房地产改革:租房时代将至-而1998年再也回不去了

尽管在住建部及八部委7月20日圈定的*批12个住房租赁试点城市中，上海不在其列，但此前半个月，上海的住房“十三五”规划中提出新增租赁住房用地1700公顷，预计推出70万套租赁住房。同时，明确提出“落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加**持有的租赁住房比例，起到托底**和市场‘压舱石’‘稳定器’的作用”。

再往前的7月4日，上海*次发布两幅土地用途为“只租不售”的拟出让地块公告。7月24日，这两幅地块被两家上海本地国企零溢价竞得。

“租购并举，是解决住房问题的必然选择。发达的住房租赁市场，是**化大都市建设的重要前提。相信随着70万套租赁住房逐步投入市场，上海将逐步迈入租房时代。”上海财经大学副校长姚珍玲对时代周报记者总结道。

70万套租赁住房。万科董事会主席、*席执行官郁亮在接受***采访时表示，这标志着一线城市正为解决居住问题做努力，而这一轮房地产行业的调控，让他觉得像“回到了1998年”。7年前接受《中国证券报》采访时，他亦曾表示“行业需要回到1998年货币化改革的初衷”。

在郁亮的回忆里，当时改革的初衷，是“启动房地产的市场化，建立了不同类型的住房**体系，包括**房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来*大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长”。中国房地产的“租房时代”，眼看着即将到来。而1998年的初衷，还回得去吗?

“你们都羡慕我们那会儿能分房，不用自己掏*买，但分房也真的太难了。”房价**不下的当下，不时有人“怀念”起福利分房时代，而上海某国企退休员工吴阿姨回忆起当年感慨不已，“当时单位的房子很紧张，不是所有人都能分到的。我们家双职工，等了6年，人均2平方米以下，1988年分到一个单身宿舍，当时儿子都3岁了。”

吴阿姨分到的宿舍在筒子楼里，不到20平方米，一层楼共用卫生间，厨房搭在走廊里，在房中间拉张帘子，隔出个小房间出来给儿子住。“螺蛳壳里做道场，日子还过得下去。”吴阿姨笑着对时代周报记者比画。

“统一管理，统一分配，以租养房”，曾是1949年以后我国实施的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级**和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建好后，结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数，人数、有无住房等一系列条件分给员工居住，收取极低廉的租金。这种计划经济时代特有的房屋分配形式，实际上是一种福利待遇。

随着市场经济体制的进一步推进和深化，福利分房的弊端日趋严重。上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭对时代周报记者分析，福利分房跟企业挂钩，给传统的国有企业带来极大负担。其主要弊端在于，住房不能买卖，“有需求无法满足，换工作怎么办?”

1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，象征城镇住房制度改革之路正式启动。1998年3月29日，时任国务院总理朱镕基在“两会新闻发布会”上宣布：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿三年多，我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”

当年7月3日，国务院进一步细化方案，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，实行近40年的福利分房制度从政策上退出历史舞台，“市场化”成为住房建设的主题。

“1998年是我国房地产历史上的一个分水岭。”姚玲珍告诉时代周报记者，停止住房福利分配，实行住房分配货币化，是住房分配制度改革的一个重大突破，从根本上推动了住房商品化进程。对于增加住房的有效需求，启动房地产消费市场，推动整个产业链的发展，具有十分积极的作用。

在姚珍玲看来，上海的房地产市场化改革要先于全国。“1992年邓小平同志南巡讲话后，建立社会主义市场经济成为共识，上海引发了一轮房地产发展高潮。”一是，土地使用制度改革全面推行，土地使用权大规模进入市场;二是，房地产企业数量迅速扩张;三是，房地产投资成倍增长，商品房开发和竣工面积直线上升。1998年之后上海房价总的来说都是处于上涨状态，带动了很多行业的发展，促进了就业。