都属于两块地打包出让。*靠近的华南快速的232+234+235三个地块，组成“L形”的一片打包出让，也是10宗中建筑密度*高的。

值得关注的是，除了月底开拍的10宗地块之外，琶洲电商CBD还有9宗地未挂牌，具体控高仍是未知数。

建成后年交易额超1000亿

根据***新规划，琶洲四个片区的功能定位分别是：A区为会展产业集群区，现状主要为琶醍和总部经济区；B1区为会展龙头引领区，主要包括广交会展馆；B2区为会展综合服务区，规划定位是酒店服务、商务办公、休闲商业和居住公寓；C区为会展产业延伸区，规划定位是历史保护、产业孵化、旅游服务、科技研发和酒店商业。

其中，琶洲电商总部区综合体建筑面积73万平方米，位于华南快速旁珠啤地块以东，主要包括电子商务、展示、会议、啤酒博览、酒店、公寓、旅游、文化休闲、餐饮、购物等。此前市**表示，正在引进腾讯、阿里、复星、唯品会、U C、Y Y等品牌企业，在琶洲打造一个以电商集群为特色的C B D。而据媒体报道，腾讯拟在琶洲建设微信总部大楼，规划建筑面积21.4万平方米，着力打造成为广州重要的互联网创新产业基地。琶洲A区的*新规划文件还透露，以后琶洲A区每栋大楼，都将配备电动车充电桩，建成后将有望成为年交易额超1000亿元人民币的国际一流的电商集聚区。

专家预测，不会流拍也不会有地王

南都记者了解到，包括琶洲10宗地在内，6月底将有18宗地入市。这18宗地，建筑面积高达195.8926万平方米，总挂牌底价高达295.4683亿元，占去年卖地总价840亿元的35%。这些地块均位于中心区。分别来自荔湾广钢新城、海珠区广纸片区、琶洲A区、天河金融城和白云区江夏5大板块。

其中，广钢新城为广州自去年成功拍卖番禺万博地下空间后的第二个地下空间用地。但与万博不一样，此次广钢新城的地下空间主要为地下停车场用地。金融城、琶洲A区和白云江夏地块则为商业、商务用地。广纸片区是此次拍卖中别具亮点的地块。该板块此次出让两块地，总建筑面积高达72.07277万平方米，合共底价达115.3165亿元。

在中原地产项目部总经理黄韬看来，此次拍卖土地均位于热点板块，因此不可能出现流拍。然而，当前市场还比较理性，也不可能出现地王。

具体这些地块真实现状如何？值不值得开发商举牌？南都记者走访发现，这18块地距天河体育中心的车程不会超半个钟，且周边均已有现成的成熟配套，预计届时会引得一番争抢。 采写：南都记者 王艳玲 邱永芬

地块直击

●琶洲A区地块(海珠)

区域一线望江豪宅卖6万

拍卖时间：6月30日下午

预测成交楼面价：底价成交

实地走访：南都记者了解到，此批琶洲待出让地块位于阅江西路，珠江琶醍以东，乘坐B7和旅游观光1线到阅江西路中站下，即可到达。现场以围墙封闭，周边绿树苍翠，拥有一线珠江景观，隔江远眺珠江新城CBD，环境优美。

阅江西路往东可到保利天悦，一线望江豪宅售价6万/平方米，二线望江4.5万/平方米，一路之隔的江山国际均价约3.5万/平方米；往西可到合生紫龙府，均价3.6万/平方米，均开车不超过15分钟。普通住宅则以二手房为主，半小时车程以内可到赤岗、磨碟沙、万胜围一带，电梯楼在2.5万/平方米左右，楼梯楼在2万/平方米左右。当然，开车经过华南大桥、猎德大桥也可到达珠江新城，居住选择会更多。

记者看到，A区宝境广场正在施工，广东宝钢置业有限公司开发，整体投资约20亿。

专家研判：限制条件多，底价成交为主

黄韬认为，琶洲电商总部如真能引入*头，将带来大量的消费和居住需求，对商业和住宅市场都是利好，板块房价涨幅预计将高于中心区涨幅均值。

有人表示，琶洲的出让地块基本针对电子商务企业定向出让，因为限制条件较多，预计届时出让将是几个龙头电商企业进行PK，由于地方**想打造琶洲电商大平台，所以土地价格也是相对合理的。因此，琶洲土地的出让以底价成交为主。

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