谁来评估拆迁房“市价”？

南都讯记者李立君实习生冯晓洁　今年是惠城区房屋征拆工作密集的一年，惠州市几大建设项目，例如市民公园一期、东坡词修复、隆生大桥等重大项目集中式开建，惠城区政府承担的重要任务就是征拆。每一次征拆中，房地产评估机构是一个备受关注的单位，它的评估直接关系到被拆迁户获得补偿的多少。

“无论我们能够评估出什么样的价值，都会有被拆迁户不认可，”惠州本地的一家房地产评估机构相关负责人介绍称，因为大家不了解评估机构的工作流程，误认为房子的评估会受到政府部门或者开发商的控制，又或者认为评估不够透明化，导致被拆迁户对房子评估出的价格并不满意。目前正在拆迁的东江化工厂住宅楼，属于备受关注的市民公园一期建设项目的用地范围，就有不少业主就不满评估结果，提出了行政复议。

被拆迁的房子价值是如何评估出的？负责评估它们的这个机构必须具备什么资格？如果不满评估的价格，业主又当如何争取自己的权益？南都记者了解到，从评估机构的选择到评估的独立运作都有约束。

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谁有资格

“评估”地产？

惠城区2011年经过征集、公式等程序后，当年年底成立了“惠城区东莞至惠州城际轨道交通项目西湖站房地产价格评估机构备选库”，共有七家评估公司入库，其中两家是深圳的，五家是惠州本地企业。在该备选库的基础上，经过完善，一直沿用到现在。据南都记者统计，从2011年开始，大部分征拆项目所选用的评估公司是惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司。

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最终“评估者”如何选出？

南都记者从惠城区法制局了解到，由房屋征收部门推荐房地产价格评估机构给被征收人，在征收决定公告发布之日起5日内自行协商选定，协商不成的，房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或采取摇号、抽签等随机方式确定。

2012年莞惠城轨西湖站土地上房屋征收评估机构的选出，成为一次典范，采用现场投票的方式，最终深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司以262票和惠州市惠正资产评估与房地产土地估价有限公司以128票分别列在前两位胜出。

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被拆的房子如何被估价？

A实地勘查

评估机构首先会安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

B三方确认

在这个过程中，被征收人向提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料(包括涉及房产证、土地证等)。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或者盖章确认。“被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。”

C　价格分析

最终价格的确定，“注册房地产估价师会根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”

据介绍，对于房屋价值的评估，不是凭空而来的，评估是公正客观地反映同时间、同结构、同类型、同用途、同区域的二手房的市场价格，这个价格是政策规定作为双方补(赔)偿的依据，也是最终补偿的核心部分。

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觉得钱少，有异议怎么办？

“评估结果出来了，大家不满意也不知道该如何做，只知道可以行政复议，”东江化工厂住宅楼正在拆迁，它属于备受关注的市民公园一期建设项目的用地范围，此处业主吴小姐和其他业主已经对评估结果进行了行政复议，但是，这些业主却很彷徨，“不知道接下来到底该怎么走。”

根据《国有土地上房屋征收评估办法》，“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。如果对复核结果继续有异议，就向评估专家委员会申请鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。”一般情况下，如果到这个阶段还有异义的话，可以向法院进行诉讼，“据惠州市某评估机构相关负责人透露，这是万不得已的情况下采取的措施，在惠州这种情况非常罕见。

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有不良信用记录者止步

惠城区法制局和区国有土地上房屋征收与补偿办公室透露，目前正在建立新一期的惠城区房屋征收项目房地产价格评估机构备选库，正处于报名阶段。不管是本地的还是外地的评估机构，都须在最近三年内无违反行业自律行为和无不良信用记录。

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能否纳入被拆户代表？

“无论我们能够评估出什么样的价值，都会有被拆迁户不认可，”惠州本地的一家房地产评估机构相关负责人介绍称，事实上，大家不了解评估机构的工作流程，误认为会受到政府部门或者开发商的控制，“我个人建议，拆迁项目中成立一个被拆迁户代表团，几个人就可以，参与到评估过程中来，让评估透明化，不过呢，他们可以提出意见，在评估过程中不能影响正常评估程序，这样就能看到公平性了。”