此刻是老苍生买房的好机会吗？

众所周知，就在2012年全国两会召开前夜，一股为地产商松绑的“上书热“复兴。全国政协委员大连万达集团董事长王健林不循常规，率先向媒体发布了其《对初次置业和初次改善型置业贷款恢复7折优惠利率》的提案，海尔地产董事长兼CEO卢铿也在此前草拟“万言书”，认为调控用药过猛，应许可处所当局对政策微调。一些地产商甚至在两会前夜讲话，否决限购令和出台房产税。

可是，国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大五次会议上作当局工作陈述时明白指出：“房地产市场调控处于关头阶段。继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程扶植。严酷执行并慢慢完美按捺投契、投资性需求的政策办法，进一步巩固调控功效，促进房价合理回归。”

换言之，温家宝总理所作的当局陈述，已经将房地产开辟商、商用专家等既得好处者，以及包罗某些处所当局的决议计划者等在内的群体之胡想酿成了“泡影”。

可是，既得好处者等有关群体，依然不愿抛却给全国两会不竭施加影响的尽力，而竭尽全力地继续忽悠中国通俗老苍生。

譬如，据2012年3月10日《证券日报》报道，跟着“两会”拉开帷幕，会上代表委员们的议题切磋不竭深切，会外房地产界的各类声音也随之传布开来。北京房地财产协会秘书长陈志认为，从持久来看，住房供给严重的场合排场难以改变，房价适度上涨也是必然趋向，关头是房价程度要与苍生收入，出格是住房付出能力相顺应。就短期而言，我小我认为，房价不继续上涨就已经是合理的，关头是需要快速让苍生的财富堆集能力获得提高。此刻是买房的好机会。比来，开辟商都在做打折促销勾当。为了最大限度的削减库存，回笼资金，获得喘气的机遇，开辟商势必让度利润空间，在市场上罢休一搏，但这种态势不会一向持续下去的。

毫无疑问，这是一段貌似高超的“说客”之言。然稍加阐发，就会发现其素质实为“忽悠”中国通俗老苍生赶紧买房为资金链日益严重的浩繁房地产开辟商减压。

这种“忽悠”，事实上恰好申明包罗房地产开辟商在内的有关既得好处者等群体的心里已经发窘了，所以趁着召开全国两会的机遇四处“运作”，继续兜销颇具利诱性的谈吐，而力求摆荡国度有关房地产调控的决定信念和决心，并想从头蒙住通俗老苍生的双眼且立马儿掏腰包帮忙房地产开辟商等既得好处者回归中国房地财产的暴利时代。

可是，如许的“忽悠”，如许的尽力，其实都是在做“无用功”，甚至是在做“负功”。

况且，中国100个城市商品室第平均价钱持续半年下降等事实，几回再三证实中国房价必然下降又下降。

所谓的“房价不继续上涨就已经是合理的”之说，不单跟中心有关“促进房价合理回归”之指令各走各路，并跟中国亿万通俗老苍生的感受毫不沾边。当然，在良多既得好处者心目中，其所谓的“合理”，就是继续维系以往的暴利。也就是说，让高房价把中国通俗老苍生压得喘不外气来，而既得好处者在那边一如既往地安享人世天堂之乐，就是其抱负中的“合理”。

至于房地产开辟商“让度利润空间，在市场上罢休一搏，但这种态势不会一向持续下去的”更是无稽之谈。试问：商品室第的成交量上不去，有关房地产开辟商手中的资金日益严重，其还能继续支撑？房地产开辟企业难以支撑时不继续降价，还能活下去吗？

诚然，一些房地产开辟商已经回笼到了不少资金，可是，中国通俗老苍生的日益沉着和观望，莫非还能让房地产开辟商手中的银子不竭地增添，而使其有底气跟老苍生继续博弈？况且，某些死心塌地的房地产开辟商一向在硬扛房价而手中已经没有几多现金了。其还能支撑多久呢？

尽管温家宝总理所作的当局工作陈述今朝尚在审议之中，可是，“促进房价合理回归”是2011年12月中心经济工作会议的既定方针，而“中国下调房价是国度果断的政策”。也就是说，在大势所趋、民气所向的布景下，十一届全国人大五次会议审议经由过程温家宝总理有关房地产调控是几乎没有任何悬念的。

简言之，在国度的宏观调控感化下，在中国亿万老苍生日益理性消费的大前提下，中国房价还会继续遵照市场经济纪律而下降，而毫不会如某些房地产开辟商、商用专家等既得好处者所忽悠的那样“不会再下降”或者“还会上涨”了。

故而，笔者罗竖一认为，此刻不是中国通俗老苍生买房的好机会。当然，个体资金丰裕者，若是急需商品室第，那么不妨于当下“送钱”给房地产开辟商。不外，建议有关但愿按揭商品室第的通俗老苍生，尤其是年青人，不妨在互联网上参阅一下笔者于2008年9月3日颁发在《中华建筑报》的时评文章《沉沦房贷建爱巢未必能安身立命》：跟着中国国民出产总值的“快速增加”，跟着房地产开辟商的“各式诱导”，跟着专家学者的“良苦解读”，而陪伴着媒体的“轮流轰炸”，国人巴望买房子、换房子、住别墅的念头愈来愈强烈，尤其是年青人瞻望将来，或者直面婚恋问题的时辰，往往会把“房子”，甚至“别墅”等话语挂在口边，含在嘴里，怀在心上，放进梦里……

何时是买房最佳机会？

财经评论人牛刀（资料图）

纠结。无论是买房人，仍是卖房人，此刻都很纠结。

究其启事，是政策的取向很清楚，可是，却无法在各大城市进行量化阐发，也就是说无论是谁都不知道房价的合理程度处在什么状况。在经济学道理中，当总需求与总供给处在恍惚状况时，市场以价钱来调剂供求关系，谋求均衡状况。唯有中国的房价不合用这层次论。

