广州分站
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据心码工作室统计，7月江门楼价仍未“止泻”，20个**监控楼盘中仍有11盘在降价，在促销大潮中，城区楼价大跌，创15个月以来*低记录，跌至6259元/平方米，环比下降5.4%，同比下降6.3%，22个月以来(2012年10月起)*次出现同比下降。
同时，成交版图势力也有新的变化，一直以来成交势力较为薄弱的江海区，成功以36%占比“逆袭”赶超北新区和滨江新区，成为上月成交大户。业内人士表示，推货集中以及促销力度大是江海区“逆袭”的主要原因，随着江海、镇区等地楼盘的崛起，将改变成交一边倒的态势，滨江新区及北新区地位**似以往两年那么“坚固”，但目前来说，两个**区域依然是市场焦点。
7月住宅成交面积环比减少两成
市场促销潮仍在持续，不小的力度让成交不至于太惨淡，但对比6月成交高峰，7月份成交有所回落，未出现持续反弹的良好态势。据江门住建局统计数据，7月蓬江、江海区新建商品房网签面积11.17万平方米，其中住宅面积9.08万平方米，环比减少19.8%，同比减少12.4%；住宅网签套数875套，环比减少16.8%，同比增长6.8%。
“6、7月江门市场比较热闹，促销潮带来的换量****。”元子地产总经理谭华驹表示，预计8月成交依然会有小高峰，不会回到5月份之前那样的情况，而因农历7月对购房的影响，市场成交也不会似6月那样*爆，到8月底预计房企会集中推货，但市民不要对优惠力度有太大期望，预计房企会延续目前的优惠力度。
从近期市场来看，各大楼盘推新定价普遍比较优惠，而市场成交也主要集中在优惠力度较大的楼盘身上。据心码工作室统计，7月20个**监控楼盘中，有11盘成交价环比出现下降，其中，帕佳图世家降幅*大，环比下降了1183元/平方米。南都记者观察到，7月上旬帕佳图世家推出一批低至5000元/平方米的单位，而楼盘早前在售货量均价6500元/平方米，新货优惠力度之大让成交上扬之余，也大幅拉低整体成交价。
“由于促销风暴的延续以及缺乏新项目的冲击，本月销售面积排名前三名的项目与上月一样。”心码工作室分析，排名靠前都是通过明显的价格调整带动成交量，保利大都会、帕佳图尚品、星汇名庭依然为成交前三甲。从数据来看，星汇名庭成交价进一步下降，跌至7576元/平方米，环比下降了479元/平方米，此外，跌幅较大的包括有君汇熙庭、奥园益丞国际广场、帕佳图观园等，下降幅度均超过400元/平方米。心码工作室认为市场上加大促销力度的项目越来越多，整体成交量会保持平稳，但仍缺乏持续反弹的动力。另外，本地房地产市场正走在一条相对健康和冷静的自我调整的路上，这将对全市经济可持续发展产生积极作用。
镇区盘4字头争抢市区客
房地产发展，江门购房版图也在进一步扩大，大项目开始在潮连、荷塘等地出现。“镇区盘很有可能分流北新区、滨江新区的成交。”谭华驹说到，潮连和北新区、滨江新区就隔着一条江，镇区项目的崛起对于附近房地产项目有较大影响。
南都记者了解到，镇区目前已经有大项目面市，如潮连的益丞富隆居，7月底4600元/平方米均价开售消化了不少客源，据楼盘相关负责人介绍，有七成客源来自潮连本地，有三成来自江门市区。除了富隆居，潮连还有甘兰苑、汇星园等项目，低至“4字头”的楼价是这个区域争抢“市区客”*有利武器。
