万达与万科镇街加速跑

2014-07-31来源 : 互联网

东城万达广场,大厦已经建好。厚街万科生活广场,“两万”在该镇共有3个广场项目。

“品牌,我们看重的就是万达的品牌效应”。对于已经在国外大城市见过世面的大朗人来说,大mall已不“新鲜”,不过,可能到来的万达广场还是让他们心生憧憬,正着手提升社区内的商业规划。

在厚街,万达缴清的14.35亿元土地出让金则成为提振财政的“强心针”:据统计,今年1至5月,厚街镇本级可支配财政收入18.1亿元,与去年同比增长197.4%。

两年来,万达在东莞这一个地级市上开疆辟土,前后已经拿下了4个万达广场项目。另一房地产*鳄万科也加速进军东莞,争食商业地产蛋糕:目前万科已在东莞开张了3个生活广场,按计划,到了今年年底,还有3个商业项目将开业。

两大地产*头铆足劲赛跑,业内人士担忧项目容易过剩,村民们则充满期待。

万达发力:下一站可能是大朗

自2012年4月长安万达广场奠基开工,两年来,万达已在东莞拿下4个项目,这一扩张**在国内其他城市尚无先例。不过,坊间传言,这还不是万达在东莞的战略总目标,有消息传出,除了今年新近拿下的虎门*无霸地块,万达接下来还将进军石龙、常平、塘厦等镇。

这一消息暂未得到万达官方确认。南都记者从多个消息渠道获悉,万达已经和大朗签订了战略合作协议。按照万达的**计划,今年9月,位于东城的万达华南旗舰店开业。接下来,东莞每年将开业一座万达广场:2015年,厚街万达广场;2016年,虎门万达广场;大朗万达广场的排期是在2017年。

“土地还未招拍挂,就不确定。”即使大朗镇**尚未确证这一消息,位于大朗商业核心规划区的长塘社区村民已经心动。

这个富庶的社区占地3.63平方公里,是大朗镇*核心的商业片区。几年前,大朗镇进行三旧改造,迁出了社区中心区10多家工厂、50多座私人住宅,在现在的商业地标长盛广场附近拆出了170亩(约11.3万㎡)的空地。

村民从富民路上经过一眼望过去,这一大片空地附近都是低矮的厂房,五金店、照相馆和卖砂锅粥的各种小食肆凌乱散落在四周。有消息透露,未来即将进驻的大朗万达广场将选址于此。

从长塘社区开车不到10分钟,就是白领聚集的松山湖高新区。*近两年来,松山湖限制房地产项目的开发,大量中产阶层涌入大朗置业,已经将长塘社区的一手房房价推高到8000元/m2。“我们现在已经有了高尚住宅区,有了五**酒店,为什么不做商业?”制造业低迷,大量工人都离开了东莞回笼到内地打工,这个社区也亟待转型。村民的想法是,将松山湖的中产引进来,支撑起本地的商业消费。

早在2003年,就有房地产商斥资近7亿元在大朗兴建了新世纪长盛广场,总建筑面积有20多万㎡。不过,在欧洲等大城市见过世面的村民看来,这种传统的商业中心运营落后,不成规模,并不能吸聚人气。“品牌,我们看重的就是万达的品牌效应”,村民寄希望于万达,希望这*无霸能成为本地商业的“引擎”。

他们甚至期待,这一“引擎”能驱动社区整体布局上的转型升级。在可能引入万达广场的170亩空地附近,就有8万㎡的工业厂区,有八九间老厂房。官方透露,长塘社区近期约谈了一批又一批的设计团队,*终是在近30个团队中挑出了一家合作,计划对这片老厂房进行“以旧改旧”的改造:不是连片推倒旧厂房,而是模仿北京的798艺术区那样,对旧工厂的外立面进行装修,保留原有工厂布局,计划引入各种商业品牌等。

在规划人员看来,这种做法其实就是和未来的大朗万达广场错位发展,投其所好,针对高新区的白领阶层,发展起当地社区的特色文化。

规划显示,整个长塘社区目前有40万平方米的工厂。有官方人员透露,如果能够成功引入万达广场,这一大朗镇的核心社区未来将逐步启动其他旧厂房的改造。

“后进生”万科年底6个商业项目全开业

万达的进驻,在大朗、虎门、厚街等各镇的商圈引发涟漪效应;万科也加快在东莞各镇街的**,*食东莞的商业蛋糕。

根据东莞万科*新透露的消息,到今年年底,除了松湖、厚街万科生活广场和塘厦万科广场以外,万科还会有3个商业项目入市,年底实现6个商业项目全铺开业。

与万达相比,万科在商业地产的起步还是比较晚。以厚街为例,由于万科进驻的时间比较迟,已经很难寻找到地理位置好的新地块,所以万科在厚街的项目都是与其他开发商联合开发。