上海宝山一个楼盘春节后新开盘价钱为8800元，等于80万可买90平方米的室第，很多多少按耐不住的买房人杀将进去，唯恐买不到更廉价的。深圳的一个楼盘从1.2万元降到9300元也有良多去买。深圳还有一个楼盘搞一个一成首付对外发卖，意思是免一成首付然后开辟商垫付一成首付买房人本身付出一成首付，现实价钱下调了10%以上，并且放大了资金的杠杆效应，也吸引了一拨人。一线城市用这种手段，促使了成交量放大了一点，但仅仅只维持一周，就很快没人买了，事理是，降价程度显然不敷。

近日，保利集团在上海的一个楼盘开盘时，那时是以楼市炒家为首要采办力，房价定为21000元一平方米，因为房子卖不动，春节前，房价调到19000元，就有一波人去抢购，大约卖了160套；春节后，单价从1.9万元/平方米降至1.7万元/平方米，而交房尺度却从毛坯进级为精装修，若是考虑装修成本，相当于8折优惠。买19000元的房子的那拨人就跑去砸售楼处，说开辟商的道德去了哪里？开辟商哑口无言。

随后，另一龙头企业招商地产（000024）全国22个在售项目同时启动优惠勾当，部门房源降价幅度达到15%。此外，金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

其实，中国房价的买点还没有呈现，慌忙出手都是妄想小廉价的买房人。室第买点的呈现，在货泉政策只要紧盯M2这个数据，只要M2没有跨越14%，房价就会一向处鄙人降的通道。这是不容置疑的。

真正促使房价大跌的是人民币汇率走向。我们的决议计划层一而再再而三的亮相，人民币汇率要推进市场化历程，也就是说，人民币汇率到了随市场浮动的时辰了。若是人民币汇率随市场浮动后，中国房价将主动对应国际价钱的平均程度才不至于导致汇率崩盘。从这个意义上来说，中国房价才会回归到合理价位。对应欧美等国的房价，我们的房价泡沫一目了然，此刻8800元一平米的楼盘，说不定将来可能只值4800元。

一步降到底是开辟商很不情愿的。所以，将来良多人就会去砸售楼处，就会去求全谴责开辟商的血液是不是道德的。这个售楼处此刻装修的再好，也经不起几砸。反过来问一句：为什么不等人民币汇率随市场自由浮动后，再来择机买楼呢？因为那时，中国房价才会呈现真正的买点。何苦必然要和售楼处过不去？

何时是买房最佳机会？

财经评论员牛刀（资料图）

经济周期性转变决议房价的转变。

在全球经济性转变傍边，今朝的趋向是，中国等新经济（310358，基金吧）体国度通胀，欧美等国通缩，这种经济特征最较着的特征就是新经济体国度资产泡沫严重，欧美经济精神萎顿。这一轮中国爆发的是恶性通胀，房价泡沫为全球最大，在2010年泡沫达到巅峰状况，此刻正在破灭过程中。接下来的全球经济正在转变，将来的全球经济将呈现另一种经济形态，那就是欧美国度通胀，中国等新经济体国度通缩，房价将走进谷底。没有一个国度可以连结经济永远增加，中国以房地产拉动的GDP增加的状况，将告一段落，因为已经完全落空动能。

察看房价的底部形态，有四大特征：

一是美国本土经济增加。美国的道琼斯指数是全美经济的晴雨表，此刻，道琼斯指数正在屡立异高，已经冲破11年的高点，表达的是将来全美经济经济增加正在步入健康稳步的状况。当一国消费为主体的经济发生快速增加时，必然带动物价指数的上涨，发生通胀。是以，在美国经济增加冲破3.8%时，CPI将会冲破2%，美联储将会提高基准利率，打破一切资产泡沫。QE3可能虚晃一枪，起不到本色性的感化。

二是中国的货泉正在收缩，经济上无疑呈现通缩状况。中国这十年的经济增加都是子虚的经济增加，制造业毫无立异，四处盗窟，国内无一品牌可以在全球称雄，稍微发生一点市场转变，良多制造业将会关门大吉。中国经济增加典型特征就是货泉泡沫带来的，在货泉再也不克不及拉动经济增加而又带来社会动荡时，指望放松货泉不很实际。2012年中国的M2增加不会跨越14%，相对2009年29.7%的增加收缩幅度达到52%。货泉收缩的效应传导到房价上是两年时候，预示着2012年和2013年房价会进入谷底。

三是刘易斯拐点已经呈现，中国生齿盈利消逝殆尽，这个对房价冲击是最大的。我在《贫民通胀富人通缩》这本书中对生齿盈利消逝今后，购房需求锐减60%。在全国70个大中城市，每一年的室第需求不到300万套，此刻这些城市的供给量每一年总和都有1000万套以上，已经持续四年，完全过剩。国度今后应该节制城市室第用地的供给量，哪个城市房价上涨哪个城市就必需推出新的室第用地；哪个城市房价下跌就应该削减室第用地的供给。如许才能实施有序供给，避免房价发生大的波动，影响民生平和平静。

四是人民币汇率走向。人民币升值到这里，已经呈现末梢症状，将来走势必然是随市场自由浮动。人民币一旦实现自由浮动，将来可能面临的不是升值，而是大幅贬值，热钱出逃，房价泡沫破灭。若是我们强行逼住人民币进入升值通道，那么，我们今天投入的资金未来有一天就会发生三倍以上的损失。也就是说，此刻若是投入1万亿美元，那未来将支出3万亿美元，等于外汇储蓄荡然无存。这是谁也不肯意看见的场合排场。按此逻辑，若是人民币贬值到6.8元，预示着房价回到2008年。

今朝中国的开辟商正在观望，觉得房价会报复性反弹，这其实是毫不可能的事。从日本房价泡沫破灭的环境看，泡沫破灭后的十五年内，换了12任辅弼，最短寿的辅弼只干了2个月就下台，有的只干了半年；最长的也只干了2年。可见泡沫之厉害。香港1996年房价起头下降时，开辟商也在观望，觉得新任特首董建华会刺激房价上涨，成果是，1997年董建华上任后，立马颁布发表8.5万套公屋打算，昔时房价起头大跌，一向跌到2003年，跌去60%。

