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当住宅小区出现外墙漏水、电梯年久失修、公共区域设施设备损坏等问题时，你是否会想到动用住宅专项维修资金？6月，此前实施了5年之久的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》迎来新规。新版《细则》对住宅专项维修资金的缴存、使用、管理等方面均进行了多项修订，重新提出“商品房屋买受人应缴交的住宅专项维修资金由开发建设单位先全额预垫缴存”、“发生危及房屋及配套设施安全紧急情况者，可直接使用住宅专项维修资金进行维修”等规定。究竟《细则》升级是基于何种原因？将会给行业带来哪些积极作用？开发商预付维修资金有何必要性？
*额维修资金长期“沉睡”
“我们小区的外墙渗漏特别厉害，房间墙壁的剥落面积不断扩大，墙面乳胶漆被泡湿后不断起鼓、粉化。一年多以前就跟物业反映此种情况，因申请使用住宅维修资金难度大，至今仍得不到任何解决。”家住江北TCL雅园11楼的古先生向记者如此抱怨。
根据2009年《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》的规定，业主遇到屋面渗漏、道路坍塌、电梯关人等情况，均可申请使用住宅维修资金进行**、更新或改造。然而，现实生活中，由于此前维修资金申请使用的程序设置僵化不当，导致维修资金使用率极低。
据了解，目前惠州全市归集入监管账户的维修资金总额约33.38亿，在惠城区范围内归集入监管账户的维修资金总额达16.79亿，而依法依规给予业主使用维修资金仅2723万元。
惠州市房管局物业管理科副科长杨文祥在受访时称，基于5年的实践，房管局发现2009年实施的《惠州市住宅专项资金管理实施细则》让小区业主在使用维修资金方面遇到很大的难题，甚至也无法解决包括开发商挪用、房屋空置等业主已经居住却没办法使用维修资金的缺陷。
开发商先行垫付维修资金可解“燃眉之急”
自2008年以后，惠州住宅专项维修资金实行四级核算监管，但开发商挪用维修资金的案例依旧层出不穷。也有部分社区由于未卖出的房屋或开发商留用等空置住宅较多，导致应缴交的维修资金无法顺利到位，业主需要维修公共设施设备时，根本没办法启用维修资金，合法权益得不到**。
新版《细则》规定，购房者应缴交的住宅专项维修资金由开发建设单位先全额预垫缴存。杨文祥表示，开发商提前缴纳维修资金有其必要性。“一方面，这**了业主等维修资金使用者的合法权益，**公共设施设备的正常修缮与使用。另一方面，也变相堵住了开发商自留物业却不缴纳维修资金的漏洞。目前全国很多城市都采取这种做法。”
将以预售证约束拒付维修资金的开发商
有人担心，如果开发商拒付维修资金怎么办？对此，杨文祥解释，调研显示，即使个人按揭贷款已批下，但审批完仍需一段时间才到开发商手上。目前惠州楼市较低迷，信贷持续收紧，开发商**存在较大困难，加上购房者观望情绪较为浓厚，开发商手头资金压力较大。这对新《细则》的实施增加了难度，经过多方协商之后，该《细则》可能推迟执行，但一定会执行。
同时，杨文祥还表示，未来实操过程中房管局将以预售证来约束**垫付维修资金的开发商。若开发建设单位不预先缴纳维修资金，其将无法拿到预售证，项目因此无法发售。
维修资金使用难点
1申请审批程序复杂
解析：使用维修资金，房管局审批一般不超过20个工作日。但实际上不仅征求业主意见的程序繁琐，审批流程也极为繁琐。
