拆迁房评估“市价”为何难被认同？

第三只眼　冷眼旁观

今年是惠城区房屋征拆工作密集的一年，惠州市几大建设项目，例如市民公园一期、东坡祠修复、隆生大桥等重大项目集中式开建，惠城区政府承担的重要任务就是征拆。每一次征拆中，房地产评估机构是一个备受关注的单位，它的评估直接关系到被拆迁户获得补偿的多少。(8月4日南都惠州读本)

所谓“市价”，说白了就是市场愿意为其支付的对价。对拆迁房进行“市价”评估，然后据此给予补偿，只要“市价”的评估足够公允，拆迁户应当接受这一公平补偿，并表示满意才对。

然而，现实中的情形却是，拆迁房的“市价”评估，却极少获得拆迁户的一致认可，就连房地产评估机构，也感觉拆迁房“市价”评估的工作相当棘手。

笔者认为，评估出来的拆迁房“市价”之所以不受认同，恐怕不能简单地解读为拆迁户的过度利益诉求。真实的情形是，即便拆迁评估程序足够公允，评估方也能做到完全的中立，甚至评估价也充分考虑到了真实市场价格，但由此得出的拆迁房“市价”，就算可以完全反映市场交易价，仍不能说是真正意义上的市价。

市价的形成，不能通过简单的类比和假设，必须有真实的交易。具体到被拆迁房，市价形成的前提是房主的交易意愿，只要房主无交易意愿，市价便不具备成立的条件。更何况，每栋住宅都有其独一无二性、不可替代性，并不能简单地根据周边房屋的交易价格来测算，尤其是对于入住其中的房主而言，房屋可能还有作为交易商品之外的个人历史、私人记忆等。既然评估市价并不可能充分考虑到这些诸多因素，甚至连房主的交易意愿也未纳入。对于“无论评估出什么样的价值，都有被拆迁户不认可”，其实大可不必觉得意外。

评估拆迁房“市价”，确保拆迁房评估方的独立性与专业性相当必要，但并不能以此来作为强制拆迁户接受“市价”补偿的理由，更不能因为拆迁户不认同便认为是反市场的漫天要价。拆迁房“市价”评估，不能凌驾于拆迁户交易权乃至交易意愿之上。□金陵