不同于万达都是当地**着力引进,万科进驻厚街**是企业间的自发行为。有厚街城建人士就透露,万科现在进驻的厚街广场片区,此前已被另一房产*头佳兆业拿下,但搁置多年并未开发。此后,是万科与佳兆业达成合作,双方联合开发,土地证还是佳兆业的,项目有万科开发运营,双方利益分成。而此前的万科厚街生活广场地块则是富怡名居持有,与万科联合开发。

今年6月22日,厚街万科城市广场宣告正式进入营销阶段。虽然进入厚街时间较迟,这已经是万科在厚街的第二个商业项目。该项目总占地约3万㎡,不到万达占地面积的1/4,却位于厚街*中心的位置厚街广场片区。“万科这个项目的优势,就在于它位于厚街商业的腹地中心。”厚街城建人士分析。

“致富”作用

卖地进账14.35亿厚街财政收入涨近两倍

成功引入了“两万”的厚街已是大赢家。据中原数据统计,今年上半年厚街万达广场成交套数456套,位居上半年东莞楼盘销售套数排行榜第一;成交金额4.31亿元,位居第三。

在厚街万达热卖的同时,万达也向当地**付清了土地出让金,总金额约为14.35亿元。南都记者从厚街镇**获悉,这一土地出让金直接拉高了厚街镇财政收入。据统计,今年1-5月份,厚街镇本级可支配财政收入18.1亿元,与去年同比增长197.4%。

万科的项目推进也一如预期。一年过去,万科在东莞已经开业了3个万科生活广场。今年7月初,塘厦万科生活广场正式开业,东莞万科商业管理公司总经理杨卫东向媒体晒出了“成绩单”:松湖万科生活广场首月的销售额只有400多万,随后项目销售额以每月15%的速度递增,截至6月25日,项目的月销售额已经突破1200万元。而厚街万科生活广场6月份的销售额也达到928万元,增长速度在10%左右。

除了财政收入上的刺激,官方更看好“两万”品牌进驻带来的其他效益。以塘厦为例,今年6月28日,万科在东莞的第三座生活广场———塘厦万科生活广场正式开业。总建筑面积就达到3.5万㎡,共引入了34个品牌商家,其中华润万家、星巴克、万宁等多个品牌商家都是首次进驻塘厦。

房地产业界人士都看好其对当地商业的带动。近年来,东莞临深片区在深圳客的涌入下一片红火,住宅成交量一再高企,但商业、教育等各项城市配套却差强人意。“塘厦连个像样的mall都没有,商业是东莞几个发达镇街中*落后的一个。”中原地产策略研究中心总监车德锐就坦言,莞深的融合是在提速,“要让人生活在塘厦像生活在深圳一样,3到5年也才渐成雏形。”万科生活广场的进驻,起到提速作用。

“两万”的进驻还推动了镇街的城市功能布局。据了解,在“两万”进驻前,厚街就提出,要打造以厚街广场、厚街标志片区为核心的城市商业中心区。2009年初,厚街开始的“三旧改造”,这两大片区成为东莞全市的示范项目。当时爱高电子厂还在现万达所在的商业腹地上,为了帮助企业另谋地块建设新厂,当地**投资了3亿元,建设占地380亩的爱高新厂区。

在**的精心规划后,万达*终进驻标志片区,万科进驻广场片区。“可以说,‘两万’这两大品牌是真正切合了我们**当初规划的‘心水’。”厚街城建人士坦言。

“项目占地面积13.97万平方米,是以约14.35亿元的价格出让给万达,低于市场价,我们为什么选择万达?因为厚街一直没有真正的商业龙头带动,是希望引进万达提升整个商圈的档次。”厚街镇**内部人士称,万达进驻后,将带旺康乐北路的发展,吸聚着厚街商业往北延伸,串联起厚街旧的商业中心康乐南和未来的新城市中心区。

冲击作用

房地产市场大幅波动新房走俏

“两万”大体量商业项目涌入镇街,对当地房地产市场的冲击可见一斑。2013年9月初,第三座万达落子厚街的消息敲定,中介机构就透露,周边已有近7成的二手房源暂停交易,捂盘坐等升值。各方甚至期待,等厚街万达广场2015年开业,周边优质二手房源价格涨幅可能会达到50%以上。

但此后万达的定价远低于市场预期,“原来我们都猜测万达开盘价格要超过1.1万-1.2万元/平方米,没想到是8000-9000元/㎡。万达一开盘,2个小时内就售罄,场面火爆,但对于很多中介公司来讲,心里就像冬天一样冷啊!”中介介绍,很多原来买二手房的买家都直接转向投资万达了。厚街的二手房市场因此大幅波动,“今年上半年,我们公司二手房交易比去年同期少了50%。二手房成交价格很平稳,**没了去年下半年的增长气势。”

新房市场却大幅提升。邻家地产经理陶桀分析,自两万进驻以来,厚街的新房价格涨了2000-3000元/平方米。主要是万科和万达的品牌号召力吸收了不少中高端客群。“以前小开发商建的房子很多严重漏水。两万的房屋质量好,也会带动其他开发商提升房屋质量,从开发到后续的物业管理服务等,都全面提升,价格也因此上涨。”

