张平就房地产市场现状谈其观点

“中国现在所有的**项基本上是大量有土地抵押的，所以中国一旦土地价格被摇动，对中国金融就会带来一些风险。房地产是中国这一轮**中的*大抵押品，这个抵押品暴跌是不堪设想的后果，包括组建住房银行都是在为往下跌的时候做准备。”**表示，稳定房价不猛涨、不暴跌都是****的责任。谈及房地产，**认为，支撑G D P的三大投资需求中，制造业和基建投资都已经见顶，而地产投资何时落地则成为**和经济学家普遍关注的问题。今年1-7月份各个地区土地销售下跌过半。**分析，房地产商的运作态度和未来预期是高度相通的，开始**走重资产道路。

“中国过去过度依赖于土地财政和房地产投资，在今年也似乎进入一个拐点。换档期是多个东西进入拐点，现在服务业是真实拐点，房地产的真实拐点是不是到了?还是事实比各种说明更重要。”**称，按国外的规律来看，30%-50%是城市化加速期，所有小城镇、大城市一块搞房地产，而且量价齐飞，而城市化超过50%速度就开始明显减慢。

“但中国减得并不快，2011年中国城市化率超过50%以后，进入一、二线大城市集中开发模式。过去中国靠城市化推动了大量的投资启动，到2016年前后开始要下降，所以投资驱动的模式要减速。”

**认为，房地产宏观调控政策是很简单的事情，**从来给出来的方向都是管制，地方给出来的方向全是放松。“因为**很难从地方的卖地中拿到收入，**一直是以抑制房地产价格过快上涨为目标的，以稳定房地产土地价格为己任。而地方**是以推高房地产为己任，因为卖地对他而言很幸福。”

他分析，现在买房子，想靠价格获得额外的收益有点难度，真想买的人根本买不起，租的人又不划算，没有新的价值，所以从投资的角度来讲，房产已经在顶点。如果加上预期的动摇和经济进一步增速换档，它的压力就会更大，那时候就是比较明显的进入下降通道。

就个人投资而言，**认为，有三个指标可以帮助投资者作出决策。“第一个值是收入房价比，这是刚性需求;第二个值可以看房价与出租的收益率，现在这两个值都偏高，所以压力很大。总体而言，这两个估值并没有改变。第三个值是按一般存款的收益太低，所以房价还应该往下降。从房地产投资来看，企业的资金缺口洪峰在2016年。”他补充说，从投资来讲，这些线*高的是北京，就是*不值得投资的，广州比较好，接下来是上海、深圳。