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国华中心小区楼高14层，电梯因使用年限过长毛病频出而停止运行，业主怨声载道。引入物业维修基金项目能否解决这些问题？资料图片
南都讯今后在珠海买房置业的业主，都要像其他城市一样，在收楼的时候先交纳物业专项维修资金，用于物业公共部分在保修期满之后的维修。昨天，市住规建局公布了缴交物业专项维修资金通知的征求意见稿，并将召开公众意见座谈会征求意见。根据该通知的内容，在通知**前购房的业主也须补交专项维修资金。不过，该通知并非定案，*终如何施行还将会根据公众的意见作出修改。
维修费用筹措方式为何改？
“一事一筹”遇上执行难题
珠海市住房和城乡规划建设局相关负责人介绍，根据2008年版的珠海市物业管理条例，珠海对物业公共部分的维修费用，采取的是“一事一筹”的办法，也就是说，业主在收楼的时候不用缴纳物业专项维修资金，当物业保修期满之后，出现问题需要维修的时候，再向相关业主，即与需要维修部分有关的业主收取。根据这一规定，珠海全市现有的住宅、商住、办公及商业等物业，都还没有设立专项维修资金。
该负责人说，当时珠海在制订物业管理条例的时候，也曾把缴交物业专项维修资金的规定列入条文当中，市人大在审议的时候，根据当时的实际情况制定了“一事一筹”的规定。在后来的执行中，“一事一筹”的办法遇到了很多的实际问题，不少相关的业主不愿交维修费用，不少小区特别是老旧小区出现了问题，要进行维修就很难，“比如电梯出现故障，虽然高楼层的人愿意交，但低楼层的人就认为自己不是‘相关业主’，**缴纳”。
哪些物业适用新方式？
2003年9月起销售并收楼的物业
根据住规建局公布的征求意见稿，该通知实施之日起销售、或者在实施之前已销售但尚未办理收楼手续的物业项目，由开发建设单位先缴交*期维修资金，在销售或交楼的时候，开发建设单位再向买受人收取*期维修资金。在2003年9月1日至该通知实施前**已销售并办理收楼手续的物业项目，由业主交存物业专项维修资金。以上时间段内的物业项目，收费标准为不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元(按照物业建筑面积计)。
在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，其物业专项维修资金由开发建设单位负责缴存，缴存标准为该项目总投资的2%。开发建设单位若无法提供项目总投资依据，则按照不配电梯的住宅每平方米55元、配置电梯的住宅及非住宅每平方米85元的标准补缴物业专项维修资金。
通知规定之外的其他物业，业主可通过“一事一筹”的方式维修，或经业主大会表决同意后，参照不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元的标准，交存*期维修资金。
维修资金应如何使用？
经业主大会依法表决同意
市住规建局相关负责人说，专项维修资金常规使用时，资金用于全体共有部分的维修、更新和改造，要经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。用于部分共有部分的维修、更新和改造，要经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。
除了常规使用，在物业出现屋顶、外墙严重渗漏等情况时，可以申请紧急使用物业专项维修资金，通知一共列举了10种可紧急使用的情况。根据《通知》的规定，物业专项维修资金不得挪作他用，不得支取现金，不得进行个人支付。
该负责人介绍，对于专项维修资金的专户监管银行，将经公开投标确定一家商业银行，建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。市房地产行政主管部门在该行开设物业专项维修资金监管专户。
物业专项维修资金专户实行由上至下市房地产行政主管部门、物业管理区域(项目)、幢、单元户四级账户核算。以市房地产行政主管部门设立总账户，总账户为一级账户。总账户下按物业管理区域(项目)设立二级账户，按幢号设立三级账户，按各单元户设立四级账户。业主交存的物业专项维修资金按房屋户门号核算到单元户。
开发建设单位缴存的*期物业专项维修资金，将按该开发项目的账户明细分摊核算到各单元户。
焦点问题
标准是否过高？
根据该通知的标准，不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元，并按照物业的建筑面积来计算，这也就意味着，一套建筑面积为100平方米的电梯房，业主要交纳11000元的专项维修资金。南都记者采访一些拥有房产的市民，大多都认为标准有些高。
市住规建局相关负责人说，关于专项维修资金的收费标准，国家***、财政部相关文件有作出相关规定，珠海标准的制定，除了按照国家的规定，还参照了周边城市的收费标准，在珠三角城市中属于中等水平。
旧业主要不要补交？
珠海之前实行的是“一事一筹”，在该通知**后，是将按照“老房老办法、新房新办法”的办法处理，还是全部都要交纳专项维修资金？如果是全部统一交纳的话，也就意味着通知实施之前已卖出的房子，也要补交这一费用。
该负责人解释，按照通知的规定，之前已卖出的房子，也要补交这一费用。但目前公布的通知还是征求意见稿，*终如何实施，还要在广泛征求意见后，看对具体条文作出怎样的修改。
有没有专门的管理机构？
在全市收物业专项维修资金，将是一笔数目很大的资金，将如何对它实行监管，**有没有专设的机构来负责，也是大家所关注的问题。
该负责人说，根据国内其他城市的经验，大多都是由**设立专门的事业单位来管理，珠海目前还没有这方面的专门机构，预计将由市住规建局下属的相关单位加挂这一机构牌子，来对资金实行监管。
适用范围
●珠海行政区域内住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
●物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
●物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、**空调、给排水设施、天线、照明、消防设施、小区智能系统、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场(**)、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。
其他情况
其他的物业如何缴交？
1999年1月1日起出售的公有住房，按照下列规定缴交物业专项维修资金：业主按照所拥有物业的建筑面积交存*期维修资金，每平方米建筑面积交存*期维修资金的数额为房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取*期维修资金。
开发建设单位确权后仍未售出或由建设单位保留自用物业单位，由开发建设单位缴交*期维修资金。缴存标准为不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元。
物业专项维修资金
是指业主、开发建设单位或者公有住宅售房单位缴交的，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本版采写：南都记者蓝辉龙
