炒股还是买房? 五张图看懂中国房价未来走势

中国房价未来走势如何，是否应该投资房地产？在炒股这么**的时候，买房还是炒股确实是个难题。目前，房地产依然是中国经济的核心问题。随着近来房地产市场的冷却，不少学者市场人士基本都认同房地产市场的拐点已到，未来中国楼市将步入调整前。

但这个调整时期究竟有多长？调整幅度有多大？摩根大通*席经济学家朱海斌认为，这一轮楼市调整过程需要的时间可能比以往要更长，但房价**的可能性依然很小。

此外，通过**清算银行（BIS）的数据，摩根大通对比了不同经济体房地产调整的情况，或许可以帮助理解房地产调整的一些共性。

在过去十年，中国房价大部分时间都是在持续上涨（除少数季度外）。根据我们使用的房价数据（始于2004年），2004年至2013年，全国名义房价上涨136％（实际房价上涨84％）。一线城市的房价涨幅更加突出，北京上涨303％（实际房价上涨214％），上海上涨219％（实际房价上涨149％），深圳上涨457％（实际房价上涨335％）。

一些分析师称这种房价上涨“****”，甚至是“史上*大的房地产泡沫”。这是真的吗？

如果我们只关注房价的涨幅，上述说法显然太过夸张。房地产市场的泡沫并不罕见，它在很多国家的各个时期都会发生。中国房价上涨（全国水平）的幅度与**金融危机之前的美国、英国和西班牙的经历相似。过去十年内，金砖五国经济体中巴西、俄罗斯和南非的房价涨幅甚至更高（印度没有正式的房价数据）。事实上，对中国房地产的关注更多是因为中国是**人口大国和**第二大经济体。

2，房价上涨越多，泡沫破裂也越严重？

*先，虽然所有的房地产繁荣期终将结束，随后经历一个修正期，但房价调整的幅度相差迥异。在我们掌握了完整房地产周期数据的56个例子中，平均累计房价降幅为7.5％（或实际房价下跌21％），但标准差很大。香港房价下跌幅度*高，在1997年达到**后累计下跌达58%. 其次是日本，在1990年达到**之后的二十年内下跌了50％。但在我们的例子中，约有三分之一（56个中的19个）名义房价在修正期内并未下降。例如，意大利的房价在1975年达到*高点，英国在1973年达到*高点，日本在1962年达到*高点之后, 它们的名义房价均进一步上涨了近30％（三个时期实际房价分别下降了1.5％、3.9％和2.4％）。

第二，如下图所示，房价修正幅度与繁荣时期房价的涨幅无关联。

3，城市化进程有助于中国避免严重的房价**？

这方面证据并不令人信服。如下图所示，乍一看，房价修正幅度与城市化率（在房市繁荣的高峰年）没有关联。

然而，这一结论的部分原因可能是样本选择问题，因为在过去20至30年，样本侧重于发达经济体。城市化率平均为77％。在56个例子中，其中31个例子的城市化率高于75％，仅4个例子的城市化率为50％或以下。事实上，在城市化率*低的样本组（50％以下）中，房价的平均修正水平相对较小（见下文第二个图）。低城市化率可能意味着城镇化上升的空间, 稳定的住房需求可能有助于避免房价**。然而，由于样本限制，很难测试这个假设的正确性。

4，收入增长越快, 房价下调幅度可能较轻？

经验观察似乎证明了这一点。收入（使用人均GDP来衡量）增长与修正期的房价变动显著相关。收入增长较快的国家, 其房价在调整期下跌幅度较小。在我们的样本中，收入增长为负数（或持平）的国家房价下跌*严重。

这种关系很容易解释。房地产市场调整的一个主要功能是使房价回落到可承受的水平, 而这既可以通过房价下降, 也可以通过提高收入来实现。

5，房地产周期具有重要的宏观意义？

我们认为，中国房地产市场的调整具有重要的宏观意义。这也适用于许多其他经济体。在房地产繁荣期，房价上涨的幅度与经济扩张密切联系在一起（下文**个图所示）。同样地，在修正期间，房价调整幅度同样也会影响增长率，尽管二者的联系似乎不像房价上涨时期那么显著（下文第二个图所示）。