据了解，从北环路驾车到潮连岛，只需要几分钟的时间，虽是一桥之隔，但两地楼价相差颇为明显，滨江新区和北新区交接的北环路楼盘价格普遍在7000元/平方米，而潮连几个在售楼盘均价约为5000元/平方米，按7月成交来看，星汇名庭7576元/平方米，海逸城邦7522元/平方米，而定价较低的帕佳图世家成交价也去5698元/平方米。相比之下，镇区盘价格仍处于“洼地”。有业内人士认为，新区以较好的规划取胜，如学位资源是镇区盘不能相比的，但对于缺钱的刚需客，价格低确实是一种“诱惑”。
此外，镇区盘供应仍保持上升态势，荷塘镇占地400亩的益丽龙湖预计年内开放销售中心，这个超大盘的到来，除了吸引周边城市如顺德、中山等地的购房者，本地以及市区的客户也是楼盘销售对象，大盘加盟，届时整体市场竞争也将更加激烈。
区域成交分析
江海“逆袭”成交量赶超新区
江海区因新盘少，供应分散，成交量常被蓬江区大抛身后，而新区建设步伐的加快，北新区和滨江新区在近年来一直为市场焦点，为新盘成交集中地和购房者**关注区域。不过上月江海区成功“逆袭”，据心码工作室统计，7月中小户型(120平方米以下)成交套数比例增至78%，江海区的套数比例增至36%，超过北新区(29%)和滨江棠下(27%)，同时单价5000-6000元的套数比例增加至35%。
“从全部成交数据来看，上月成交主要集中在中低价位的楼盘，江海区集中推货，且促销优惠力度大，此为成交攀升的主要原因。”谭华驹分析道，北新区、江海区今年供应量较多，主要以老盘推新为主，各个逐渐进入销售稳定期，随着周边地区楼盘的发展，市场****一边倒，而是找到均势，江海区早前楼盘活跃度较低，但今年逐渐旺起来，可见这个区域也在成长，但目前而言，北新区以及滨江区依然还是市场焦点。
据了解，近期成交热点主要围绕着低价盘，其中江海区有楼盘毛坯均价跌至“4字头”，大力度促销让楼市局部发热。君汇熙庭7月两度推货，网签成交96套，毛坯均价4971元/平方米，精装均价5441元/平方米，精装房环比下跌了535元/平方米。此外，帕佳图尚品也因较大的促销力度，连续两个月挤进销售排行前三甲。
至于滨江新区以及北新区，保利大都会、星汇名庭、奥园益丞国际广场等品牌房企楼盘，较大的让利撑起一定的成交，有业内人士认为，新区各个楼盘价格都有松动，不过由于区域竞争太大，个盘要出彩比较难，从另一个角度来看，江海区之所以能在上月成交“逆袭”，超低价会是*有利武器，相比而言，“4字头”比“5字头”吸引力要大很多。
综合而言，江海区拥有短暂爆发的威力，但长远而言，由于供应量不算多，要力压两个**新区尚缺乏一定实力。目前楼盘在售主要集中在江海区府附近以及外海镇和礼乐镇，供应量远远追不上滨江新区和北新区。
采写：南都记者韩碧英
南都制图：柴丹
楼市新势力
江海区 拼的是价低
江海区和蓬江区相比，两地楼盘普遍存在1000元/平方米的价差，降价潮以来，两地楼盘都有明降或暗降，蓬江区打得*多的是“5字头”，而江海区则拼出“4字头”，从底价4字头起，到如今有楼盘卖出均价“4字头”。降价永远是*敏感的话题，而实降则是促使买家出手的*有效武器。江海虽然没有似滨江新区以及北新区那样大的供应量，但短期内楼盘集中推货，且打出低价牌，无疑也具有一定爆发力，抢去新区的风头。
战将1 帕佳图尚品
据点：江海区礼乐镇礼德街15号(市行政总汇对岸)
战略集团：江门市帕佳图房地产有限公司
战绩：108套
武器：单价4980元/平方米起
战斗力：★★★★★
6月份，帕佳图尚品率先打出4980元/平方米的低价广告，跑得快的楼盘往往*能吸引市场关注，爆发的后劲也就更足。楼盘推出大量优惠单位，特价5000元/平方米左右，迅速消化了不少客源，也让这个楼盘连续两个月挤进销售排行榜前三甲。作为礼乐镇一个有一定发展历史的楼盘，周边配套已经齐全，小区内部环境也随着工程进度慢慢成熟，加上优惠的价格，“俘虏”了不少当地居民。
