二手成交放缓议价空间3%-业主转售为租租金略降

5月份至6月份上半月,受新政的影响,广州二手市场依然处于盘整的通道内。5月,经某经纪公司促成的二手住宅买卖业务量环比缩减一成,住宅租赁业务量环比增加11%。6月1日-14日,二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%,全市二手住宅成交均价为26886元/平方米,比5月同期上升1.5%。客户成功压价幅度为3.4%,有进一步扩大的迹象。

同时,阳光家缘数据显示, 5月广州市(不含南沙、从化)中介网签8244宗,环比4月下降11.94%,同比2016年5月下降1.34%。经中原促成成交的单位均价为30432元/平方米,套均总价为259万元。

业内**分析,二手房价不会立即出现调头向下,估计楼价的高位盘整态势仍旧要持续两个月,在成交量尚未有起色的前提下,才会有“向下”的冲动。

部分二手房价格稍有松动 楼梯楼性价比高受青睐

数据显示,2017年5月买家采取***付款的购房比例为21.0%,比4月提高3.9个百分点。与此同时,买家成功压价幅度为3.0%,是自2016年6月以来的*大幅度,显示现时二手房市场有向“买方”倾斜的迹象。目前市场的成交难点在于准客户压价幅度大(至少10%),而业主让步空间小(一般3%以内),双方坚持的底线无法在短期内贴近,导致成交周期延长。从广州市阳光家缘网的二手房网签数据可以看到,2017年5月1日-31日全市11区经过中介促成的二手房网签约量是8947宗,比4月1日-30日的10206宗减少12.3%。

同时,随着中心区房价的高企,电梯楼房价提升相对较快,而楼梯楼房价提升速度相对较慢,促使不少客户转而购买中心区的楼梯房,以及楼龄相对较大的房子。据广州中原研究发展部监测,317、330新政后,这一现象更为明显,楼龄在15年及以上的房源成交占比提升明显,尤其是15-20年楼龄的房源,因按揭贷款不受影响,成交占比提升更为明显,占比由3月的33%提升至5月的39%。

电梯楼房价高企、而楼梯楼房价相对低洼。5月,中原电梯楼成交均价为37216元/平方米,而楼梯楼成交均价为23774元/平方米,因此楼梯楼越来越受买家青睐,成交占比逐渐提升,由2017年1月的31%提升至5月的51%,目前楼梯楼的成交占比已超过电梯楼。

出租回报率下降 租客趋向年轻化

记者从安居客、58同城等网站上也看到,近期个人方放租的盘源也有所增多。某业内公司也表示,在买卖交易活跃度有所下降的情况下,大部分持有闲置房产的买家亦将其放到租赁市场出租,但小业主(特别是投资客)对租金带来的回报并不看重。某业内公司把2017年1-5月经该公司促成的住宅租售成交个案进行筛选,抽取买卖成交量前20位的楼盘进行分析,综合其平均租金、租客年龄等信息,并将其得出的出租回报率与2016年同期作对比。

不难看到,这20个买卖成交活跃楼盘,其出租回报率在今年前五个月均全线下跌,比2016年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间。换句话说,2017年通过买房出租所带来的租金收益是缩减了。

业内人士分析,出租回报率的下降,既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度,同时也隐含了一个市场现象,即租客群体的变化。2017年前五个月,某业内公司促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁,比2016年同期下降0.2岁。而在表格中买卖成交量前20位的楼盘当中,租客平均年龄比2016年同期下降的楼盘就有12个。租客的年轻化,势必带来租客可承受租金水平的相应变化,在“收入决定支出”的前提下,这批租客即使认可大型楼盘的居住环境,但在楼盘里面仍旧会先挑选“相对中档”租金的物业作为承租对象,故成交的租金数值对比2016年同期难有明显升幅。