广州分站
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亏罢*罢不追涨跌
楼市下行，持币待购渐成风气。但在小记看来，房产固有其投资价值，但把买房当股票短线炒，追涨杀跌的心态还是要不得，尤其是对刚需和长线投资客。
不少业内人士对刚需客户买房时机的建议只有一句：“什么时候你需要买房了，就是买房的*好时机。”为了等房价触底反弹的时机，明明有能力买房，非要住着出租房忍受着种种不便，又是何苦？更别说万一有了老人有什么意外必须搬到一起照顾，或是小夫妻间有了什么“意外”家里要多一口人，这时候再买房装修不免手忙脚乱。所以在能力足够时，自住的刚需房还是提前点时间，从容买下的好。
至于价格，**套房要长期自住、从买房、装修到再出手，至少也得五六年起算吧，回头看看，五六年都跨越两三个地产周期了，总趋势都是上行的。2008年中山市商品房均价4140元/平方米，今年上半年全市商品房均价6187元/平方米，上涨了约50%。而且不论是搬了新家处理旧房、还是长线投资，*大优势都是没有资金压力，可以慢慢等一波上行行情再卖掉。
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不以物喜不以己悲
买房这个至少几十万元上下的事情，让读者您心如止水**是不客观。但务必注意，在购房过程中，过于强烈的情绪可能会给你做出正确决策带来很大干扰，也会让你在与销售人员的沟通中处于下风。喜怒哀乐都写在脸上的话，你是冲动购物的类型、还是犹豫易反悔的类型，久经沙场的售楼员可能一望即知，你的情绪和决策也就可能会被他引导着走啦。所以请专心练就“扑克脸”，任售楼员提出多大优惠、心里乐开花也要保持理性克制，仔细分析楼盘各种优劣条件，同时眉头紧锁，说一句“市场不太好啊”，努力榨干*后一个点数。
在买房乃至今后居住的整个过程中，欧阳修老先生的喜悲论仍是好建议：买定离手后，除了确实有质量、违约等大问题，就别再去对比其他的楼盘了，不然想着买亏了、后悔了，自己徒增烦扰，不如好好装点、享受自己的新家。
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赠送面积实用为佳
新版《建筑工程建筑面积计算规范》今年7月1日起正式实施，阳台、飘窗、架空层等位置的面积计算标准都进行了调整，进行严格限制，中山市场上那些用结构连板、阳台“丧心病狂”送面积的行为，可能明年底、后年上市的项目里就很少见啦。本质上“送面积”是开发商规避房产税同时在房价中回馈给购房者的一部分，买家卖家一起“薅国家羊毛”的行为，所以令行禁止后，大家还是抓紧时间看看这*后一年送面积产品中有什么好货，可以及时出手。
考察赠送面积时务必记得*关键的是实用而不是大，要像雅居乐剑桥郡、优格**那样直接改成一间房，或是星汇品峰那种可以选择打掉的飘窗，而不是有些楼盘给出的三尖八角、难以利用的空间，否则名义上是送面积，实际上是花冤枉钱。
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可以观望不忘寻找
天下事物道理大致相通。当记者没有新闻线索时，可以多看看新闻，和朋友、行业人士聊聊。想买个好房子道理也差不多，现在市场略淡，观望一下也属正常，但心仪楼盘的消息别忘了关注，有什么新盘、新组团推出来也别忘关注一下，感兴趣的更要去现场看看，没准就有大优惠，和亲戚朋友聊聊，没准就知道楼盘的什么内幕———也许是施工质量确实不错，也许是现金流出了问题，也许是降价遭前业主维权———但是注意，有些消息要正反两面分析，比如遭前业主维权这一条，有时恰恰表明该楼盘降价幅度够大，可以考虑出手；当然要是维权墙体漏水、设计车位不够什么的还是算了。
新闻行业里还有几句老话：“记者要脚勤快”、“新闻是跑出来的”。买房也差不多，也许个别土豪可以看看楼书就大手一挥“这栋楼我承包了”。但咱普通人还是得自己看了才放心是吧？买套房子跑个两三趟还是必要的，不光要周末、白天去看，还得工作日、晚上去看，也许就发现了周末看楼时没注意到的隔壁厂房或是夜晚楼下摆了一堆烧烤摊什么的。
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一手房新二手住快
买洗衣粉都要只选对的，不选贵的，更何况购房这样重大的决策，在购买一手房还是二手房上，也要明算账，根据成本控制来做决定。值得注意的是，一手房市，同时小区房价相差不会太大，而二手房市场中，不排除有的业主由于经济原因抛售，因此，二手房也要考虑。
其实一手房和二手房并没有本质上的区别，购买一手还是二手，除了心理因素，还要考虑经济因素。一般消费者首次购房都是往在售楼盘的售楼部跑，如果对二手房不介意，可以同步进行，对比一二手房源的性价比，看看哪个房源更划算。一般同个地段的房子，一手房属于后面开发，质量会高一点，价格自然也会高一些，二手房虽然总价便宜些，但交易费用会比一手房高，首付也往往要比购买一手房高一成，消费者可以根据自己的经济实力和理财方式，以及对房子的偏好，选择购买一手房还是二手房。
一般情况下，在楼盘开盘时出手，到交楼一般要一年左右的时间，再装修和透气，还要多半年左右的时间，也就是说在这一年半的时间，既要还房贷，又要给房租，还要积钱装修，压力是比较大的。而如果购买二手房，只要同老业主约好，付了首期就可以入住，一来省去装修之苦，二来不用再租房，购房压力实际上会小很多。
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紧跟规划长线投资
