广州分站
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自今年楼市寒潮来袭，如今已闻“降”声一片，二手楼市成交也陷入了深深的泥潭。
此前官方统计5月、6月二手量价成交已掉头下滑，近日又有中介行率先公布其监测的7月份成交数据称，二手住宅成交宗数环比上月又跌33.6%。随着市场持续低迷，二手单位让价幅度有扩大趋势，中介行监测到甚至有急售盘源让价幅度达15%。
天河区二手成交宗数下降45.2%
中原地产上周已发布了7月份成交数据(统计期为6月26日-7月25日)显示，二手住宅成交量继续维持低位，成交宗数已连续多月录得下滑，环比上月跌幅达33.6%，跌幅有所扩大。7月份全市二手住宅成交均价为24294元/平方米，环比上月微降0.5%。
中原成交数据显示，中心六区成交宗数约占全市91.3%；中心六区成交宗数除番禺区环比上涨14.3%外，其余五区环比均呈下降趋势，其中，天河区降幅更是达到45.2%，而越秀区紧随其后，环比降幅达到40%。价格方面，虽全市均价微降，但中心六区中海珠、天河、荔湾、越秀区仍呈上升势头，天河区继续突破“3”字头大关，稳居全市二手均价榜首；白云区二手均价跌幅最大，达到11.4%。
7月二手住宅成交量价似乎持续低迷，来自搜房广州房产评估网所监测的挂牌价格数据显示，广州二手房7月挂牌均价降幅为0.05%。而截至记者发稿前，广州市国土房管局以及其他中介行成交数据尚未公布。不过以上月中旬公布的广州市国土房管局统计的数据来看，广州二手住宅量价的低迷潮已徘徊有两个多月，5月和6月两项指标均已呈现环比下降的势头。
二手盘源业主平均让价幅度超6%
随着市场低迷的显现，来自某软件公司的小丁也在7月份加入了看房的行列，“之前也曾经看过一两次，不过7月份基本每个周末都在看房。”小丁在客村上班，因为地铁能直达，他首选市桥附近的二手房，陆陆续续看了快10套，中介都不断告诉他这是比市场价低好几万元甚至更多的“笋盘”，如果他诚意购买还能帮忙争取让业主再多一些让价。
“7月以来受到市场交投气氛以及业主出货心态转变的影响，二手住宅让价幅度较年初进一步扩大。”合富置业市场经理梁燕明向南都记者介绍说，从年初平均不到3%的让价幅度扩大到目前平均让价幅度已超过6%。而高价及中大户型的物业让价幅度则更明显，降幅约10%甚至更多。
中原地产相关负责人也查阅了7月份成交的部分二手物业资料后介绍说，成交案例中让价幅度最高的为番禺区星河湾一套豪宅，让价幅度几乎达到15%。中原地产星河湾分行经理介绍说，该业主为一私营企业主，由于公司经营所需周转资金以及其对房地产市场持卖空心理，因此降价售出给另一位私营企业主用于自住。
南沙二手报价较1月整体下跌10%
二手住宅成交是一场业主和买家之间的心理较量，最终的成交价不仅仅取决于市场整体情况、物业的品质，更是业主对资金的需求迫切程度和客户能接受的最高心理价位之间的博弈。从南都记者近日走访情况来看，二手市场各区域还未出现全面下降的局面，有所降价的仍然集中在外围区域，以及中心区域的非核心区域，而受到政策影响的南沙也成为降价重灾区。
合富房地产经济研究院院长龙斌介绍说，“由板块看，降幅较大的板块较多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。”他同时也指出市区内也有部分板块的价格有所回调，如天河北、东圃、滨江中-滨江西、工业大道以及中山八板块等，但降幅较小，均在1%以内，主要是有个别急需现金的置换型业主小幅让价出货。
位于荔湾区大坦沙的珠岛花园也是市区内有较大调整的板块，成交均价从年初的16068元/平方米下降到了6月份的15192元/平方米，中原地产珠岛花园分行高级营业经理唐丽君介绍说，让利的业主多数集中在“买一卖一”的换房业主和改善型业主中，通常一套100多万的房子会降两三万元或者抹去个零头，来促成成交。
