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2013年12月20日，深圳市地盘房产买卖中间。宗地编号为A217-0315的地盘，被深圳市方格紧密器件有限公司以1.16亿元的价*竞拍成功。
一槌定音，时候不到一秒钟。然而，此次竞拍被媒体认为可以和1987年深圳初创国有地盘拍卖媲美。**认为，这块原属宝安区凤凰社区，被闲置路边30年的三角地块竞拍成功，**了全国原农村集体工业用地入市的先河。
这也成为宝安区落实***三中全会“成立城乡同一的扶植用地市场”鼎新精力的一个“口儿”。在宝安区本年周全深化鼎新的“下半场”中，“农地入市”项目鼎新被寄予厚望，宝安区委书记田夫暗示，此项鼎新阻力虽大，但其先行先试的意义毋庸置疑，要经由过程其为全市甚至全国在合理操纵原村集体工业用地、促进原村集体经济增加方面摸索一条路径。
相隔27年，从“地盘拍卖”到“农地入市”，鼎新之路绝非坦途
宝安区凤凰社区**全国“农地入市”先河，对宝安来说，这是拓展财产成长空间的主要手段，更是指导社区树立“从凭借于地盘向凭借于财产改变”理念的惠民之举。
这也是宝安区落实深圳市客岁1月**的《市当局关于优化空间资本设置装备摆设促进财产转型进级的定见》及其6个配套文件的典范。按照“1+6”文件的划定，原农村集体经济组织继受单元现实占用的合适城市规划的财产用地，在厘清地盘经济好处关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、抵偿和拆除后，可申请以挂牌体例公开出让地盘利用权。两种收益分派体例供选择：**种体例是所得收益50%纳入市河山基金，50%归原农村集体经济组织继受单元；第二种体例是所得收益70%纳入市河山基金，30%归原农村集体经济组织继受单元，并可持有不跨越总建筑面积20%的物业用于财产配套。该宗地盘出让采用的是第二种体例。
若是放眼全国，该行动被付与了更重大的意义：此举被认为是落实***三中全会“成立城乡同一的扶植用地市场”鼎新精力的破冰之作，为成立城乡同一的扶植用地市场供给了借鉴和参考，更为合理操纵原村集体工业用地、促进原村集体经济增加摸索出了新的道路。
在国内加速农村城市化步子的背后，北京、上海、广州、深圳等大城市的快速成长与有限空间限制的矛盾凸起，这块被闲置了30年的地块俄然被“激活”，更凸显此项鼎新的意义。
“农地入市”鼎新，无论对宝安区、深圳市甚至全国的鼎新都有着主要的**意义。在宝安近期进行的两次周全深化鼎新工作会议上，田夫都着重提到此项鼎新，他认为，此项鼎新的阻力虽大，但其先行先试的意义毋庸置疑，有坚苦也要想法子**，“有一就要有二”。
“宝安作为深圳的鼎新先行区，汗青上靠鼎新，底子的出路仍是在鼎新。”田夫认为，宝安的鼎新不仅仅是宝安的鼎新，还应该为深圳的鼎新、全国的鼎新探路，“农地入市”项目被寄予厚望。
叫醒“沉睡的海量集体资产”，宝安表现了吃螃蟹的勇气
中国人民大学法学院博士后研究人员程雪阳在接管记者采访时认为，凤凰社区“农地入市”这一行动，具有重大实际意义。
程雪阳认为，若是说1987年的“**槌”叫醒的是沉睡的“*量国有资产”，那么客岁的这个“**槌”叫醒的则是沉睡的“海量集体资产”——仅从深圳今朝的环境来看，现有扶植用地917.77平方公里，此中农村集体扶植用地就有390平方公里，占比高达42%。
在这一布景下，宝安的鼎新显得尤其*急：宝安有248家股份合作公司，账面总资产达486亿元，股东7.62万人，无论是股东数目仍是总资产数目都很惊人，但绝大大都社区经济都是依靠出租地盘、厂房进行经营，持久的“包租公”模式让社区经济缺乏活力，地盘资本成为程雪阳所述的“沉睡的‘海量集体资产’”。
