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新政特写
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因下调房价需备案调整，个别楼盘*开盘被误判无法网签
在本次新政中，房价备案制度将被取消。这个政策从2011年5月起，东莞正式实施，旨在加强房地产市场价格监管。该政策是2011年初，“国十一条”房地产调控政策的落地细则版本，也即“一房一价”政策，政策要求实际成交价不得高于备案价、涨价需要再度备案，政策旨在遏制房价过快上涨。房价备案的本意在于，其一是通过备案，建立房价公示的统一平台，让购房人有了成交区间的心理预期；其二是规范开发商的价格行为，防止价格虚高。
但是，实际执行后，不少开发商因而在房价备案时有意提高备案价，而实际成交价低于备案价20%-50%，存在明显的虚高备案报价现象，给后市涨价预留空间，所以在实施三个月后，2011年8月，又**了补充规定，设置15%下浮限幅。
房价备案之后，也就是让房价在“区间限价”，既不能高过备案价，又不能低于备案价8.5折。前两年楼市交投理想时倒也相安无事，但是由于今年成交滞缓，开发商不得不选择降价跑量的时候，下调备案价需要再度报备后才能打开下行空间，无形中形成了对房企积极应对市场、改变销售策略的阻滞。
南城一楼盘便是该政策“受害者”。该楼盘于去年取得预售证，但是由于各种客观原因导致延缓到今年上半年才能入市，迫于当前的市场压力，开发商只好降低预期，重新开盘时下调了备案价。
南都记者查看东莞市***官网发现，该楼盘的*次房价备案公示时间为2013年9月12日，以1栋为例，均价为12439.35元/平方米，而2014年4月18日***官网显示该楼盘下调备案价后，均价为11695.81元/平方米，单价下调743元左右。新备案文件显示更新时间为4月11日，也就是说，4月11日开发商已重新制定备案价格并提交职能部门，但是直到4月18日才在***官网的房价备案系统上公示。
而出于销售需要，开发商选择在4月17日开盘，仅相差**，重新调整的备案价未能及时显示，而导致被部分媒体误判为无法网签。“实际上对我们就是多了一道提交下调备案的工序而已，工作很繁琐，而我们确实已经完成，只是官方网站没显示出来而已被外界误读，直接导致太多的客户担忧，我们只能不断解释。”该楼盘营销总监表示。
东莞市住建局房地产管理科副科长袁少英解读此次取消备案价制度：“现在取消房价备案，实际上也是应市场变化而作出的政策调整，旨在让市场规律发生作用，让价格回归市场。如果说，以前的备案制度会对市场变化的灵活应对造成一定束缚的话，那么现在其实就是松开了这一束缚。”
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房企报批报建**需要来回折腾
因涉及房产的**部门管理环节繁杂、行政审批过多、办事效率低下等，本报曾于去年11月就此事进行了专题报道(详见去年11月29日《房管部门的拖延症该**了》)，报道出街后，涉及的相关**部门对此很重视，甚至专门约谈南都记者进行回应。东莞市住建局当时回应称，为了能够简化流程，他们已从多个方面缩短审批日期提**率，如狠抓政务公开、优化办事流程、缩短办事时限、拓宽咨询渠道以及采取创新性做法为项目动工建设赢得时间。市房管局局长张俊阳在报道出街后，专门约谈本报记者，称将**时限从原来的30个工作日缩减至15个工作日，未来争取缩减至10个工作日搞定。
同样在去年年底，市规划局就房企集体吐槽的办事效率低下一事，回应南都记者时表示，规划部门将建设方案审查分为规划设计方案和建筑设计方案两个阶段，在加强人员培训后，拟将审批时限从原来的30个工作日缩至20个工作日。
8月11日，在市**发布的《促进房地产市场健康平稳有序发展若干措施》中，东莞市城乡规划局表示，规范镇区规划部门审批权限，镇区规划部门对项目初审时如发现问题，应加具意见后直接报送市规划局，不须作退件处理。待市规划局对项目的设计方案作出全面审查后，统一出具修改意见，项目的建设单位再根据意见修改方案，这样可减少建设单位对方案修改的次数。
“减少建设单位修改方案次数，可避免报建报批环节的时间浪费，仅从这一方面来看，东莞**职能部门的转变是可喜的，至少让企业不在这个环节因资料缺失或镇市两级标准不一而浪费过多的时间。”东莞一开发商负责人在接受南都记者采访时表示，简化报批报建流程，缩短时间，对房企特别是高周转的房企来说，将会大大降低企业运作成本。“开发周期越长，意味着开发商资金成本越高，在市场好的时候或将该部分成本转嫁消费者，这一定程度推涨房价，而在市场不好的时候，则可能增加市场风险。”某房企东莞区域负责人表示，此前在报建报批环节*容易出现的问题就是，项目在镇区规划所通过后，提交至市规划部门被退回，这样一来，等按照要求补充后，还得再一次向镇区规划所重新报批，大大延长了办事时间，对于资金密集型的房地产企业来说，大大增加了成本。
虽**有了进一步的举动，但部分房企负责人亦表示，减少建设单位修改方案次数对房地产项目整个开发流程而言，只是其中的一个环节。目前东莞报批报建整体周期依然很长，相对广深一线城市并联审批的操作模式，东莞仍有较大的提速空间。
业内看市
此次放宽政策，会否刺激房价上行？
大多业内人士解读此次东莞房产新政，旨在试探市场，放出稳定楼市的信号，而短期内，对成交量以及房价的刺激有限。
世纪城地产营销总监冯伟杰表示：“现在讲升价太扯了，但价格应该会稳定下来，入市信心会开始回升，两个月后会更明显带动成交，下半年会比上半年好。”持类同观点的包括鼎峰集团品牌部总监熊思扬，“虽然目前而言，开发商方面是有了强有力的信心，但是开发商如何定价，是降价还是升价，仍要看市场需求的情况。刚刚走过低谷时期，买家也还在一个‘探底’的心态中，实际上他们的心态也还没有复苏，所以开发商不可能贸然去做升价的动作”。
“决定楼盘价格涨跌的，是市场的供求关系。”合富辉煌东莞公司市场研究部副总监李兴旺分析，“我们原来判断，6月份是东莞房价到了是否真正降价的十字路口，如果7月销售情况不改善，东莞房价将真正降价。但是实际上东莞7月成交量得到了回升，量价均创年内*高。也就是说，上半年，东莞楼市经过了*艰难的半年，房价是坚挺的。”他预计，接下来由于开发商下半年冲击年报业绩等因素，仍需要跑量，东莞房价仍将保持稳定的态势。
东莞中原策略研究部总监车德锐总结：“用理性的研究看待市场，接下来就是东莞房价筑底的行情。”他分析，接下来是开发商不断用低点价格去试水买家购买力和接受程度的时候。“现在的购房者对价格很敏感，整个买方市场没那么快马上变成卖方市场。所以价格会在比较低的这种水平上去徘徊，同时供应放量，成交量冲高。”
“开发商在今年是一个绝好的冲破时机。”车德锐概括为“黄金时期，过期不候”，他断言甚至有些开发商依然在第四季度保持着倾销跑量这种态势。“如上市企业万科及碧桂园，上半年在东莞才完成了去年的20%的目标任务，这也意味着有80%的销售任务放在今年下半年，所以它那个真的叫倾销。供应放量整体很大，对整个市场成交拉动也起一定的作用。所以预计房价将继续横盘走稳。”