中国今朝的泡沫远比昔时日本、香港泡沫要大，处置起来，难度也更大。可是，可以想见的是，房价泡沫不成能再放大了，原因是，房价上涨，将带来货泉超量需求，会激发人民币汇率崩盘。此刻的房价正在呈现布局性泡沫的破灭状况，这个状况竣事后，下一阶段是进入普跌状况，也就是货泉收缩效应起头闪现，全国除县城以外的660个城市均价全数下降，幅度若何取决于泡沫的严重水平，泡沫严重的会跌良多，泡沫轻度的地域会根基见底。中国是一个大国，地盘泡沫的衍生将带来持久的社会动荡，今后应该不会再发生了。我们要拟定出健康的地盘财务和地盘金融轨制，避免再次发生泡沫性上涨。

以上是小我定见，不作投资依据。

何时是买房最佳机会？

当前欧洲和美国的债务危机愈演愈烈，出格是百年一遇的美国债务危机最为牵动市场的神经。美国经济会否探底？全球经济苏醒的前景将会若何？中国经济的增加动力和新挑战又各自是什么？上周末，瑞信董事总司理兼亚洲区首席经济师陶冬做客广州，在中投证券下半年投策会上为投资者廓清迷雾，理清思绪。

陶冬认为，美国经济确实低迷，但不至于进入第二次阑珊，现实上正在迟缓的苏醒。全球经济不会因欧美债务危机而触底。以前拉动全球经济增加的策动机首要是美国、德国和日本，现在经济增加动力全系在印度、巴西、澳大利亚和中国等新兴国度身上。

陶冬还暗示，中国出口拉动型的增加模式、信贷扩张型的催生模式走到了尾声，政策刺激带来的魔法也已经接近了尾声，此后几年，跟着出口、信贷和房地产的弱增加，中国将再次步入偏低增加期。此后3年的货泉政策将恢复常态，资金链只会越来越紧。而刘易斯拐点会是中国经济此后十年最大的拐点。

“我小我认为今天中国的房价有泡沫，但有泡沫不代表这个泡沫明天就会爆。”对于备受存眷的房价走向，陶冬认为大涨和大跌的机遇都不大了。“就像早晨我们去拣贝壳，离海滩越来越远，我不知道什么时辰海潮会打过来，可是我认为今天中国房价的标杆离世界之间的标杆越来越远了。（若是）今天我要买房子，我甘愿去美国买。”

今朝的市场发急远超现实冲击

赢周刊：美国信用评级被标普调低，进而让全球投资者担忧美国国债危机爆发的可能性。您怎么对待？

陶冬：在曩昔十年里，泛泛被投资者们认为最具有避险价值的国债几次出事。欧债危机、美债危机促发了一场在曩昔的十年中心罕有的市场动荡。

若是是六个月今后再看今天的金融价钱，只要全球的金融系统不会达到新石器时代，欧洲的债务危机就不至于导致全球金融海啸。我认为，今朝的市场发急已经远远跨越现实债务危机可能给企业的盈利及大大都债券违约步履带来的冲击。

美国经济正迟缓苏醒

赢周刊：美国评级下降还激发人们对美国经济前景的担忧，您怎么对待美国经济的明天？

陶冬：美国进入阑珊的可能性在上涨，可是在今天，美国进入阑珊，全球进入两次探底，我感觉还不是一次切当的工作。我小我认为，美国不会呈现第二次阑珊。

美国今天有没有苏醒？有，可是是一个弱苏醒，甚至是一个极弱的苏醒。今天经济还没有恢复到上一个周期颠峰的顶。很较着，这一次的经济苏醒是极其迟缓的，（是）挣扎的（苏醒）。原因是美国的房地产拖了它的后腿，美国的房地产一点看不到苏醒的迹象。后面的原因是美国的经济机构的经济功能损失了。哪怕美国人认为佛罗里达（州）的房价已经很值得投资了，可是因为银行不会借给他（钱）按揭，他想超低也没有这个可能。这就决议了美国房地产市场在没有银行资金指导的环境下会继续挣扎下去，至少在可以预见的未来，哪怕有苏醒，也是极其迟缓的苏醒，这会是一个漫长的过程。

拖经济苏醒后腿第二名的是就业市场不振。一般环境下，在进入经济苏醒之后的九到十个季度，就业就应该回到之前的正常程度。这一次就业有所苏醒，但比起上一轮的高点还差出700万的就业机遇没有被从头就业。

因为就业市场和房地产市场的弱势，使得美国这一次的苏醒很是迟缓，很是盘曲，并且时不时让人感触感染到将进入新一轮的经济阑珊。但现实上，在房地产和就业之外，美国经济有许很多多的苏醒迹象。若是我们看今天企业的盈利环境，它已经回到上一个周期的高点之外了。中小企业的招人已经陆陆续续起头苏醒了。当就业起头有一点苏醒之后，我认为重回经济阑珊的可能性就不太大。与此同时，银行起头假贷。这就是为什么我认为美国经济正在迟缓挣扎地苏醒。别的，石油价钱起头回落了，那么美国消费者花在石油之外的钱就应该有所上升，这会对美国下一轮消费热带来市场。

何时是买房最佳机会？

赢周刊：面临俄然来袭的危机，美国当局有否有用手段去节制场合排场？

陶冬：美联储的政策何去何从？早些时辰，美国开议会会议，承诺超低的利率程度会维持到2013年年关。可是，伯南克今朝给大师吃的只是“定心丸”，对于市场干涉干与也只是口头干涉干与，真正的量化宽松（政策）还没有出来。因为他在联储内部还搞不定，提出什么样的办法，大师也没有形成共识。可是我相信在8月26日美国联储年会之后，若是金融市场大跌的话（美）联储会提出宽松政策。我认为（美）联储在推出QE1和QE2之后，推出新的货泉扩张政策是个大要的工作。8月26日，我们可以见到风声。

