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下半年的惠州楼市会迎来春天吗？
惠州楼市在惴惴不安中走完了2014年上半程，在悄然变革的大环境渲染下惠州也一样无法*善其身。更多冷静客观理性的购房者重新审视市场，焦急的开发商也在疲惫中寻找属于自己的机会，但市场结论印证无论是小步快跑以价换量抑或简单粗暴打折促销都无法成就开发商的原本预期，因此更多的人愿意把原因归结为市场调整经历的必然阵痛期。
当透过悲观的数据把目光聚焦到惠州市场寻找原因时，我们发现其核心**在于因*荒导致的信贷收缩引发的市场连锁反应。为求生存的开发商开始降价回款，有入市意愿的购房者因不堪忍受“等贷”而失去耐心，体现在宏观面上的成交下滑无可避免。
当前局势并不足以说明已经开始的下半年上述局面会有明显的改变，超过3万套*大的产品去化压力和下半年新增的供应，在可以预见的时间节点上，对客源的竞争将会更为白热化。降价快跑将是多数开发商的走货路径，也将是本年度惠州楼市的主基调。在世联行总经理苏剑看来，第四季度惠州楼市将会出现价格触底的局面，入市的真正时机也正是此时。
信贷紧缩逼退大量刚需购房者
与全国市场一样，当前惠州房地产市场局势同样肇因于信贷收缩。
*荒所致的信贷收缩不仅仅影响到开发商**和销售回款，更严重影响到购房者的入市积极性。此前南都联合西子网调的结果显示，四成有购房意愿的购房者坦承因等待房贷批复无固定时间表而作出推迟购房的决定，超过六成的受访者表示“等贷”时间超过4个月以上。
3月初市场反馈显示，各大银行的信贷审批比去年底更为严格，惠州平安银行、农业银行宣布暂停房贷，其他一些尚在受理个贷的银行条件也极为苛刻，东莞银行的*套房贷款利率已经比基准利率上浮20%，招商银行上浮15%且仅限于合作楼盘。
与此同时，原本就发育极不成熟的惠州二手房市场，受房贷收紧的影响，交易量遭遇断崖式下跌，虽然没有统计数据佐证，但有中介机构称下跌至少三成以上。其中*为严重的即是房贷审批，从去年6月份累计至今的二手房买家等贷依旧要至少排队7个月以上。广发行已停贷二手房2年有余，工行、农行、中行都基本不接单，除非银行有关系才会获批，但放款时间无法给出时间表。
5月14日央行隔空喊话表态放松*套房贷，但实际结果是惠州各大银行全面上浮*套房利率。据南都记者调查，其中中行、建行、农商行数月内二度上浮*套房贷利率，其幅度同时上浮至15%.2月*套房贷利率上浮10%的兴业银行此次再涨10%，此前上浮15%的浦发银行亦再涨5%.
