反向投资者:投资中国房地产的机会已经来了

**股权基金EXS本*创始人埃里克•索尔伯格认为，受经济下滑影响，中国房地产和钢铁行业面对极大挑战。房地产开辟商持久依靠的一些**渠道，如银行贷款、影子银行等，已经同时起头枯竭。而钢铁行业因为产能过剩，增加迟缓。不外,对于反向投资着，这两个行业恰是机遇地点。在2007年开办EXS本*之前，索尔伯格曾担任花旗集团亚洲**股权集团董事总司理及合股人。

问：您于2007年分开花旗金融组织亚太投资有限公司亚洲（Citigroup Venture Capital International Asia）开办了EXS Capital。您做出这个决议背后的原因是什么？

答：2007年头，亚洲**股权买卖长短常*热的，公开市场平均市盈率倍数为60倍。CVCI那时已经募集了一只43亿美元的**新兴市场基金。和所有合作伙伴一样，我需要投资我净资产的很大一部门—事实上，花旗筹算借给我良多*—如许我可以以小我名义向这只基金作出大笔投资。

但我担忧那时的市场过热，估值过高，所以我决议告退。我把所有的*从这只基金中掏出，而且以每股54美元的价*卖失落了我所持有的所有花旗股票，你知道此后该股价一路跌至每股97美分。所以，这是一个相当幸运的决议。

问：您能跟我们具体介绍一下您在中国的一笔买卖吗？即对一个名叫Project Byblos的中国室第项目标困厄股东进行收购的买卖？

答：我们那时与一家中国开辟商合作，他们在中国南部沿海有一个3900单元的室第项目。这家开辟商*初是由一个东南亚集团撑持的，但后者在**金融危机之后陷入了困境。

开辟商认为这是一个很好的机遇来买断这个东南亚集团。我们是以为开辟商募集了一些资金，并对这一买卖进行告终构化处置，给投资者包管*低的内部收益率（IRR），同时，投资者与该开辟商共享任何将来潜在**。成果很成功。

问：您认为中国房地产行业今朝有哪些投资机遇？比来，恒隆集团董事长陈启宗师长教师暗示，其公司正在积极备战中国困厄房地产的机遇。

答：和陈师长教师一样，我们也认为中国会有良多困厄房地产的机遇，挑战在于对”接住往下失落的刀子”的惊骇。

因为我们贸易模式的特点，我们并不太担忧这一点。我们不必期待房地产底部的到来，我们只想找到好的资产和办理团队。

我们认为中国开辟商拥的良多资金来历，如银行告贷、影子银行、人民币**股权基金和点心债券（或国表里股票市场）等，此刻已经同时起头枯竭。作为一个反向投资者，中国是以很是引起我们的存眷。

问：您认为中国此刻还有哪些值得存眷的其它投资机遇？

答：良多人都下了如许一种结论，即中国存在双速经济。电子商务和医疗保健等行业增加很是敏捷，而钢铁、制造业和建筑业等则增加很是迟缓。作为反向投资者，我们在那些增加迟缓的行业看到了很好的价值。

问：你此刻在看哪些行业的投资买卖机遇？

答：此刻我们正存眷钢铁行业，这是一个极受产能过剩所累的行业，当局*急但愿对此进行整合。我认为这一行业将面对良多坚苦、良多破产和不良贷款。

但*终，我相信中国将仍然是***壮大和*有竞争力的钢铁出产国之一，中国国内钢材消费仍将很是庞大。若是你能找到潜在的赢家，给他们供给本*资本，并帮忙他们拟定杰出的计谋和组建杰出的办理团队，你就可以以很是廉价的成本进入该行业，因为没有投资人想要它。

问：所以您对中国快速成长的新经济没有太大乐趣？

答：我认为电子商务是整个世界将来成长的标的目的。但在**规模内，尤其是在中国，我认为投资者此刻的投资过多，而且高估了这些营业。

这些营业是真实的吗？是的。增加是确实存在的吗？是的。我要付出100倍的EBITDA（未计利*、税项、折旧及摊销前的利润）吗？不。