城区积压11300套新房 一年时间才能消化完毕

据统计，截至7月份，江门城区待售住宅已达到11300套，库存攀升供需杠杆再度倾斜，即使是江门楼市飘红的去年，城区一手住宅也只是成交了11664套，反观今年市场，成交全凭降价，消化力略显疲弱，而仍在不断增加的供应也给去库存带来更大的挑战。

江门住建局发布的《江门市蓬江、江海区2014年上半年房地产市场分析报告》内容显示，今年上半年的供应面积同比增长56.2%，为历年同期*高，住宅库存消化周期已拉长并接近12个月，而展望下半年，市场分化仍将继续，库存压力将有增无减。

住宅库存消化周期要12个月

2012年到2013年，楼市大环境较好，江门在去年成交量更是一度飘红，“正能量”的促使之下，开发商拿地热情高涨，扎堆开发以致于供应量集中，从去年下年到今年上半年，供应量都处于高位。据江门住建局统计数据，去年下半年江门城区供应量达到全所未有的高峰，商品房批准预售面积高达179万平方米，而纵观2009-2014年供应量，除了2010年下半年供应量较大去到82万平方米，其他每半年的供应量多数在36-73万平方米之间徘徊，供应量忽然放大，而市场环境在去年底开始“变冷”，在供过于求的情况下，待售库存达到高位逼近万套，而今年上半年供应脚步依然没有减慢，预售面积去到84.65万平方米。

“截至7月底市场待售的商品住宅共约11300套。”心码工作室表示，按照近一年的月均成交来计算，库存消化周期约为12个月。心码工作室估计，下半年市场供应量难以停歇，仍会维持高位，成交量则保持平稳，库存量稳步增加将可能会成为未来至少一至两年的“常态”。而根据去年成交来看，全年城区商品房住宅成交11664套，月均大约972套，按照去年月均去货量计算，即使没有新增预售，消化周期也去到11-12个月。

华茵堡地产营销中心总经理黄锦康认为，从成交量来说，江门上半年的表现差于去年，但跟2012年基本持平，这表明江门仍然潜在大量的刚性需求有待释放。当价格走稳以后，下半年的成交量会稳步上升，他预计存货消化周期去到8-10月。

而从今年上半年数据来看，开发商开发节奏同比有所减缓。数据显示，上半年城区开发投资去到62.78亿元，同比上涨25.2%，新开工面积去到189.38万平方米，同比下降了35.7%，竣工面积87.89万平方米，同比微降。

下半年预计有6个**盘入市

南都记者不**统计，下半年将要入市的新盘并不少，蓬江、江海两区预计会有6个**盘面市，占地面积合计超过50万平方米，总建筑面积超过113万平方米。其中益丞富隆居已在7月入市，*批推货过百套，成为今年*个“夜光盘”。而占地面积过10万平方米的骏景湾品峰已经开放销售中心和样板房，预计在8月底开卖。综合来看，下半年供应量依然比较集中在蓬江区，上半年供应主要集中在滨江新区和北新区，随着其他区域新盘的加盟，两个新区供货量占比会有所减小。

据了解，东方雅居已经开售，而恒鑫浅山小镇已经开始开展，格林春天也已经打出户外广告，开放销售中心的日前渐近，至于**海景，据销售人员对外透露，正式面市预计在两三个月后。

在产品方面，下半年即将面市的楼盘，除了有洋房供应，规划中有别墅产品的楼盘也不少，如骏景湾品峰、东方雅居、格林春天、**海景都规划有别墅产品，随着别墅产品的供应，也将改善目前江门城区别墅产品缺乏的局面。

出路探讨

要撬动成交　降价仍是*佳选择

世联行发布的《江门市2014年上半年房地产市场报告》称，江门是一个刚需为主的市场，亟待满足，**政策也较为稳定，相对而言比较健康，**季度成交趋于疲软，但降价的效果在第二季度已经体现出来。世联认为，小规模和小幅度的降价无法迅速打开市场、刺激需求释放，而对于房企来说，与其在泥泞的雨天中徘徊，不如大规模大幅降价快速迎接晴天的到来。世联预计今年下半年降价风潮将持续，成交由此将被进一步打开。

南都记者踩盘发现，和6月降价潮相比，现时市场相对淡静些许，开发商降价风声有所减少，有业内人士表示，房企只是减缓推货节奏，预计会在9、10月出现推货和促销高峰，而未来两三个月，降价促销仍然是主调。而据了解，目前在售的益丞富隆居，*批推货均价4600元/平方米，东方雅居均价约为6500元/平方米，而骏景湾品峰吹风价6字头带装修，新盘开售，均保持“低开”姿态，而至于老盘推新，定价多数也参考目前市场情况，也有特价活动在推，如奥园益丞**广场140平方米江景单位，一口价6900元/平方米。相比上半年，楼盘推货价均有所松动。

采写：南都记者　韩碧英