从近期开发商动态来看，战略思维主要围绕着“价格”来部署，帕佳图观园打出“现楼4字头”户外广告后，如今又推出“0*付”的噱头。而在帕佳图尚品推出4980元/平方米起的特惠后，该开发商在滨江新区的楼盘帕佳图世家也打出5000元/平方米起的价格，几大楼盘齐齐发力，7月份，三个楼盘销售业绩都在销售排行20名之内。
战将2 君汇熙庭
据点：江海区政府旁(永康路29号)
战略集团：江门濠江房地产开发有限公司
战绩：96套
武器：“脱掉”精装毛坯卖出均价4字头
战斗力：★★★★★
并非知名开发商，但这个就在轻轨站旁边的楼盘，开售以来，战绩一直不错。而在近两个月，感觉到市场的变化，开发商也开始转变战斗思维，从精装发售到“脱掉”毛坯卖，再到打出毛坯4500元/平方米起的价格广告，和周边楼盘仍卖着6000元/平方米以上的精装价相比，君汇熙庭甩出的*低价颇为震撼，也让楼盘销售沸腾起来。7月份该盘两度推新，9、10栋推售业绩均不错，开发商两度发出热售九成的消息。而从网签数据来看，楼盘上个月卖出96套单位，逆市之下，抢夺了刚需市场较大份额。
另外，楼盘以小户型单位为主，总价低，*付几万便可做业主，也是这个楼盘卖出不错成绩的原因。
战将3 外海翡翠华府
据点：江海区中华大道外海镇政府旁(外海幼师侧)
战略集团：江门市江海区海逸名苑房地产开发有限公司
战绩：28套
武器：部分单位面积10%仅888元/平方米
战斗力：★★☆☆☆
楼盘销售已经接近尾声，所剩货量不算太多，近几个月销售情况不温不*，但也常常出现在销售排行榜内，有20多套的月销售量。楼盘位于外海镇比较核心的位置，周边配套非常成熟，半山洋房，拥有更好的视野，作为江海镇区盘，客户群体主要来自本地市场。
外海翡翠华府时常会对外推出一些刺激销售的优惠，从“*付一成”再到如今的“部分单位面积10%仅888元/平方米”，如今的优惠方式颇与众不同，但*终目的是吸引购房者目光。从网签记录来看，该盘价格松动幅度并不大，普遍徘徊在5700-5800元/平方米之间。
滨江新区 学位房是热点
滨江新区规划提出也有多年时间，而在近两年，发展加速，区域建设也逐渐成型。楼盘聚集开发，聚焦了市场关注力之余，也给个盘销售带来挑战，如何在“芸芸众盘”中脱颖而出成为开发商*大难题。但整体而言，区域拥有的资源仍为购房者青睐，近期江门小学招生地段划分公布，再度催热学位房概念，而滨江新区的范罗冈小学新校区即将在今年9月份正式招生入学，区域拥有省级学校，让周边楼盘受益，增加又一卖点。
战将1 保利大都会
据点：蓬江区滨江新区启动区保利大都会
战略集团：保利华南实业有限公司
战绩：95套
武器：*先打出5字头价格广告
战斗力：★★★★★
5月底，保利大都会打出的5字头广告，开启了江门城区盘大规模的促销潮。一时间，各大项目纷纷跟进，也造就了6月份成交高峰，而保利大都会敢于打出价格广告，收获了市场关注，也卖出不错的业绩。
价格松动，楼盘牛津汇组团去货甚为理想，现时楼盘乘胜追击推出全新常青藤组团，虽未开售，但受到市场关注度也不低。除了价格优惠，项目关注度居高不下还有另一个因素，那便是就在家门口的范罗冈小学新校区，该小学将在今年9月份开学。今年小学招生主要按照地段划分，催热了学位房概念，而保利大都会无疑便是典型的“学位房”，对于想要一步到位的刚需们来说，学位房吸引力也不小。
战将2 帕佳图世家
据点：蓬江区北环路高尔夫球场南侧
战略集团：江门市帕佳图房地产有限公司
战绩：47套
武器：网签均价环比降幅过千
战斗力：★★★☆☆
