南都调查:东莞“90 /70”悄然解禁在售将售大户型陆续回归“单证”

2014-08-04来源 : 互联网

市场逐步走过了对“合拼户型”适应和抛弃的过程。

随着建筑面积新规执行,赠送面积将不被获准。而另一个“合拼户型”的产物,也或因“90/70政策”的解禁而将淡出市场。

旨在引导以中小户型为主的住房结构的“90/70政策”,一度引申出“合拼户型”的怪象。日前,南都记者走访市场了解到,鼎峰源著、佳兆业帝景**等全为大户型住宅的楼盘,几乎都为单一房产证。这意味着部分纯粹的大户型楼盘已不用再设计规划90平方米以下的中小户型,进而拼合户型为大户型。在不断采访过程中,有开发商人士以及**官员也向南都记者证实“90/70”政策已在东莞悄然解禁。

“90/70”政策诞生至今的8年,在市场走过的痕迹若隐若现:赠送面积愈演愈烈,合拼户型在政策和市场需求的矛盾中应运而生,却也因为旺盛的市场而走向灭亡,市场逐步走过了对其适应和抛弃的过程。

现状

数个新推楼盘大户型单位为单一房产证

位于西平的佳兆业帝景**,很快就要推出望向植物园的高层洋房。这个项目除了联排、双拼和*栋别墅外,住宅单位为面积在140-185平方米的超大户型,而销售员斩钉截铁告诉南都记者,所有户型单位全为单一房产证。

“**不是合拼户型,你放心好了,到时候签合同你就知道。”兴许是此前对于客户比较担忧的合拼户型解释较多,销售员以确信的口吻对以客户身份来访的南都记者解释,“所以你并不需要担心到时候的贷款问题,只需做一次贷款。”

就在帝景**相隔环城路的另一楼盘鼎峰源著,开发商品牌总监熊思扬也向南都记者证实,该楼盘将推出的高层洋房全是纯粹的大户型,并非拼合户型。而该楼盘的建筑形态,也是别墅加高层洋房的形式。在莞城,恒大华府推出的豪宅大户型为170-240平方米,销售员也以单一房产证作为卖点。

在不断的求证采访过程中,多位业内人士向南都记者证实,“90/70”政策已在东莞悄然解禁。

“没有公开文件,也不会有口头**。”一位**官员向南都记者坦承,官方至今也未有正式的说法,因此“90/70”政策在东莞开始解禁的时间未能得知。但是,从目前已知的以单证入市的大户型单位往前推算,大多楼盘报建时间在2012年底到2013年中,也就是说,从此时报规大户型就已经可以以单户的形态获得通过,而集中在近期入市。

“现在报规报建已对‘90/70’的执行宽松很多。”一位不愿意具名的开发商人士表示,部分楼盘项目可以做到90/10、90/20的搭配,也就是说90平方米以下的户型占比不用达到70%之多,配套建设10%、20%就可通过审批,甚至是0比例。南都记者尝试联系采访东莞市城乡规划局,但至截稿也并未收到该局明确回复。不过南都记者从一位**官员处“坐实”了“解禁”的说法,“各镇区规划局办在‘90/70’问题上控制总量平衡。”该人士表示,相比之前严格按照单个项目计算90/70,现在就相当于解禁“90/70”政策。

部分楼盘仍有合拼户型在售,有的甚至五本证

合拼户型*大的硬伤是一套房有多个房产证,购房者的费用将无形增加,空间使用效率比较低,再者对投资者而言再次转手交易不可分割。

“合拼户型就是90/70政策的怪胎,既影响户型的实用性,又影响交易程序。”合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺表示,用行政手段干预市场供应结构,注定了它将迟早偏离市场需求,会给市场带来不良影响。

目前东莞市场上,如君御旗峰、江南**城等户型,都仍为大户型双拼,甚至是三到五证的拼合户型。

部分开发商在接受南都记者采访时也庆幸,旗下项目合拼户型早就在市场交投的活跃期开始跑量,而目前不会直面与单证大户型的竞争。“还好剩下的都是一个证的户型单位。”在西平,一个在售大户型楼盘的营销经理表示,户型是否纯粹大户型或者拼合,对客户有心理影响,但不是决定购房的主要因素。“目前的客户也比较理性,不是单凭单一房产证或拼合户型会影响他们的购房决定,而是什么房子更适合自己,包括地段、房价的考虑更重要。”

政策

目前土地出让文件仍有该规定,有关部门说“没法改”

“90/70”政策诞生于2006年6月,时***等九部委联合**“国六条”政策,其一就是要求新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,须达到开发建设总面积的70%。

根据多位人士的说法,虽然目前在报规上开始对“90/70”的配额进行松绑,但事实上,南都记者翻阅今年来已成交的35宗商住性质用地,其挂牌出让文件仍皆有“90/70”的规定,如“本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于70%”。

而这个“条款”,业内**人士告诉南都记者,是2008年开始执行的《国有建设用地使用权出让合同》格式化合同版本的内容,无法删改。“这个是全国性的格式化合同,我们也问过国土部门的官员,现在(90/70)都松绑了,但是合同里面还有这一条规定,他们说没法改。”

该人士回忆,在2006年刚公布“90/70”规定时,仍是沿用2000年版本的格式化合同,“政策一出来,我记得当时的土地出让文件就开始有变化。把‘90/70’的要求都以手工的形式写入土地出让合同了。”

原因

因市场而诞生因市场而灭亡,旺盛刚需瓦解“90/70”

“赠送面积、合拼房都是市场的衍生物和对策。”东莞市房地产协会***陈骏良和众多受访的开发商、业内人士都有普遍共识,认为这是市场需求决定的。“这本来就是不合理、不科学的政策,早就应该解禁。”

随着调控的深入、投资投机需求的剧减以及楼市持续低迷,楼市鼎盛时期开发商盲目开发大户型、**房的现象正在消退。李兴旺则认为,“90/70”政策,因市场而诞生,也因市场而灭亡。“随着刚需的积极释放,市场逐渐减少了大户型的供应,可以说,走到2012年之后,2013年开始,旺盛的刚需基本上瓦解了‘90/70’政策。根据合富辉煌的统计研究,今年上半年,东莞楼市70-120平方米户型供应比重约66%,141平方米以上大户型供应比重约16%,连续3年回落,创历史*低。2013-2014年70平方米以下户型供应比重大幅萎缩,仅约5%。”

合富辉煌*席分析师黎文江表示,“90/70”是调控的应景之策,现在政策环境已发生逆变。实际上,目前而言,房价越来越高,土地也越来越贵,人们不再从过渡性住房到大户型慢慢过渡,更多买家一次到位了,所以市场也证实,只有90-120平方米的需求将是*切合市场的主力需求。

“放开的原因是市场发生太大的变化。一刀切的政策是毒药,不是调控的好方式。”鼎峰集团品牌总监熊思扬认为。

“90/70”是什么?

2006年6月,为调整市场上商品房的供应结构,时***等九部委联合**政策规定,要求新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,须达到开发建设总面积的70%以上。这一政策被称为“90/70”政策。按照该政策规定,单个住宅项目90平方米以下住宅需占总量70%。

采写:南都记者陈焓

摄影:南都记者陈奕启

标签: 东莞新闻

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