赢周刊：除了美国经济，还有哪个国度的经济令人忧心？

陶冬：前一段时候，嚷得比力凶的是希腊债务危机、爱尔兰债务危机、葡萄牙债务危机，可是比来的核心聚焦到意大利身上。希腊的CDS(信用违约失落期)大幅度回落，爱尔兰、葡萄牙的CDS大幅度回落，但比起汗青程度来讲仍是在高位。希腊的问题、爱尔兰的问题、葡萄牙的问题迟早城市出来，可是今天大师担忧的是意大利。而这个拉动了欧元的隔夜拆息利率。欧元的隔夜拆息利率若是再往上升的话，你就算有几多钱都卖不出去，你再好的股票都卖不出去。雷曼倒闭前，一旦银行之间互不信赖的话，资金市场就会呈现断层。而资金市场是现代本钱主义（社会）的心脏，这个工具一口吻喘不上人要毙命。

意大利是欧盟区第三大政治国、第二欠债国，意大利是欧洲仅有的两个债务GDP跨越100％的国度之一，另一个难兄难弟是希腊。大师都在嚷嚷爱尔兰危机、爱尔兰危机，成果没有出事。为什么？它在债市上借到钱了，同时它去欧盟不变基金那边借了一样多的钱，只要这块撑着就没有太多的问题。EFSF（欧洲市场金融不变基金）对于欧债危机极其主要。欧盟不变基金有7500亿美元的资产，若是希腊在市场上一分钱都借不到，这笔钱足够希腊吃33年。若是爱尔兰集不到资的话，足够爱尔兰吃22年。若是希腊、爱尔兰、西班牙、葡萄牙都集不到资的话，这笔钱也足够他们吃到2013年年关了。

可是，若是意大利出事了，不变基金就兜不住了，不变基金就这么多钱，意大利一家就可以把它全吃了。若是再有其他国度也要借，不变基金较着的就惊慌失措了。意大利是不是不变，对于欧洲至关主要。

意大利的问题和希腊的问题完全分歧。希腊还在水面以下，每年都在亏钱都在烧钱，可是意大利经由过程缩短紧公共开支之后，其实每年仍是有红利的。意大利的问题现实上是一个挣扎的问题，在上世纪80年月90年月，意大利的财务开支、债务根基上和GDP成正比。但在金融危机之后，它的债务增加趋向较着要大于它的经济增加趋向，这个才是问题。意大利的问题不是出入布局性的问题，而是今朝经济增加缺乏动力，这个在某种水平上我认为是可能解决的。

欧洲债务炸弹三年内不会爆

赢周刊：那么，您认为欧洲债务危机还会持续多久？

陶冬：我小我认为，欧洲债务危机还会呈现许很多多的事务，甚至是一些震撼性的事务。可是在短期之内，因为欧洲有7500亿（美元）的不变资金，此后还可能进一步添加资金，在此后三年，问题不会太大。

欧元问题是一个持久的问题。欧洲欧元区的政治系统是以国度为单元进交运作的，可是欧元区的经济系统却放在一个整合的状况下，欧元区的货泉政策要求同一，财务政策倒是分离的。欧元区就比如把16个国度绑在一路，我们小时辰都玩过这个游戏，把腿都绑在一路，往前跑，那样不摔跟头才叫古迹。

欧元在我看来10年内必然不涨。可是，欧元不涨，不是因为希腊出了工作、意大利出了工作，而是德国某一天一拍桌子说“老子不干了”。

德国有一幅闻名的漫画，一只老牛在吭哧吭哧拉车，肚子上写着“德国”，车的后面坐着一群欢欣鼓舞的“欧猪”。欧洲的政治布局和美国的政治布局纷歧样，美国的联邦当局和美国处所当局和美国投资银行之间的关系，是老子与儿子的关系。儿子再不孝，你可以打他骂他，但毫不会一刀子捅了他。欧元区的关系，是邻人的关系。邻人家里着火了，你给他送水、送毛毯，这长短常天然的工作；可是若是这个邻人此后十年天天都在你们家吃饭，天天晚上都在你的床边打呼噜，这个就不可，所以欧元区最终将走向破灭。可是短期内，因为各类各样的好处，欧元还不至于那么快破产。欧洲大国今天救“欧猪”，现实上是在救本身。因为他们的银行在希腊、西班牙、葡萄牙、意大利有许很多多的资产。一旦那些“欧猪”倒了，那些银行倒了，最终是要牵扯到本身的。

别的，欧元下跌对德国来说并不成怕，因为欧元危机对于德国来说是一个好的危机。因为德国的银行没有问题，德国的财务状况没有问题。欧元这么一闹，德国出口上去了。德国是世界上第二大出口国，它的首要经济增加动力全数来自于出口，一个弱欧元合适德国的国度底子好处。

何时是买房最佳机会？

赢周刊：这一轮债务危机首要发生在欧洲、美国，您对此怎么评价？

陶冬：这是比力有意思的事，发财国度的信用评级在往下降，可是新兴市场却很是好。这就较着看出发财国度和新兴国度之间呈现了一个差别。

今天我们权衡全球经济，不要光看欧洲、美国、日本，同时要把我们的目光放到其他国度。2010年，全球经济增加4.6％，美国进献0.7个百分点，欧洲进献0.3个百分点，日本是0.2，三个加在一路一共是1.2个百分点。中国进献了1.2个百分点，所有的新兴市场加在一路一共是2.8个百分点。今天世界的增加，是来自这里。这和十年前的环境大纷歧样。1999年，全球经济增加3.4％，美国一家的进献就增加了1.1个百分点，这几乎相当于包罗中国在内的所有新兴国度的经济增加进献。

三十年河东，三十年河西，今天世界经济增加动力并非全数来自美国、欧洲、日本。当我们谈到全球两次探底的时辰，先看看我们（中国）本身的采办力，看看巴西的采办力，看看澳大利亚的采办力，我们再谈会不会探底。

中国经济再次步入偏低增加期

赢周刊：请您谈谈今天中国经济的增加动力。

陶冬：鼎新开放（政策）之后的30年，中国呈现了三次超高速的增加，每一次都有两个超等身分拉动。2001年之后的超高速增加，第一个超等身分是中国插手WTO，成为世界的加工场，中国的商业顺差爆炸式的增加，国内流动性爆炸式的增加，资产价钱大幅度的上涨。第二个大的超等身分是房地产，房地产一口吻拉动了中国56个行业，制造出人类汗青上前所未见的一次重化工业增加。这两个超等身分都是可遇不成求的，不是每年你都能碰到的。恰好是这两个超等身分，拉动了持续5年双位数的经济增加。