帕佳图世家在五月份正式对外发售，早期推售1-4栋，均价6500元/平方米，售价6250元/平方米起。根据当时市场情况，楼盘售价对于购房者没有形成较大的吸引力，也让这批单位销量不甚理想。
在楼市环境不够理想的情况之下，开发商终于还是出了“杀手锏”，新推的5、6栋2-10层单位，全部特价发售，*低5000元/平方米，均价大约5700元/平方米，此价格一出，秒杀了不少购房者，楼盘销量也终于跟上。目前楼盘在售6栋10层以上单位，均价去到6300元/平方米。
战将3 上城铂雍汇
据点：江门市新昌路上城铂雍汇(五邑高尔夫球场西侧)
战略集团：江门市龙骏置业有限公司
战绩：23套
武器：精装品质过硬
战斗力：★★☆☆☆
上城铂雍汇于5月份以带装修7字头的价格面市，奈何当时市场观望气氛浓厚，楼盘销售颇为一般。尽管如此，楼盘在价格上并没有出现较大的松动，近两个月洋房精装网签均价都在8000元/平方米以上，而上个月网签套数23套，数量虽不多，但对比周边楼盘，成绩已是上游者。
这位战将的战绩，和其他楼盘靠降价来换量不同，楼盘销售全凭自身素质，从楼盘设计到样板房展现，都具有不错的口碑，而装修标准也比较货真价实，为不少看房者称赞。不过，由于价格处于高位，没有给予购房者太大的刺激，因而该盘销量未能出彩。
北新区 成熟配套成王牌
北新区新房供应将随着区域开发渐趋饱和而逐渐减少，不过就目前而言，区域供应仍然不少，发展多年，区域各方面配套已经比较成熟，随着万达广场、奥园益丞国际广场、汇悦城陆续开业，区域商业配套还将强势升级，优越的配套无疑是这个片区叫价偏高的王牌。但遭遇市场不好，房企割肉优惠卖房的情况也不鲜见。
战将1 星汇名庭
据点：蓬江区北环路南侧
战略集团：江门越秀城建房地产开发有限公司
战绩：71套
武器：一口价让房价回到7字头
战斗力：★★★★☆
星汇名庭网签价超过8000元/平方米已有一段时间，不过豪宅盘也扛不住市场压力，推出低至7200元/平方米的特价单位，拉低了楼盘销售均价，上月网签价终于回落到7576元/平方米。
作为曾经的地王项目，一直备受市场关注。经过多年的发展历史，产品已经被江门本土市民认同，楼盘也被默认到豪宅之列，售价一直处于中高水平。奈何如今市场形势不太妙，要跑量，豪宅也得“割肉”。别人打出的是5字头，但星汇名庭7字头房源已经备受追捧，7月去货超过70套，如今为了持续跑量，楼盘又再推出三期洋房特价单位，预计8月份还将有不错的成交。特价让楼盘顺利跑量，而楼盘长享紫茶小学学位也是其*大卖点。
战将2 奥园益丞国际广场
据点：蓬江区发展大道与丰乐路交界处
战略集团：中国奥园地产，益丞集团
战绩：42套
武器：一口价特惠低至6600元/平方米
战斗力：★★★☆☆
本是网签价过7000元/平方米的楼盘，如今来了一口价特惠，不分楼层，特价单位卖出*低6600元/平方米的价格。楼盘位处北新区核心位置，周边配套当然不会差，又是知名开发商开发，如今推出的优惠，和早期售卖单位存在如此大的价差，要卖出好成绩也不是难事。
战将3 尚城美居
据点：蓬江区港口二路7、9号
战略集团：广东七建集团房地产开发有限公司
战绩：35套
武器：一口气推了50套特价单位
战斗力：★★☆☆☆
北新区的楼盘，要搞优惠似乎*喜欢一口价，6月中下旬，尚城美居一口气推出了50套一口价单位。从网签均价超过7000元/平方米，到7月份，均价已经回落到6716元/平方米。楼盘5月份开售，当时定价较高，起价在6400元/平方米以上，开发商见市场形势不太对，及时调整了价格，变着花样推优惠，而*吸引人的莫过于50套特价单位，*低5字头起，实惠的价格也让楼盘销售情况有所好转，7月份网签去货30多套。
采写、摄影（除署名外）：
南都记者 韩碧英