若何让这些“沉睡的‘海量集体资产’”复苏过来，增添社区居民的**性收入？凤凰社区的“农地入市”摸索露出了曙光。凤凰社区居民蔡德泉说：“曩昔，这片地盘一向都是凤凰社区的闲置地盘，印象中一向长着杂草。但现在，这块地盘进入了筹办扶植的阶段，建成之后，这里将会形成一个财产集群，发生集群效应。此外，20%的物业可以再操纵，以增添社区居民的收入。”这在深圳市规土委地盘操纵处副处长刘辉看来，是“社区借地盘为桥梁，搭上财产快速成长的顺风船”。
这是宝安区摸索出来的鲜活的“下层实践”，田夫暗示，要让这些“下层实践”与顶层设计相跟尾，积极争夺上级部分的撑持。“搞鼎新，不仅要‘垂头走路’，还要‘昂*看天’，要有为全国、全省、全市鼎新‘破难题、探新路、做**’的勇气。”
田夫说，跟尾顶层设计要“两端抓”，一是要“抓下头”：接地气，以民生导向、问题导向、需求导向为**，来鞭策解决实其实在的问题；二是要“抓上头”，思虑其在更高层面有没有指导意义，在下层当局有没有**意义。
知难不畏难，顶着压力冲，铺开四肢举动干
市规划和河山资本委员会宝安办理局相关负责人介绍，本年以来，该局已周全总结凤凰社区1+6文件试点项目经验，完美了实施细节，梳理了原农村集体工业用地入市的操作流程，以便其他项目快速借鉴和参考。
此外，宝安还自动协调，向各街道办去函收集合适1+6文件的地块信息，进一步挖掘各社区潜在项目用地。合力鞭策共同区城改办建造原农村集体用地开辟、操纵操作指引手册，以手册为载体，周全**凤凰社区成功经验，形成杰出的**带动效应。
但因为各类原因，提出正式申请介入的股份公司还不多。阐发其原因，一是1+6文件政策消化、**以及社区股民思惟观念改变需要必然的时候过程，二是社区决议计划机制需要进一步鼎新和完美，三是社区合适前提的用地确实比力缺乏。据统计，宝安区未完美征转地抵偿的未建空位中，规划为工业的用地中外形较为规整、可供开辟扶植的仅为8.8公顷。
田夫暗示，凤凰“农地入市”鼎新有其特别性，其他街道的**难度比力大，可是，只要做好社区的工作，仍是有不少空间，“把事理讲清晰，把收益算清晰，仍是能鞭策社区介入到这项鼎新中来。”
“农地入市” 鼎新若何**
据领会，宝安区将从三个方面增强对“农地入市”鼎新项目标**：
增强政策宣传，进一步伐动社区积极性。宝安将以社区规划师轨制为平台，连系2014年社区规划师鼎新立异模式，经由过程“挂点规划师”+“支援办事团队”的组合，以凤凰社区成功试点为鲜活典范，打破传统粗放型的用地开辟模式，让社区理解并认同市场设置装备摆设所带来的更优地盘价值，改变地盘操纵成长模式，从以往简单的物业收租向高新手艺企业合作经营改变，充实调动下层的积极性，促进政策盈利释放。
积极自动指导，深切挖掘合适1+6文件政策的用地。在上述用地成长思维模式改变的根本上，指导社区自动挖掘其未征合适规划的用地。据统计，宝安区未完美征转地抵偿的地盘中，按照法定图则规划为工业用地的设置装备摆设比例估算，规划为工业用途的约为29平方公里，对于此中操纵效率不高、产值偏低的地盘，可建议社区将地上建筑物拆除并理清响应经济关系后，纳入1+6文件项目，从社区存量地盘中进行拓展。
鞭策拓宽原农村集体工业用地入市政策。连系宝安区公共配套举措措施用地匮乏的近况，自动思虑，积极向市相关部分提出参考建议，使原农村集体用地入市不仅限于工业用途，若合适医疗卫生、教育文化、保障性住房、养老举措措施等规划需要，也可参照工业用地入市的体例操作，既缓解全区公共配套资本不足的场合排场，又可挖掘原农村集体用地的市场价值。