可是大师也可以看到，三次超高速的增加的后面，往往会呈现一个跨年度的偏低增加期，往往是偏低的增加期陪伴着经济布局的转型。我认为中国经济今天又进入了一个偏低增加期。

赢周刊：那么，我们将面对如何的转型？

陶冬：出口拉动型的增加模式已经走到尾声，信贷扩张型的催生模式也走到了尾声。此后几年，中都城会处在一个弱增加周期。在这时代，信贷弱增加，出口弱增加，中小企业弱增加，房地产弱增加。不要去预言通货膨胀什么时辰见停，不要去预言经济增加什么时辰促进，不要去预言货泉政策什么时辰转向，不要去预言房价什么时辰起头反弹，我今天可以告诉你，在此后几年，我们城市面对一个近似不死不活的场合排场，这个叫经济转型期。

哪怕是（中国）人民银行因为全世界的形势，明天减了货泉存款筹办金率，此后3年，货泉情况的正常化只会一步一步往深走。若是列位今天感应资金很是紧，我告诉你，此后3年只会越来越紧。

2011年最大的不测是民企全去搞PE了

赢周刊：2011年中国经济最大的变数是什么？

陶冬：政策刺激带来的魔法已经接近了尾声。根本举措措施扶植投资增添了70％、80％。2011年带给我的最大不测，不是通货膨胀，不是房地产。2011年给我最大的不测是民企俄然都不投资了，全去搞PE了。因为企业不再把钱放到实体经济投资去，当局的投资下来了，投资跑哪儿去了？政策刺激的魔法没了，实体经济的增加动力依然不全，这就是今天我们在增加范畴里碰到的困境。

金融范畴里，中国银行有本领，它的货泉政策正常化就用了一个杠杆，就动了一个东西，就是货泉存款筹办金率，一口吻拉上了600个点，收进去了4.1万亿。比率不动，汇率不动，全用在这口吻上面了。这意味着银行系统的畅通性在很短的时候内一会儿被抽走了。若是这个压力被社会所有分子配合承担，那问题不会太大。但银行仍是想赐顾帮衬他最好的客户——国有大企业，追着求着您向我借点钱。边缘的假贷者——中小企业底子就从银行的顾客名单里消逝了，对他们来讲，这一轮的货泉政策正常化，不是货泉成本涨了，而是他们底子借不到钱。这就呈现了，民营企业无论从温州到东莞都融资难，灰色地带的告贷利钱去到六厘，甚至七厘，如许的假贷水平是惊人的水平。中小企业所面对的资金欠缺问题，若是再不救，是致命的。一旦中小企业死了，大企业和银行也活欠好，这是中国今天经济面对的问题。

何时是买房最佳机会？

赢周刊：按照您的判定，中国经济下半年的走势将若何？

陶冬：若是我们看中国的采购司理人指数（PMI）。本年7月份的PMI是每一年的7月份的PMI的第二高，仅仅好过（遭遇）金融风暴的2008年。每一年新年之后的PMI城市从夏历2月份起头上涨，每年都有一个加快，但本年这个加快几乎看不到。这是今天中国经济面对的问题，中国的经济增加动力较着不足。

PMI里面的机械订单，一个一个都在跌。这预示着下半年中国经济走势的标的目的。并且，中小企业的现金流问题，我相信三角债问题若是解决欠好的话，六个月以内会从头受到冲击。此刻已经有大量中小企业付不起电费，付不起船脚。

那么，这是不是意味着中国经济会进入硬着陆？是不是就像索罗斯等人所说的中国经济垮台了？不是。中国制造业的采购司理人指数，此刻是50.9，我们估量很快就会跌。可是，非制造业采购司理人指数一向维持相当强劲的程度。今天可以或许使中国经济避免8％以下的增加（速度），（靠的）是消费。消费不足以把中国（经济）拉回10％以上的增加（速度），可是我相信这一轮的下降拉开了一个下降伞。若是中国经济（增速）真的往6％、7％走的话，货泉政策从头转的机遇不大。经由过程4万亿的财务刺激打算，处所当局早都没钱了。可是中心当局兜里有的是钱，政策玩的是一天多一点。若是把“十二五”规划里的根本举措措施投资全数开工的话，中国经济最终仍是可以或许往上（走）的。

赢周刊：您对中国经济的结论是比力乐观。

陶冬：本年中国的经济增加问题跟欧洲、美国纷歧样。我们今天的环境并不是很好，但不像美国、日本、欧洲那么恶劣。这就是今天中国的经济形势。

今天的通货膨胀并不成怕

赢周刊：那么，您认为中国经济会遭遇哪些障碍？

陶冬：七月份的通货膨胀告诉我们，食物通胀没那么快完，办事业通胀已经从曩昔的1％上到一个新的条理。曩昔食物在拉动通胀，我认为（这）是短期的，是周期性的，可是一旦人们对于工资的预期呈现了改变，这个通胀会酿成布局性的、持久性的。我们认为，中国的食物通胀鄙人半年会呈现回落，但回落速度不会太快；可是办事业通胀会进一步加高。看看房钱的转变，饮食类、医疗卫生、教育的通胀，这条红线的上升会很是快，并且是布局性的，上了之后没那么快（降）下去，所以在此后几个月，中国的通胀CPI可能会见顶，但见顶后的回落速度会很是迟缓，中心会有良多挫折，中国下半年的通货膨胀根基在5.5％打住。这申明人民银行的宏观调控还不实时。央行的筹算是我们加息加一半，通胀下一半，最终在中心碰上了；可是，最可能呈现的环境是我们加息加一半，但通货膨胀并没有下来，那么接下来还有第二轮的往上涨。

我认为中国当局会被统一块石头持续绊倒两次。2010年头的时辰，我们说中国的通货膨胀会达到3.5％，所有的当局（派）经济学家都笑话我，你看这基数效应、翘尾身分，有可能涨吗？本年我说通货膨胀可能达到5.5％以上，（他们）又在笑我，你看这基数效应……错了！若是这个世界的通货膨胀可以用基数效应算出来的话，这个世界底子就不需要经济学家。（基数效应是）小学生有一个Excle表就可以算出来的工作。

