转型旅游地产是开发商逃生的机会

山寨小镇五矿哈施塔特成为旅游热点项目。

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清晰的市场定位是旅游地产成败关键

宋丁，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

旅游地产并非有一块有资源、有景观面的大地块就可以做成，做旅游地产需要相当专业的经验，当前市场上更多旅游地产困局都是因为在启动之前未做足功课，导致一系列的连锁反应。和同类型的住宅产品相比，旅游地产每平方米的造价没有标准可言，在开发进行过程当中不可控，其投资结构关系尤其是旅游和地产适合市场的比例相当重要，如果处理得不当即会影响项目的发展。

在旅游地产的开发过程中，开发商*先要有清晰的市场定位，一般的旅游地产项目都有地块大、距离核心城市1-3小时车程的共同特点，其产品以及旅游配套的打造一定要经过详细的论证，建立在对市场大需求差异化的前提之下，如果不顺应大市场需求，就会造成不像旅游又不似地产的尴尬。

在对市场定位基础上的项目投资节奏掌握方面，开发商在旅游地产开发中经常犯错，旅游地产的打造要让地产和旅游形成良性互动。运作比较成功的旅游地产都有一个系统的工程，即旅游加地产加产业三者结合大地产的概念，旅游为地产**了核心竞争力，地产业为旅游提供了现金流，这种模式主要是形成了旅游带动市场，地产反哺旅游的良性循环模式。

并不是所有的旅游地产都是面临投资大、回收慢、风险大的特点，东部华侨城、万达在一些项目上都做了成功的尝试，纵观国内较好的旅游地产开发，都是依托一个对旅游市场有大需求的核心城市进行。此外还有借助***的旅游景区，进行资源性旅游地产的开发建设，这两种风险相对较小。还有一种模式就是类似于五矿哈施塔特项目，虽然景观、资源一般，但是开发商有较好的构想，这类旅游地产的开发风险较大，五矿前期的产品没有对市场很好进行研究，与此同时其区域对于深圳、香港以及珠三角的融合度都不高，导致其客源的对接不清晰，后期的营销**上卖点不多，优势不突出。

房地产行业经过10年的**期后，开始进入持续调整期，相关的限制和政策让一些没有资源、资金品牌优势的房企悲观，但是其在原有的大城市通过正常节奏开发住宅产品的空间已经越来越窄，所以寻找新的空间转型求生存成为必然，于是借助旅游文化的招牌，进行拿地**，以旅游、文化来包装房地产成为趋势，这方面是国家开了大口子，给了调整期的开发商逃生的机会和空间，也配合了城镇化建设。

还有一个无法忽视的问题是，旅游地产拿地相对容易，当前的旅游地产都是寻找到有资源的地方通过旅游项目的名义协议出让或者租下来，其中一小部分用来解决建筑指标，但按照行业规律，**在批地给开发商做旅游地产的同时，一般都有一定的公共配套建设空间。做旅游地产的地块很多都是象征性的挂牌、协议优惠定向出让，这也等于开发商借助旅游地产在享受一次房地产行业中10年**期间的优惠，旅游地产的大面积地块中余地很多，这就意味着开发商可以在旅游规划配套的基础上进行拓展，转型为住宅用地，为以后的发展留出空间。

旅游地产的开发投资必须要协调和地产的关系，当前旅游地产犯的错误很多都是地产先行，要不就是地产比例过大，导致**的积极性降低，恰当地处理好旅游和地产的比例关系，一方面可以走到协调可持续发展，另外一方面也可以根据旅游市场的变化以及度假产品的内在需求，灵活地变更产品以更好地适应市场。

网调

三成网友对旅游地产有投资意向

商品房限购政策频出，**对旅游第三产业投资比例不断增加，旅游地产在这两年迅速成为热词。周二，南都联合西子湖畔发布了《惠州购房者投资旅游地产调查问卷》，截至周三，共有55名网友参与投票。其中，33%的网友表示会投资旅游地产，认同其是一个不错的投资项目。36%的人认为目前不是投资旅游地产的*佳时机，需看今后的发展情况。