信贷收缩也让中小开发商基本拿不到开发贷，以至于无海外**平台、无人愿意担保做信托的中小房企，只能转向民间或地下*庄用高额的成本**。
信贷收缩也成为压垮全国百强房企光耀的*后一根沉重的稻草。
逆市求生开发商降价一个比一个狠
更多意向购房者在严苛的信贷政策面前不得不选择观望，客观上导致了成交的放缓。实际上这种局面在上年年底已经相当明显，在信贷收缩、购房者观望的双重因素下，开发商不得已开启降价的闸门，数据证实了这是极其有效的方式，上半年惠州区域内业绩前十名房企中有6个是通过降价得以闯入。
2月初至今打折促销降价成为楼市主旋律，降价没有*狠只有更狠。自海伦堡在2月以16周年为名开启8.5折、一成*付的降价潮后，随即雅居乐白鹭湖摇旗呼应，以组合拳突袭市场，此前6600元/平方米的“逸湖会”组团直降至4700元/平方米，*低仅为4588元/平方米，随即又推售至少100套特价房。
白鹭湖的降价逆市飘红2亿元业绩的结果引发了市场的强烈震动，随即4月惠博沿江路的保利山水城也开始8.5折销售，开启了惠博沿江片区的价格战，同一片区的双壁湾洋房组团宣布3888元起入市，同一片区的华基江山、城市山麓不得不以一成*付勉强迎战。
中信水岸城、中信凯旋城、方直君御、深业金榜山也相继加入降价行列。
除直接降价外，更多楼盘还采取特价房、团购的名义变相降价。南都记者统计截至6月30日至少超过30个楼盘采取上述方式走货，推出特价房的名义也巧立名目，世界杯、回馈客户、“老总有喜”、集团周年庆等都是其推出特价房的理由。
后市预期下半年卖房压力更大，房企应稳定现金流
成交10748套，这是上半年惠州城区交出的成绩，甚至比2011年同期数据还少了360套。但另外一组数据是截至6月份惠城区商品房库存套数共计30337套，今年以来*次突破3万套，环比上涨3%.库存面积406.4万平方米，环比上涨3.3%同样创年内历史新高。
“销售速度下降是目前库存走高的主因。”惠州世联行总经理苏剑说。
此前中原地产数据还统计，惠城区下半年预计新增供应量240万平方米，可以预见的周期内市场的供应量将在8月后开始批量增加。城区的整体供求比将进一步扩大，开发商面临*大的产品去化压力，降价走货或许依然是唯一被证明可行的方式。
但年底亦不排除出现类似于6月份那一幕：保利山水城为冲业绩在刚刚推出8.5折的基础上单价再减2000元。尤其是同一片区，产品高度同质化的项目出现大幅降价的可能性很大，此外急于回笼资金的开发商也一样会通过降价来实现回款预期。
苏剑还表示，降价是整个楼市通行的做法，亦是*好的方式。在现阶段，现金为王，快速降价以稳定自身现金流是所有开发商必须正视的问题。鉴于较高库存导致*大的去化压力，他预计第四季度惠州楼市将会出现价格触底的局面，这与今年全国房地产市场的走势相似，“入市的真正时机点是第四季度”。
购房心态网调
逾七成网友看跌下半年楼市，四成网友打算降价就买房
时至年中，惠州楼市疲态尽显，降价、折扣、优惠等促销手段层出不穷。上周五，南都联合西子湖畔房产频道发布《惠州购房者下半年信心调查问卷》，截至周日，共有81名网友参与投票。其中，逾七成网友继续看跌下半年惠州楼市，46%的网友认为今年并不是抄底惠州楼市的*佳时机。
调查结果显示，在未来半年的购房计划中，有34人表示如若下半年房价下跌，就会出手入市。28人表示下半年会将买房提上日程，仅19人表示暂无购房计划。在购房人群上，46%的网友出于*次置业需求，另有30%网友主要考虑*次改善型需求，投资需求及多次改善型需求的网友所占比例甚小。刚需一族依然是购房的主力人群。
当前惠州楼市降价潮暗涌，不少网友却观望情绪愈发浓烈，究其缘由，主要是由于房价偏高。58%的网友认为当前惠州房价偏高，个人较难接受，22%的网友直接表示房价特别高，完全不能接受，19%的网友认为尚在个人承担范围内，勉强可以接受，仅1%的网友认为当前房价较低，可以接受。
除了房价之外，房贷利率同样是影响购房与否的重要因素。22%的人认为降低银行贷款利率即可入市，仅7%和5%的网友认为降低*付比例及提高贷款发放和审批效率，才会入市购房。
逾七成网友继续看跌下半年惠州楼市，其中35%的人认为下半年房价下跌幅度较大，另有40%的人则认为下跌幅度较小。但46%的人认为今年并不是惠州抄底的*佳时机。与之相反，还有19%的人相信未来半年内抄底惠州楼市的*佳时机即将到来，4%的人则确定目前就是*佳抄底时机。