基数效应的最大（问题）是它假设其他身分不变，但其他身分必然变。客岁变的是食物价钱，本年变的是工资。这个（身分）决议了中国的通货膨胀现实上已经进入了一个新的情况。此刻我把桌子转过来再问你一下，中国是一个高速增加的新兴国度，5％的通货膨胀真的是不是这么恐怖？不是。中国今天的通货膨胀，不外是从头回到了新兴市场平均的通货膨胀程度。奇异的不是今天的通胀，而是我们曾经呈现的通缩，那时辰是因为大量农人工的工资带来的通缩。今天，工资的正常化带来了通货膨胀的正常化，接着是货泉情况的正常化，三个都在追求一个新的常态。奇异的不是5％的通胀，而是人们的设法。

若是中国当局在本年初不把通货膨胀（方针）定在4％，而（是）定在5％，那么今天就不必在这里扯这个了。若是市场不是一向觉得通货膨胀会跌回到3.5％，市场就不会每次呈现5％的通货膨胀的时辰就叫狼来了。是我们错了，而不是通货膨胀错了。来岁的这个时辰，当人们意识到通货膨胀在追求一个新常态，（我们面临的是）一个中烈度的通货膨胀的时辰，就不会有人去谈5％的通货膨胀了。

何时是买房最佳机会？

房价将来不会大涨也不会大跌

赢周刊：不竭上涨的除了通货膨胀，还有楼价。您对中国房地产市场走势有何判定？

陶冬：中国房地产市场履历了一轮成交量的袭击，而这个带来新盘存货的较着上升。今天（全国）衡宇的存货量大要等于11到12个月的发卖量，这个数字比曩昔的6到7个月的数字较着超出跨越一截，可是比上一周期的18个月又较着矮出一截，这就是中国房地产市场在今天受到的压力。

有一部门开辟商已较着感受到资金（链）在嘎嘎作响，可是整个房地产行业的杠杆要比2008年低出一大截。很多大的开辟商在海外发了债、集了资，我认为整个行业现金流有问题但还不会解体。在将来的6个月，房价会有一个略微的下降区间，但我不认为中国房价会在此后12个月进行一次大跌。房地产（市场）的调整，更多的是资金链不济（者）被那些大企业并购，并购已经较着上升，在未来的12个月会大幅度的上升，而不是房价的一个积淀。

赢周刊：企业并购激发的洗牌潮，会否加快挤失落中国房地产市场的泡沫？

陶冬：我小我认为今天中国的房价有泡沫，但有泡沫不代表这个泡沫明天就会爆。

今天的中国货泉情况依然极其的宽松，负利率3％，你把钱放在银行里，银行分分钟“帮”你输钱。于是老苍生把钱移到房地产去，房地产成了老苍生的储蓄账户。我最恨的是西方媒体说今天我到某某楼盘去，晚上只有三个灯亮着，于是就叫泡沫。我们必需大白，房子建起来了卖不出去和房子建起来卖出去没人住是分歧的概念，前者的所有风险必然在开辟商（身）上，后者（的风险）是在住户的身上。列位本身琢磨一下你此刻有没有现金流的问题，这决议短期之内房价不会呈现一个大跌。

久远来讲，我感觉中国的房价仍是会提，上海的房价已经达到了东京的房价程度，可是上海人的收入只有东京的五分之一。海南的房价若是全都仍是按今天的房价卖出去，足够把美国的曼哈顿岛买下来，你还做什么中国的旅游中间？你直接去做国际金融中间。这些必需在货泉政策正常化之后才能达到。可是，今天我在中国是不会再买房。

赢周刊：中国良多大城市此刻的房价简直高得很不合理。

陶冬：我有一个同事在美国福罗里达州买了一块地，在这块地上可以起四幢小楼，供出租，你们知道花了几多钱吗？十五万美金。十五万美金，你在深圳只能买一个茅厕，在海南也就买两个茅厕。就像早晨我们去拣贝壳，离海滩越来越远，我不知道什么时辰海潮会打过来，可是我认为今天中国房价的标杆离世界之间的标杆越来越远了。（若是）今天我要买房子，我甘愿去美国买。若是我有些耐烦等的话，我再等三年，在深圳买一个顶楼房的代价，我在希腊可以买一个小岛。

涨工资是中国新的一跳

赢周刊：备受存眷的另一个核心命题是中国的工资程度在加速上涨，这将给中国带来什么转变？

陶冬：中国的工资呈现了微调，人均GDP在曩昔一年上涨了接近40％，在此后的五年来，每年仍是会以20％到30％的速度进行，一个新的企业时代已经起头，中国作为加工场的黄金时代已颠末去，中国作为全球的通胀按捺点的时代已颠末去，而这背后带着新的政策。

每隔三、四年，中国经济会呈现一次自上而下的、政策性的调整，我把它叫“危险的一跳”。1980年的农村鼎新，1988年的价钱鼎新，以及之后的经济特区，1999年的国企改制，2002年的WTO和今天的工资鼎新，都是布局性的鼎新。若是跳得曩昔，中国的经济就呈现了一个好的转型；若是跳不外去，中国也曾呈现过经济危机。

涨工资是中国接下来面对的新的一跳。今天中国是不是面对着农人工的绝对欠缺呢？我认为不是。只不外，曩昔农人工大部门在沿海（地域）工作，可是比来（几年）因为出产线的内移，因为根本举措措施的完美，新的就业机遇在中西部（地域）大量发生，愿意来沿海地域打工的农人工就少了。今朝我们所可以或许看到的农人工的欠缺，在我看来是沿海（地域）的问题，是制造业的问题。可是，很快一个布局性的挑战就要站在我们面前。

何时是买房最佳机会？

赢周刊：您所指的这个新挑战是什么？

陶冬：我们可以看到，无论是城市地域仍是农村地域，20—35岁的春秋段是少的，这也是中国独生后代政策（的结果）。农村的这个春秋段的人比城市的还少，这是因为曩昔十几年城市把大量农村青年打工者吸引过来。