不过,大量白领人群尚未成长起来,外来工却因为制造业的低迷急剧流失,市场各方同时也担忧,镇街能够承载的消费力实在有限。

在厚街,“两万”聚首,相距不到1公里,竞争激烈。厚街中介人员透露,此前,万科第一个商业项目厚街万科生活广场开售,并未与中介合作,今年的局面却有所改变。万科开始联手中介销售小户型的一手房,目前带装修的均价7000-8000元/平方米,价格略低于万达。业内人士直言,“是受到万达开盘的压力,万科正在改变其销售策略。”

东莞万科商业管理公司总经理杨卫东直言,目前东莞的商业确实有饱和的趋势。未来几年,大体量商业项目的存活难度将有所加大,“以一个10万㎡的城市综合体项目为例,如果想把它做起来,需要对周边5公里范围实现全覆盖,而且至少需要有30万人口作支撑,想做到这点并不容易。”

他表示,希望与万达形成良好的竞争关系。“不敢说比它们好,但是我们已经做好了充足的准备”。

对话

“把楼建好卖出去,不等于本地商业成功”

南都:怎样看“两万”目前在东莞高歌拓进的大趋势?

世纪广场建造有限公司总经理邓学冠:往高了讲,是城市转型带来的机缘,东莞的人口结构是典型的三角形,底层是大量的外来人口,越往上,高收入人群越少。现在转型开始培养中间的白领群体,但实际进展并不如业界预想的那么快。所以,万达和万科的拓展看重的还是东莞的经济基数,5000多亿的GDP,各项的出口数据都摆在那里。还有位于广深之间的地缘优势。万科一直稳坐东莞房地产市场的头把交椅,2008年东莞区域的销售金额是24亿多,2013年是83亿多,翻了多少?

南都:“两万”加速布局给镇街带来了什么影响?

邓学冠:东莞很多镇区原来的商业比较分散,早期很少商业地产介入,无论是开发的战略思维还是资金规模等,都达不到万达、万科的程度。所以,这种品牌运营商一进来,对镇区的影响很大,尤其是商业格局和商业水平本来就很落后的镇区,比如凤岗。但相比商业本身就很发达的虎门、南城,我觉得影响力可能没那么大。东莞商业要真正要实现质变,还是取决于东莞消费人口的变化,白领增多带来的消费提升。更重要的是,城市规划中,商业和住宅区、工作行政配套之间的磨合等。我一直强调的是,把楼建好了卖出去是地产商的成功,不等于本地商业的成功。商业成功必须是运营上的成功。

南都:不少人担忧将来东莞商业过剩,你怎么看?

邓学冠:我觉得至少有一点是大家都看到的,就是必须要考虑到电商对传统商业的冲击。传统商业不是不能做,但一个城市的商业规划要明确,如何去适应这必然而来的冲击,要考虑到未来消费形态的变化、消费产业链条的改变。目前的商业规划,包括发展商在做的事,都还没有看到这块前瞻性。这就意味着我们现在建的很多百货大楼未来的适用度在下降,其实是对公众资源的浪费,因为很多土地建完了就不能再建了。

“两万”镇街布局图

莞城万科中心

施工:去年9月开始施工,预计3年完工。

方位:东城西路与旗峰路交会处东侧

建筑面积:21.5万m2

特点:拥有约2.8万m2的商业街。

厚街万达广场

开业:初定为明年下半年

方位:康乐北路和体育路交会处

建筑面积:约60万m2

特点:添加面积达2.9万m2的人工湖,为万达在全国项目的首创。已动工。

长安万科生活广场

开业:今年8月

方位:“长青街”核心商圈

建筑面积:36万m2

特点:规划建设一座约260米楼高的商业写字楼,将成为长安镇的“第一高度”和地标性建筑。

厚街万科生活广场

开业:今年3月28日

方位:莞太路与将军路交会处

建筑面积:约2.5万m2

厚街万科城市广场

营销:6月22日

方位:厚街大道

占地面积:15.6万m2

长安万达广场

开业:2013年7月20日

方位:东门路与莞长路交会处

建筑面积:约37.4万平米

特点:仅饮食即有40多个品牌进驻。

松山湖万科生活广场

开业:2013年9月15日

方位:松山湖沁园路(松湖烟雨对面)

经营面积:3万m2

特点:万科在东莞的首个商业项目,松山湖唯一的开放式情景街区。

塘厦万科生活广场

开业:今年6月28日

方位:迎宾大道与湖景路交会处

建筑面积:约3.5万m2

特点:华润万家、星巴克、必胜客、万宁药店等多个著名品牌均是首次进入塘厦。

东城万达广场

开业:计划今年9月12日正式开业

方位:东城主山社区

建筑面积:55万m2

特点:拥有观影*幕、儿童乐园,及东莞首家机械式地下面积*大的停车场,2030个停车位。

统筹:南都记者陈淑仪

采写:南都记者黄丫丫陈淑仪刘辉龙实习生郭佳纯

摄影:南都记者方光明 南都制图:林军明

标签: 东莞新闻

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