深圳楼市的可怕真相

随着调控政策不断**，过热的一线城市楼市开始降温。这波上涨行情是从深圳**启动的，但遗憾的是，直到今天绝大多数人仍然没有搞明白，深圳楼市到底发生了什么，即将发生什么。

通过对关键数据的比对研究，我的结论是，深圳楼市存在令人震撼的特殊性。无论未来官方**什么政策，深圳楼市都将有重大事件发生。

让我们通过跟北京和上海的比对，看看深圳过去10多年到底发生了什么。

一、深圳实际人口比肩京沪

从人口规模上看，深圳36年前几乎是从零开始起步的。但到了2014年年底的时候，深圳实际生活人口已经接近京沪这两个特大城市。

由于深圳尚未公布2015年统计公报，这篇文章只能采取2014年和之前的数据。官方公布的常住人口数字，，2014年底是上海2426万人，北京是2152万人，深圳只有1078万人。

但三个城市义务教育阶段的在校生人数分别是：上海123万人，北京112.8万人，深圳105.7万人，应该说深圳实际人口应该已经非常接近京沪。对此，深圳官方也不否认，主要***近公开承认深圳实际管理人口超过2000万。

2014年的数据还显示，当年小学生招生人数，上海是16.34万人，北京是15.3万人，深圳达到了16.25万人。也就是说，深圳小学生招数人数已经超过了北京、逼近上海，显示出深圳强劲的人口增长后劲。

但深圳城市面积只有上海的3分之一，北京的8分之一。

二、深圳商品住宅供应量少得可怜

熟悉深圳楼市的人都知道，由于土地面积狭小，深圳商品住宅供应量长期偏小，每年的开工面积和竣工面积跟中山这种三线城市差不多。

下面这组数据非常令人震撼，它显示了2000年以来北上深三大城市商品住宅竣工量：

北京上海深圳竣工商品住宅面积一览表（单位：万平米）

年份

注：北京2000年、2001年和2004年商品住宅竣工面积没有查到，使用的是商品住宅销售面积（2004年）或“商品房竣工面积×65%”推算出来的（2000年和2001年）。

也就是说，在中国城市化*高峰期间，北京新建了2.6亿平方米的商品住宅，上海建了3.08亿平方米，人口增量更为显著的深圳只建了7000万平方米的商品住宅。深圳的合法住宅供应量只相当于北京的27%，上海的23%！

深圳和北京上海不同，在于它是个**的城市。在2000年之前的20年，其商品房的供应量应该不到*近15年的一半。所以，深圳商品住宅竣工总面积在1亿平米左右，加上这些年陆续上市的政策性住房，肯定也很难超过1.5亿平方米。而上海、北京合法住宅的存量大概都在7亿平方米左右。

从2000年到2014年，深圳小学生人数从31万增长到了79万，增幅155%，实际人口增长肯定比这个速度还快。如果按照目前官方承认的“实际管理人口2000万”推算，过去15年深圳人口增长了1200万人。但这15年的新增商品住宅面积只有7000万平米建筑，按照人均20平方米计算，只够容纳350万人。

那么，涌入深圳的外来人口都住在哪里了？答案是：绝大部分住在违法建筑里。老百姓的习惯叫法是：城中村、小产权房。但深圳官方不承认深圳有所谓的小产权房。

深圳有多少违法建筑？官方的说法是：超过37万栋，大约4.2亿平方米。当然，4.2亿里还有一小部分是工业和商业性质的房子。

深圳2011年公布的《深圳市住房**发展规划（2011—2015）》也证实了深圳商品住宅的短缺情况，根据这个文件提供的数字，到2010年末，深圳全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。其中商品住房建筑面积1.02亿平方米，约110万套。也就是说，2010年底的时候，非法建筑占了深圳住宅总套数的接近八分之七。

根据上述数字我们还计算出，深圳存量商品房的户均面积在93平米左右，其他住宅户均面积只有43.8平方米（违法建筑多是小户型）。

如果加上*近5年来的各类住宅增量，深圳的住房不算短缺，缺的是可以获得房产证的、当做资产的合法住房。

三、令人恐怖的结论

上图：北上深三大城市，过去15年商品住宅竣工面积走势图。

如果观察北上深三大城市历年的商品住宅竣工面积，我们就会发现一个重要现象：三大城市的供应量都在减少。这是因为国家在控制特大城市人口总量，所以在土地供应量上不断收紧。

但问题是，中国城镇化的路径肯定是大城市化，而不是大中小城市均衡发展。只要给民众迁徙自由，大家一定是涌向中心城市。所以，从长期看，未来北上深人口将继续增加。

也许有人会拿上海2015年人口减少说事，但我告诉你，*近的日本人口普查显示：过去5年里日本*次出现了全国总人口减少的现象，但东京地区又增加了35.4万人。日本是城镇化基本完成的国家，各个城市之间公共资源相对均衡，但东京仍然具有持续的人口吸引力。

所以，深圳房价去年以来的疯狂上涨，除了资金杠杆因素之外，更重要的是人口在猛增，合法住宅的供应量却一直在减少，而且少得可怜（北京上海也存在这种现象，只是没有这样**）。

这种情况不改变，深圳楼市将出大事，也就是继续上涨，涨到天上！

到那时，深圳的商品住宅将成为全国富人的玩物，深圳大部分中低收入阶层将栖身违法建筑、军产房、城中村，过着长期租房的生活。其实，这已经是深圳楼市的现状了。

于是，一个更大的变局即将到来：违法建筑会不会获得某种身份，有限度地上市交易？

深圳市**近期提出了一个宏大计划，未来5年减少2亿平方米的违法建筑。这其中绝大部分当然不会是拆除，因为涉及的人太多、太复杂，估计绝大多数会给某种身份，在一定范围内获得流转的权力。

若如此，则深圳楼市将面临着*一无二的、史无前例的变局。

5年减少2亿平方米，这意味着什么？过去15年里，深圳才建设了7000万平米的商品住宅，现在一年释放出来的违法建筑可能达到4000万平方米！

也就是说，如果违法建筑不能流通，不能成为外来人口“真正的家”，则深圳房价将继续飙升；如果给予某种流通的资格，则对此前购买了商品房的人将是重大利空，尤其是原关外的商品房。而深圳金融体系里的抵押物，可都是高价的土地和房子，这个价格体系是长期形成的。

考验深圳管理者勇气和智慧的时候到了，深圳的住房问题已经没有退路！