中国独生后代政策造成告终构性、断崖式的调整，我们将面对的是刘易斯拐点。英国经济学家阿瑟·刘易斯在上世纪50年月提出这个理论，新兴国度之间有两个分歧的劳工市场，即城市劳工市场、农村劳工市场。城市劳工市场，根基上按照经济学教科书在运作，我们只有在见到订单的时辰，才请人。农村劳工市场，兄弟姐妹三小我在这块地耕种，老迈出去打工，某一天老迈被炒了，回来没问题，咱们一块耕这块地，多一小我就是锅里加一勺水。在农村劳工市场没有赋闲问题，只有就业不足的问题，效率比力低，工资也相对比力低。这块地可以有三小我来耕种，可以有五小我来耕种，可以有十小我来耕种，可是它的效率并不高，而这个所带来的是他的收入也相对比力低一点。当城市经济起头起飞的时辰，GDP增加，劳工市场增加，但工资不长。直到某一天，农村劳动力的供给起头少了，工资（就）起头涨了，这个拐点就叫刘易斯拐点。

2014年中国或直面刘易斯拐点

赢周刊：刘易斯拐点的到来，对中国来说意味着什么？

陶冬：第一，这件工作在韩国、墨西哥和很多国度发生过，刘易斯拐点呈现后，工资城市面对一个五年、七年的暴涨。而这个所带来的是低端消费的大幅度上升。今朝中国第一个5亿消费者（群），就是列位。今天在中国马路上跑的别克车要比在美国马路上跑的别克车更多，公共汽车在中国市场赚到的钱比它在德国市场赚到的钱更多，日产车在中国出产的数目要跨越在日本出产的数目，这是第一个5亿消费者（群）对于世界的进献。很快，因为城镇化，因为涨工资，第二个5亿消费者（群）会冉冉升起。他们或许买不起车子，可是从便利面到鞋子，从银行账号到手机，（都有）一个全新的消费群体呈现，这对于世界，对于中国，对于列位，都是一个商机。

第二，工资大幅度上涨之后，中国的通货膨胀会呈现一次布局性的上升。适才我所讲的，曩昔十年中国的（平均）通货膨胀是1.8％，此后十年中国的（平均）通货膨胀（将）接近5％，或许再高一些。

第三，低端的住房需乞降家居改善的需求，又会呈现一次暴涨。这些房子的房价必然要低，（开辟商）也许不是万科。无论谁建这个房子，无论你用什么预算建这个房子，都需要水泥、钢筋，这对于原材料是一个极大的利好。

第四，主动化设备的问题。富士康要雇100万个机械人，这是一个新的增加周期、一个新的投资理念，而这个（现象）在此后10年将广泛中国的各个角落。

赢周刊：您对中国此后的劳动力供求趋向有何展望？

陶冬：今天中国还没有达到绝对的劳工欠缺，可是到了2014年摆布，我们所说的刘易斯拐点（将会呈现）。在这之后，因为中国的独生后代政策，因为中国办事业爆炸性增加，中国会敏捷呈现一个劳工市场的欠缺。

到2017年，我们估计中国的劳工欠缺会达到1700万生齿。1700万的缺口对于8亿劳动听口的中国来讲，这是个大的数字，但还不是个夸张性数字。可是把这个放到世界性的角度来看的话，你会获得分歧的观感。1760万相当于美国整个劳工市场的11％；相当于整个日本劳工市场的25％；相当于德国劳工市场的41％。

刘易斯拐点，在我看来，是中国经济此后十年最大的拐点。刘易斯拐点，是此后十年全球金融市场最大的几个故事中心的一个。无论你是做股票的仍是做债券的，无论你是开厂仍是消费者，无论你身居中国仍是活着界的任何一个角落，这城市对你的糊口、你的投资发生影响。

何时是买房最佳机会？

入冬草木深，房价也有根。肉烂皮不存，出手当看真。买房不仅需要金钱和技巧，当然更需要恬澹脱俗的心态和一种聪明。

非论你有房没房，买不买房，兔年曩昔，龙年来了，这里给龙年买房人15条忠言，以便我们自在面临。

一、有能力就买，没能力可以租，租房同样可以安居。况2012年保障房扶植重点是公租房，有前提租，没有前提、缔造前提也要租！

二、蚁居、蜗居都是居，房子的首要目标就是住，只要能住下，怎么都好。既然“长安百物皆贵、居大不易！”索性过过“游牧”糊口。

三、“经适房”、商品房都是房，“海鲜好、满头饱”谁都知道。但为了买好房而抛却“经适房”，损失就太大了；有公积金不消，去贸易贷款更不睿智。近年来，全国各地“地王”频出，不少人也看上“地王”周边的楼盘，认为升值潜力大。从而使得“地王”周边房价涨幅离谱，其实都是哄抬出来的。

四、都说鞋子巨细脚最清晰，房子巨细本身清晰。只要不左顾右盼，本身的房子最好。18平米的蜗居未必没有144平以上出色！厚积薄发才能挥洒出色。

五、房价再涨，让它涨去。涨跌不惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒。用想买房的钱游历世界，暮然回顾却发现本身也曾立潮头。

六、人心是欲，房子是壑。清心寡欲，自得其乐。“王府大院今尚在，不见昔时状元郎”。对房子近了迷失、远了生隙，仍是恬澹点好。恬澹，淡定，HOLD住了。

七、“房奴”不是喜剧，也不是悲剧，有点像风趣剧。非论本身是不是“房奴”，都不自怨自艾。只要不“被”@就好，你@了房子就找不回本身。

八、“居者有其屋”强调的是居，不是买，更不是投资！13平方米衡宇虽小，但却凸起了居的主题；胶囊公寓袖珍，躺进去一样可以好梦成真。谁说“菜鸟”没有鹰的胡想？！

九、什么时辰需要大部门人买房了？房子不是日用品，不消人人买，天天买。连夜列队“买房”的是房托，成天列队买火车票的是票托，解放路一堆一堆的是在拉托！

十、“房事”是社会问题，但归根结底是小我的私事。不要相信赖何人“上半年买股，下半年买房”的展望。2011年股市最后一个买卖日的“大绿”是在预演2012楼市的终局！