投资房子，看中的不是现在，而是未来，这个浅白的道理大部分人都懂，但并非人人都是精准的“未来预言家”，相比*为靠谱的方法就是跟着城市发展的方向去买房。作为购房载体的人流，实际上是被城市规划所引导的。要寻找一个“洼地”片区，政府对交通、商业、教育、体育设施等配套的规划建设，都是考量的基本要素。
而无论你是“专家”还是“砖家”，以交通作为参照物，那基本不会看走眼。常言道“路通财通”，区域交通便利后，会在其中发现以前楼盘没有实现的价值。未来中山交通的利好，包括了城轨、深中通道等，都可以纳入购房考量。
所谓“十年树木，百年树人”。即使政策再支持，砸钱再勇猛，一个新区的崛起，都需要耐得住寂寞。中山不比资本活跃的深圳市场，难以实现“短炒”的高风险高回报，但从长线持有的投资角度来看，投资房产时要有看5年后的心理预期，这个时间段出手，一方面房价承接了地段成熟后价值，同时战线又不会拖得太长。
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沙盘规划样样要通
进入售楼部，销售人员定会把你引到沙盘前一站，先介绍一番。密密麻麻的房子，大的小的绿树，阳台的栅栏等做得煞有介事。沙盘可以看到小区整体规划。在沙盘上，小区密度、建筑与景观的搭配、公共设施的分布、楼间距等等，这些因素都影响了日后的居住质量。楼盘一般是分期开发，而根据发展商的营销节奏推货，沙盘便可清晰了解到想买的单位楼栋及周边的情况，小区规划的一期、二期单位等也非常清楚了，有个总揽大局的把握。
销售人员也会给欲买房子的户型图，这时你可以将此与整个小区规划图以及沙盘联系起来，从大范围来看具体的单元与整个楼盘的关系，如朝向园林呢，还是朝马路的，这时也能清晰地看到，各楼栋的布局，小区大门、车行入口等。
为了美观，有些发展商并不会很细致地标挡住现在楼栋的景观、或影响了部分通风采光等，分分钟都会是一些不利因素。标识出一些不利因素，如变电站、垃圾中转站、化粪池等。看沙盘时，如果没有这些东西，则要多心问清楚。
值得注意的是，沙盘仅是楼盘小区初期的设计方案的一种体现、再缩小而成(有的并不一定是按比例缩放的)，一般从前期规划到后期交付，或多或少会有些变更。而依据推盘节奏，发展商在做沙盘时或不会把所有的建筑楼宇做出来，推哪部分的产品，就做起相应的楼栋，而待开发或者已售罄的楼栋就会用方块或晶体来体现。事实上，这些晶体或方块只是发展商的“障眼法”，对这些也是消费者要留个心眼的。
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以供养房重在人流
余额宝收益率快跌到4%以下了，果然在中国保值增值这事儿还得看房产，中山人有两房或是打算买二套房的恐怕不在少数，有些是换房、有些是做长线投资，但把空闲房产出租、减小资金压力总是个不错的选择。
抱着以供养房的心态去买房的话，小记还是推荐东区利和**公馆、盛景尚峰这样的综合体和火炬区这样的非本地户籍人口密集的地方，前者是各种高大上机构驻中山办事处的集中地，后者片区内有大量工厂企业，需要租房的员工和管理层人数众多，虽然人员流动频繁可能意味着租客经常更换，但这也同样意味着你的房子可以轻易找到租客、产生效益而不是空置折旧。在管理上，找个靠谱的二手代理公司或物业公司，交给他们去寻租、管理比较好，虽然要被抽些佣金，但比起自己发帖招租、被电话骚扰、带人看房等一系列繁琐事情，还是舒服很多。现在这个时代讲究专业分工，你放心把自己的钱交给基金经理打理，就该放心把房子交给二手出租、物业公司打理，图的就是个省心。
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瞄准高端禁律为先
钱不值钱了怎么办？中国人的思维是，至少有个东西。这就是为什么在宽松信贷政策下，通货膨胀预期加大，热钱都往高端别墅物业里面流的主要原因。
既然问题上升到经济学的角度，那么我们不妨探讨一条直指人性黑暗面的经济学原理———禁律经济学。美国当年为了约束社会道德，禁止了饮酒，结果将酒价逼升了数倍。所以，越被禁止的东西，价格将会越高，越稀缺的东西就越是值钱。
认清了这个现实之后，我们就可以开始发现寻找那些被禁止或者快没有的东西，比如国家出台了“禁墅令”，独立别墅用地不被批准，所以它将越来越金贵。城市核心区域的土地一定不会空在那儿的，所以中心区域的房产抗跌性很强。这个破地球快被人类毁得差不多了，山水资源越好越稀有，买个房子除了能升值，享受一下也是美事。
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看清合约计准税费
一高工资的80后几乎是倾尽所有购买了一套公寓，本以为剩下的就是每月还款了，没想到购房后还要缴纳费用不少的契税等，以致向朋友借了一万元才渡过难关。买房不仅要看房款，看首付每月还款，也要关心背后的相关税费。
一般情况，购买一手房需要缴纳契税、印花税、公证费等，一定要有所准备，才不会临时抱佛脚，特别是积蓄少工资高的年轻白领，更不要以为交了购房款就全部搞定了。
购买二手房，除了正常税费，有的费用可能还有猫腻，更是要计算清楚。例如，按照行规，给中介的服务费是房价的3%，由于竞争激烈，不少中介愿意低于3%成交，但也不是越低越好，消费者可在价格的基础上，综合各个公司的信誉和服务水平等，选择中介公司成交。现在有的中介公司采取打包价，即一个总费用交给中介公司去处理，这时得计算这个打包价划不划算，里面包含了哪些内容，有没有可能产生额外费用等。总之要把各种可能产生的费用计算清楚，才会争取主动。
采写：南都记者 韩晶元