而在南都记者获悉，南沙自从申报自贸区或“后会无期”后，降幅就尤为显眼。继南沙新盘促销逐渐增多后，该区域业主也开始着急起来，由于挂出价格无人问津，因此也开始主动降价抛售。根据搜房网数据显示，与今年的1月份相比，南沙目前的整体报价均价已下跌了近10%。南沙一家本地中介的置业顾问宋先生就表示目前挂出一套100多万元的三房业主已经下调十几万元了。
业界观点
下半年二手住宅交投或将筑底
二手楼市交投已有“过冬”势头，不过对于后市，部分受访专家还颇有信心。龙斌分析说，目前整体的经济景气度有所放缓，但一线城市的经济仍稳步发展，城镇化进程提速、人口红利持续、刚性购房需求庞大的宏观环境未有实质性变化，加上下半年政策有一定的局部微调略松的可能性，因此，他预计下半年广州二手住宅交投筑底的机会仍较大。
“预计部分实力较强的中高端刚需或会率先打破僵局，追捧地段较成熟、价格回调到位的优质笋盘。”龙斌预计，但他同时认为二手市场放量的可能性不大，因为受到楼价仍然高企以及房贷始终偏紧的影响，因此他分析认为会以刚性首置和首改需求的正常释放为主。价格走高的可能性亦不强，受市场渐趋理性和不少买家支付瓶颈，预计下半年广州二手楼价将会阶段性合理小幅调整后逐渐企稳。
搜房网二手房广州总经理谢淦则认为目前的市场状况基本稳定，但是下半年楼市要想迎来转机或者结束调整期，还得等待诸如政策环境松动之类的契机。对于后市走向，谢淦认为，三季度楼市仍将呈下滑趋势，但在四季度将会逐步回暖。
数据分析
二手市场下行，谁在买房卖房？
如今二手市场已步入“冬季”，业主、买家对价格的博弈越来越明显，买家一直处于持续观望等降的状态，同时伴随着越来越多的一首楼盘降价促销，业主心态也在进一步转弱，中原地产近日针对二手市场上的业主和买家心态进行了摸底。
业主：让利幅度大小，取决于对资金的需求
目前市场上的业主主要分为急售业主和可卖可不卖两大类。其中急售业主约占市场35%的比例，他们通常迫切需要套现，因此让利幅度较高。其中让利最多的是需要资金周转生意的私营企业主(约15%)，他们当初购房时资金实力较强，购买的物业面积大且优质，购买时价位相对较低，目前出售物业时降价幅度可以达到10%-15%左右。
其次是转移城市居住而需要急售的业主(占比约10%)，近年来广州很多制造型企业将工厂转移到周边，而导致员工会转移城市居住，或出国，这类业主让价幅度8%-15%(占比约10%)。第三类是卖一买一的改善型业主。这类业主要将居住的物业卖出，才能购买第二套物业，让价幅度在8%-10%左右。
另一大类可卖可不卖业主约占市场65%的比例，对资金迫切程度不高，因此降价幅度在3%-5%左右。其中包括多套房业主(约45%)，如果价格不到心理价位，他们宁愿转售为租。另有一批卖一买一业主(约20%)，对要购买的目标物业也还处于观望等降状态中。
买家：选择性增多，非笋盘不买
广州二手市场的客户仍然以刚需客户为主，占比最大的是刚需首置客户(约50%)，这部分群体大多为80、90后，因结婚、生小孩等面临人生的第一次置业，对价位承受能力相对较弱，希望房价下降3%-20%，除非需求迫切，否则他们还会继续观望等降。
第二类是刚需首改买家(约30%)。这类买家多是卖一买一型，或者增购一套大房的买家，他们由于家庭人口增加、经济承受能力增强，希望提升居住品质，因此考虑以小房换大房，或者再另购一套住房，这类客户遇到笋盘会出手，否则仍然观望等降，这类客户心理要价让利幅度为3%-20%。
此外，买家中的学位房客户和投资客各约占一成左右。学位房价格一直相对较高，因此学位房客户多购买小面积的楼梯楼物业，但这批业主要价仍坚挺，因此学位房客户的压价幅度只有3%-10%。而投资客市场下行的时候，压价幅度最大，要下调10%-30%才肯出手。
采写：南都记者 王莎莎