十一、“多方”看涨、“空方”看跌，本无可厚非。万不成为房子涨跌而恶语相向，楼市“一根绳”串联了你我他。就本年房价涨跌，方家平与茅于轼赌博，胜方将资金捐给贫苦山区而言，楼市不乏文雅。

十二、房子是用来住的，不是用来炒的。什么都炒，下一个被炒的将是你本身。“蒜你狠”被炒后“蒜你溅”、郭美美被炒后“红会黑”，所以、万万别乱炒！

十三、买房子必然要淡定！无论看见、听见很多人连夜列队买房，你不要乱；无论房子的广告若何口不择言，你不要迷眼。听海观涛潮起潮落，出水方见两腿泥！

十四、房子能投资，就会有风险。不管你采用任何采办体例、付出多寡，赔赚必然是你本身的。对于售楼蜜斯10年回本，年利20％的扑朔迷离，你必然要用“蒙昧者无畏”的精力去应对。

十五、“在世一张床，死了一平方”。顷其所有去买安放床的处所，或高价买一块坟场，都不克不及诠释糊口的真正意义。你完全可以更潇洒的糊口，你可以没有房，但不克不及没糊口，尤其是有质量的糊口。

何时是买房最佳机会？

你见，或者不见它；房子就在那边，不悲不喜。

你念，或者不念它；房子就在那边，不来不去。

面临2012年房价，或许这首改编的《见与不见》形象的说出了楼市的近况。事实也是如许，购房者早已看好的房子就在那边，纠结的只是购房者的心态。

32城继续限购七成专家认为房价下跌

限购政策是打压房价的利器，2012年房价会不会继续下跌，关头就看限购政策。华夏地产市场研究部的统计数据显示，截至2011年年末，在执行楼市限购的46个城市中，已经明白亮相继续执行限购的城市已达32个，而至今尚未明白亮相是否继续执行限购的14座城市首要分布在中西部地域。

这也表白，在存眷度最高的北上广地域，本年继续实施限购已成为板上钉钉的事实。而日前在某次论坛上对百位经济学家、企业家进行查询拜访的成果显示，69％的人认为，房地产2012年将会是小幅下行的趋向，11％的人认为会是大幅下行的趋向，还有小部门人认为在宏观政策改变时，会有上涨。

但看跌房价的标记性事务，仍是看空屋价的代表人物“空军司令”侯宁在客岁年末放出的“2012年北京五环内房价会下降50％”的豪言。另一位代表人物房地产自力评论家牛刀也认为，房地产上涨的货泉与生齿两大体素已不复存在，房价将跌回2008年的程度。

浩繁的信息已经闪现出，2012房价下降的可能性很大，但若是想趁着这个机会抄底炒房，生怕不是那么靠谱。不外，对那些刚性需求购房者或许是个好机会。

刚需购房者或许逢时

28岁的赵刚筹办和相处了两年的女友成婚，从客岁就起头存眷房价。本年他方才合适北京市的购房前提，但今朝的房价让他有点苍茫：“首要仍是钱的问题。我们是本身住的，必定会在这两年买，但仍是想买得稍微廉价点。”

赵刚今朝的购房心态，恰是浩繁正在观望的刚需购房者心态的一个缩影。

而近日被媒体普遍报道的“房企债务了偿岑岭2012年到来万亿债务倒逼降价”，或许也在预示着在不久未来，实其实在的降价成为可能。

“如果真的降了，我也就买了。归正将来再卖的可能性很小，房价将来的涨跌都和我没多大关系。”赵刚告诉记者。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，若是是一些优质楼盘，或者是一些比力知名的开辟商开辟的楼盘，订价合理的话，购房者已经可以入市，不必过于期待。“不动产是有区域性特点的，一个区域里房子卖失落，就很难再买到合适的，有个机会问题。所以，若是碰到合适的房子，好比价钱合适，栖身出行便利，并且有采办能力，仍是要当令出手。”有关专家暗示。

一位房产媒体资深编纂也抱有不异的观点：“在北上广的一些地域，对于一些开辟商为了回笼资金而降价发卖的楼盘，略高于成本价或低于成本价的房子，在本年采办，性价比都是很好的，而指望开辟商低于成本价发卖，可能性很小。”

具体采办时点还要看需求

“2012年会是房地产商比力难熬的一年。反过来看，当然是购房的好机会。”某房地产司理人俱乐部负责人暗示，今朝各楼盘的优惠是遍及存在的，但谁都很难给出一个最佳的购房时候和地址。

青岛今鹏翔投资公司CEO修方舟暗示，这是一个策略问题。若是急着住，任何时辰买都不吃亏，都有买的事理。若是不是出格急着住，要看准机会再买。别的，购房者对房子的选摘要多元一些。好比原本要在某区域买房，但该区域房源稀缺，房价不变；而其他区域房价降了，这也是可以考虑的。

“若是一向不买房，同样有机遇成本的问题，将来有很多不成预期的环境，好比推出新的税种，增添持有成本或采办成本等。也可能错过最佳的采办机会。具体的采办时候点还要看需求。”有关专家建议。

不焦急者可以等等看

准购房者、市民刘师长教师却有着本身的一个钱打二十四个结。他较为存眷的小区，一些新盘单价已下降了一两千元，一套原价100万元的房子，此刻已下调至90万元，降价10万元。

不外，刘师长教师算了另一笔账：从概况上看，此刻买房子确实是廉价了，可是贷款成本提高了。贷款60万元，贷款刻日20年，如按照以前五年以上的7折利率，执行4.935％的利率，每月需要还款3938元；而按今朝银行上浮10％执行7.755％的利率，每个月则需要还款4920元，较之前每月多还利钱1000元摆布，20年就要多出20多万元。如许算来，房价并没有降。“所以，我小我感受若是贷款政策还这么下去，买房打算还要再等一等。”刘师长教师说。

对于房地产市场的去泡沫化，也有专家暗示，调控结果已经逐渐凸显，但到泡沫的全数挤出，尚需时日。对于那些不焦急购房者，可以再等等看。

何时是买房最佳机会？