一众网友投资旅游地产的目的不尽相同。其中，25人购置旅游房产纯属投资，合理利用闲置资金。12人是为了自己/家人节假日度假休闲而购置。自住、出租以取得租金回报等目的的网友共计9人。而对于购买哪类旅游房产产品，56%的购房者选择度假公寓。16%的人选择别墅/叠墅，15%的人选择复式，9%的网友则选择商铺，仅4%的人选择大平层。购买旅游地产时，33%的网友希望周边拥有餐厅、酒吧、温泉、娱乐会所等娱乐项目，31%的人希望有滨海沙滩，24%的人则希望能在泳池、健身房、高尔夫球场等运动休闲场所中放松身心。

开发商

未来十年，缺乏创意的

旅游地产项目将被淘汰

覃江华，金融街惠州置业有限公司旅游负责人

近年来，国内旅游地产发展态势异常迅猛，几乎所有风光秀美的旅游区域都摇身一变，成为开发商趋之若鹜投资转型的新“蓝海”。

房企发力旅游地产，需要注意的是整个项目的策划、落地、实施到底是否符合当地消费状况。一般说来，开发旅游地产有两大要素，一为前期的策划与研究，一为建成以后的运营与管理。如果前期策划没有因地制宜，因人而异，那么项目会落入缺乏吸引力的尴尬局面。相反，若前期规划较成功，但后续运营管理有所欠缺，项目同样做不起来，这与开发商的实力和流程把控能力息息相关。

对于开发商而言，将满腔热情倾注于旅游地产之中有其必然性。国内经济已经发展到一定程度，休闲旅游时代的悄然而至预示着人们休闲度假的需求持续增加。以往出行住宿多半为老旧的招待所、疗养院，甚少搬得上台面的**酒店。当前大部分旅游地产项目距城市中心区约1.5-3小时车程，土地成本相对更为低廉，而且这种开发地块一般不限购不限贷。随着城市土地资源的锐减及国家限购限贷政策的持续压力，开发商通过开发旅游地产规避风险几乎成了**选择。同时，此前海南岛众多旅游地产项目获得****也吸引了不少开发商扎堆进入。

旅游地产本身具有特殊性，旅游与地产相辅相成。“地产方面快速收益，旅游方面循序收益”的说法是一种误解。传统地产开发过程中，开发商一般耗时一年拿地，半年开工，一年半以后开始预售，基本两年时间便可以快速回笼资金，这是纯粹的“一锤子买卖”思维。

真正的旅游地产虽然耗时颇久，却能够汇聚大量人气，实现长远性收入。以金融街巽寮湾为例，项目前期花费大量时间开发地产，建设**酒店，这实际上改善了景点周边的设施功能，为度假旅游人群提供综合性休闲消费场所，从而**出更多综合性收入及效益。目前就全国范围来看，旅游地产项目能够快速销售快速回笼资金的案例比较少见，大部分都必须着眼于长期安排。

当然，旅游地产风景独好的背后也难掩风险隐患。*先，项目开发前期存在规划风险，选址、周边交通、配套设施对项目定位至关重要。第二，旅游地产是一个长期投入长期运营的产业，其对运营管理能力的要求非常高。持续性地宣传营销经营，方能带来持续性的客流量。第三，*大的风险当属政策风险及天灾人祸。旅游地产是脆弱的，国家各项政策变化都会对消费对象产生影响，产品设计也要相应作出改变。同时，由于旅游是满足生活基本需求之后的休闲活动，经济萧条对其冲击极大。从另一个层面上来看，旅游地产靠天吃饭，恶劣天气或充斥不稳定因素的地区一般人流量稀少。

当前，国内众多旅游地产项目策划能力不足，同质化现象严重。个人预计未来十年内，旅游地产将会遭遇一场优胜劣汰的行业洗牌，一批缺乏创意与吸引力的项目将被惨烈淘汰。消费者普遍喜新厌旧，只有不断推陈出新，并对项目设施持续性投入更新，才能不断吸引客流。

本版采写：南都记者　蒋奇政

见习记者　陈博　实习生　刘丽萍