房管局规定当公用设备出现故障影响业主生活时，可由物业管理公司、业委会或者相关业主作为申报主体提出维修资金使用申请。*先申报单位需要联系专业维修机构对项目维修内容进行确认后出具施工方案及报价。随后登录维修资金公共服务平台填报项目信息，生成《惠州市住宅专项维修资金使用项目公告》并打印在小区张贴，此后启动受益业主投票收集程序。且要求受益业主登录公众服务平台进行投票，不具备投票资格业主要签署投票意见。公示期满后，无投诉但是如果总预算大于10万元的需要联系第三方审价单位进行审价，随后才进入评审结果公示。
审价结束后申报单位才能与施工单位按照签约价格签署合同，此后申报单位登录维修资金公众服务平台打印《惠州市住宅专项维系资金使用申请表》，持相关材料到维修资金业务窗口申请立项。此外该程序共需要相关文件12份，此外还要施工现场图片两次(加盖公章)才能申请维修资金。
2要求三分之二业主同意
解析：5年前颁布的《惠州住宅专项维修资金管理实施细则》规定，申请动用住宅专项维修资金，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然而，在现实生活中，要征得三分之二以上业主的同意并不是一件容易的事。
部分入住率极低的楼盘或投资型住宅小区，联系业主签字同意特别困难；一些出租率较高的小区，由于不少业主已搬离房屋，对小区公共设施的维修不紧张、不主动甚至**，还有一些正不断完善的社区，因未卖房屋或留用等空置住宅数量极多，很难收集足够的业主意见。这种僵化的硬性规定导致住宅维修资金的启用困难重重。
3有些业主不同意使用维修资金
解析：维修资金遵循的原则是谁缴纳谁受益，所以就造成在房屋交楼入伙开发商的保修期满后，业主对需要动用维修资金对公共设施的维修持不同意见，也是客观上维修资金无**常使用的主因。杨文祥解释称假若所在楼栋电梯出现故障，但1-3楼的业主因为可以通过走楼梯出入，所以根本不愿意动用自己的维修资金修电梯，即使其他高层住户对电梯的使用再迫切也没有办法进行维修。此外还有楼顶漏水这也涉及到所在楼体的安全，但受害*多的还是顶楼的住户，所以其他业主也都不愿意用维修资金。
此外一些以租赁为主的中小户型如港惠新天地维修资金根本无法使用，其无法满足业主人数的三分之二以及物业面积的三分之二业主同意标准，因为业主95%都在外地，这也是此前维修资金使用细则的僵化之处。
典型案例
A.鸿业自由港物管要业主掏*维修电梯
鸿业自由港由于小区中的大部分房屋出租，申请维修资金，联系业主并征得三分之二以上的业主同意很困难，再加上小区里仍有部分业主没有按规定缴纳维修资金，所以，每次电梯出现故障时，小区物业公司没办法申请到维修资金，只好让业主平摊。因此在2012年，就发生过业主在短短半年内就三次分摊电梯维修费用的情况。
来自江西的陆**2012年购置了麦地鸿业自由港50多平方米的公寓，家住A栋7楼的她包里总是预备着一个手电筒，这是为电梯停摆，走楼梯不至于摔跤预备的，此前已经有业主在漆黑的楼梯间摔倒。陆**清楚地记得，入住这半年时间，电梯停摆过无数次，“有时候突然没有反应”。而物业公司对电梯的维修半年来超过三次，三次合计的公摊费用超过80元。
B.TCL外墙漏水一年多未能使用维修资金**
自从住进江北TCL雅园11楼，业主古先生便摊上烦心事。其居住的大楼外墙渗漏十分厉害，每逢雨天总会定期发作。严重的渗水祸及内墙，古先生家里墙面的乳胶漆被泡湿后不断起鼓、剥落。家门口的电梯走廊上方也不断“下小雨”，滴答的雨水导致走廊地面湿滑，他好几次回家都险些滑倒。
更让古先生抓狂的是，距其向小区物业反映此问题已过去一年多时间，物业却始终没将这个漏洞**。“物管的答复是，必须先收集其他业主相似的情况，接下来才能征求小区所有业主的同意，此后再向房管局申请使用维修资金。而且物管还一直拿征求所有业主同意有难度、维修资金使用流程繁琐且复杂、主管部门不愿签字同意等一大堆理由来搪塞我。”
采写：南都见习记者 陈博 南都记者蒋奇政 实习生 刘丽萍
