房企千亿投资海外中国“帆海家”避险含变数

漂洋过海，中国房企集结在异国登岸，已成为地产行业转型的核心之一。

客岁以来，诸多房企横扫海外市场，动辄几十亿元人民币买地的新闻屡见报端。从万科、万达、绿地、碧桂园等千亿军团大举收购，到闷声发大财的中斗室企跟风试水，中国“**”的萍踪已遍布亚、非、欧、美四大洲。本年前三个月，房企海外投资总额已接近千亿元，跨越客岁总投资额。

按照高力**、仲量联行等机构的展望，中国房企海外投资总量在2014年翻番并不成问题。但值得注重的是，中国房企海外扩张仍在起步阶段，截至今朝，仅有绿地、碧桂园等少数大型开辟商实现海外项目标发卖买卖，而大大都房企的海外拓展项目仍处于谈概念、洽商、取地、规划等前期试水阶段。房企在**化过程中所面对复杂的**、汇率、人才等诸多灾题和风险还未**表露，考验方才起头。

簇拥海外淘金

一组鲜活的数据，足以证实房企大佬们向**进发的勃勃大志。

仲量联行的*新研究陈述显示，截至2013年末，国内房企在海外贸易地产以及室第开辟项目标投资总额跨越100亿美元，同比增幅跨越30%。此中贸易地产的投资总额达76亿美元，同比增加130%。而2012年和2011年的数字别离仅为33亿美元和29亿美元。

这股投资**，在马年开年就又推向一个新高度。本年1月份，万达董事长王健林在出席冬季达沃斯**时与英国辅弼卡梅伦接见会面，并颁布发表万达将在英国投资20亿-30亿英镑用于城市**，这是激**敦本地惊呼的中国样本。在万达的海外投资打算中，其确定的海外投资总规模已接近500亿元人民币，将来10年还将打算在**8-10个*要城市进行投资。

万科随后颁布发表与美国汉斯结合开辟的纽约曼哈顿项目动工，这是其继中国香港、旧金山、新加坡后第四个海外结构的城市，也是在美国的初次测验考试。而在海外市场疾行已久的绿地，在触角伸及四大洲11个国度15个城市后，颁布发表本年海外投资会在200亿美元以上，来岁则有望翻番。

据不**统计，仅2014年前3个月，房企在海外市场的总投资额达到近千亿元人民币，已跨越客岁全年投资额，此中英国、澳大利亚和美国*受投资青睐。在机构展望中，中国房企海外投资总量在2014年翻番不成问题。

与持续增加的海外投资金额相对应的是，房企大幅增加的海外发卖方针。

绿地董事长张玉良是果断的跨国计谋鞭策者，他对本年要实现200亿元的海外发卖方针决定信念满满，这与客岁的30亿元发卖程度已呈数倍增加。碧桂园总裁莫斌也暗示，将来5年海外市场份额将占碧桂园发卖总额的1/3，而按照王健林的预期，到2020年，万达也要有1/3的收入来自海外，即大约300亿美元。

“中国房企在海外投资动作频仍，规模大且业态多样，这背后是增厚规模和利润空间的*急需要，”在兰德咨询总裁宋延庆看来，不少已经完成全国结构的房企受成长性所迫，要继续连结每年发卖额15%以上的增加率，补仓压力很是大。

跟着国内市场遇冷，房企转向海外投资也被认作是分离风险的选择之一。华夏地产*席阐发师张大伟称，从比来几年国内房地产市场看，地盘价钱持续上涨，调控周期变短，对房企的利润影响越来越大。在这种环境下估计出海的房企可能会继续增添。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟则暗示，国内房地产投资严重受管控、信贷收紧、短期内供给过剩的压力令投资风险日益上升，而今朝**信贷宽松，海外房地产投资成为各方存眷的热点。

值得注重的是，“海外市场虽已然成为国内成熟开辟商的新疆场，但并非主疆场，”莱坊**投资部主管曹建指出，中国开辟商在海外市场扩张增加率远弘远于国内市场，但投资额与国内比拟较仍然很是小。

“蓝海”暗含变数

到国外卖房子是需要胆识的，房企敢于冒险的动力源自中国富豪的移民与海外置业等。美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚、新加坡、日本……活着邦魏理仕、仲量联行等机构的陈述中，房企进行海外开辟的热点区域，与中国富人的移民、留学*选地几乎重合。

“开辟商今朝在海外的投资，大都仍是跟随高净值人群在境外留学、置业的**。”世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟曾如是阐发。华高莱斯**地产参谋公司副总司理公衍奎也暗示，房企海外开辟的思绪根基上是中国快消模式的翻版，底牌是大量移民、出国的中国敷裕阶级。

美国智库皮尤研究中间(PewResearchCenter)客岁12月17日的*新陈述，再次必定了中国移民活着界规模内举足轻重的地位。陈述显示，中国在2013年移民输出国排行榜上，从23年前第7跃至第4名，移民人数从410万增至920万，排在印度、墨西哥和俄罗斯之后，也是**接管汇款第二多的国度。

张玉良坦承，我们看到了中国成长中的中产阶层，要做中国市场的海外延长，“我们感乐趣的是中国人多的处所。”悉尼绿地中间、韩国绿地汉拿山小镇等项目标热销，都*要来自中国买家的追捧。万科总裁郁亮也暗示，万科的海外投资策略是为万科的客户在海外供给产物及办事。

“内销”模式短期结果显著，但在不少业内助士看来，国内敷裕人群有限，需求短时候内过度释放或将使国内房企的海外营业难以持续成长，对此，房企必需有久远的考虑。除此，2014年海外投资情况跟着美国量化货泉宽松政策(QE)的退出而增添变数，这也时刻提醒着房企注重着市场、政策上的风吹草动。

事实上，海外市场并不满是“蓝海”，也面对着较为复杂的开辟风险。中坤集团在冰岛的项目就已搁浅，中航地产也因为本地当局言而无信终止了斯里兰卡项目。

“房企出海的*大风险*要仍是政策匹配问题，”中国房地产数据研究院执行院长陈晟暗示，国外跟国内的开辟模式纷歧样，和本地当局的关系若何处置、地盘的权属也和国内有所分歧，这是“房企出海”的*大障碍，其次才是经常提到的市场情况，“必然要找到合适的合作伙伴，合适本地政策情况。”

无论是万科与美国头号地产商铁狮门的强强结合，仍是碧桂园与马来西亚知名房产商大马置地(Mayland)的亲密无间，与本地企业合作的体例无疑是规避海外风险的伶俐策略，可以有用地降低因中国企业对本地政策、人文情况不熟悉导致的投资风险。

然而，合作并不是全能的，出海的中国房企势必在所有权和经营权上作出让步，难以在此类产物中插手中国房企的企业文化，对项目进行完美时也会增添投资成本，这些尴尬都需要化解。

除此，中国部门房企出海的机遇型、投契性较重，出格是一些中小型房企的海外投资。公衍奎暗示，他们的抗风险能力不高，简直需要非分特别谨严。事实上，上世纪80年月，也曾呈现过“日本买下美国”的壮景，然而跟着日本经济泡沫的分裂，一切又回归常态。往后，中国“帆海家”们是否可以或许成功避险，还需时候查验。