广州分站
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民众科尔玛新城。御品泰景。广物锦绣东方。富逸上苑。
从三角镇富源路特大桥下来，“通大集团贺九周年，全线7折”的大幅广告牌十分醒目，沿路也能看到多家开发商的道旗和条幅广告，但这些优惠措施绝大多数早于佛山解除限购之前。北部镇区多个项目负责人表示，对于中山来说，佛山解限的主要影响是分流了投资客，以及引起了广州购房者的观望情绪。不过，对于番禺南沙的自住购房客来说，中山北部镇区还是“企稳”的。
佛山解除限购成交翻番
佛山解除限购始自8月7日凌晨，按照新政，佛山户籍居民以个人为单位，拥有2套住房后实行限购。非佛山户籍居民，凭身份证可购买一套住房，无需佛山本地的社保或纳税证明。在广东省执行限购政策的广州、珠海、深圳、佛山四地中，佛山成为*个宣布松绑限购的城市。
在消息传出的当晚佛山多个项目售楼处通宵卖楼，全市成交也掀起一个小**。据佛山合富辉煌非官方统计数据，8月7日佛山解除限购后**天，截止下午5点佛山一手住宅成交776套，比今年佛山日均销售增长2到3倍。据佛山本地网站统计，佛山禅城、三水、顺德、南海四区官方数据显示，7日至13日七天佛山楼市总成交套数为3009套，日均达430套，相比限购松绑前每天200余套左右的成交量有了翻倍提高。而在7日到13日这一周，广州楼市仅成交1040套单位，佛山市场的成交量约相当于广州的三倍左右，购房者中广州客也占了相当部分。
科尔玛地产营销总监冯瑞卿人认为，这种情况十分正常，毕竟与中山相比，佛山在区域上更具优势。而且珠三角一体化的一项重要内容就是“广佛同城化”，两地大力推进同城生活圈，广州地铁通行至佛山区域，加上佛山的楼市均价为8字头，对于无法企及广州高房价的广州客，都有很大的吸引力。相比之下，“广中同城”还更多停留在概念上。
佛山客从中山抽离明显
在行业内，一般把阜沙、南头、黄圃、民众、三角五镇看作中山北部镇区组团，由于靠近广、佛，加上楼价上的落差，民众、三角楼盘近年来大力拓客番禺、南海，加上本地品牌开发商雅居乐也在广州大力推介中山，效果颇为明显，目前不少北部镇区楼盘广州客占到七成甚至**，产品则以中小户型为主。
“没什么影响，来看盘的客人还是那么多。”记者在北部镇区踩盘时问起佛山接触限购的影响，不少楼盘销售人员这样对记者说，但数据显示，北部镇区成交还是有所变化：据中山合富辉煌统计，北部五镇区成交**名的楼盘成交套数总和，在7月7日至26日的三周，每周分别为189套、221套和69套，8月7日佛山正式解除限购，从8月11日到8月24日的两周，同样是北部五镇周成交**名，套数总和分别为59套和49套，有明显的下滑。
“要说佛山解限的明显影响，就是客人观望情绪更重、更挑剔了，询问价格时还的价格会比较低，要求会多一些。”东方玫瑰园销售经理曾丽云说。不论是广州还是佛山客人，*近都十分关心楼盘9月、10月的促销政策，在观望中山楼盘的应对。东方玫瑰园位于三角镇富源路上，据南沙只有20分钟左右车程，去年8月开盘的一期住宅已经销售到尾货，正在认筹二期项目，作为三角镇内配套较为完善的大盘，该项目住宅均价在5200元/平方米左右，*近推出了4100多元/平方米的特价单位。
据介绍，该项目已购房的业主中广州客占了七成，是**的主力客源，佛山客人主要为投资客，在购买商铺的业主中占一成左右。“毕竟三角和佛山还隔着黄圃镇，佛山人过来自住的话比较麻烦。”通大地产在三角有旭日领域、旭日盛荟等多个项目，其项目总监蔡妍丽也表示，对于广州客户来说，佛山解限主要是心理上的影响，广州客户可能考虑佛山都放开了，番禺是否会受影响，房价是否会有变化，从而产生一定观望情绪。
而紧邻佛山的黄圃镇，由于成交总量太小，六七月份每月成交才一百多套，佛山解限的影响也表现的不是很明显。盛唐地产总经理赵常笑表示，即使在解禁前，佛山顺德的住宅价格相对中山北部镇区也不会太高，“像佛山顺德容桂的品牌楼盘，带装修才每平方米6000多元，而且顺德不少楼盘卖的是套内面积，算下来比黄圃南头的楼盘还便宜。”赵常笑说，目前来看，中山北部镇区的佛山客人，往往是那些限于条件无法在佛山本地投资的投资客，但目前整体市场不好，贷款政策等多种因素不利于投资，所以投资客的购买欲望还没被激发出来。如果解除限购是在市场已经回暖的时候，影响可能会更为明显。
影响不及此前广州降价
当谈到如何应对佛山解限、是否会做出一定策略调整时，北部镇区项目负责人大多表示，他们和客户一样，也在观望，主要是佛山解限的影响尚待发酵，要看看接下来佛山及广州房价走势，并结合金九银十市场情况再制定相应价格策略。不过已有开发商将佛山解限当成利好消息用在宣传中，三角镇旭日领域销售人员就告诉记者，“佛山解限意味着**在积极**”。
多数北部镇区项目的负责人认为，佛山解限的影响甚至不如年中广州降价时的影响大。合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟表示，中山北部镇区楼盘大多是自住型项目，番禺、南沙过来的购房者大部分也是自主的，选择北部是由于地理优势比较近，这批客户不会受佛山解限影响。冯瑞卿认为，佛山解限对投资客和自住客都有拉动，但只要项目前景好，投资客不会计较区域和距离，而工作地点在广州的自住客，会寻找近距离的异地住所。所以佛山限购，对自住客是影响广州西部、佛山附近一带的居民，毕竟有地铁交通，有一小时生活圈。但要拉动番禺、南沙的自住客，相信还是有一定难度的。毕竟光是从广州天河坐地铁到南沙也要1个小时甚至更久。所以对于中山北部来说，番禺、南沙客户还是有一定把握。
对北部镇区影响更大的，是今年五六月份以来的番禺南沙房价下降。“因为中山北部组团吸引南沙和番禺市桥的主要卖点就是价格，但中山北部楼盘房价多在4字头，已经接近成本价了，可降的空间不大，而番禺南沙的降价空间还是有的，所以在6月开始的南沙降价潮影响下，中山北部没有办法再降价来吸引客户，造成客户观望。”谢仲娟说。而去年以凯茵又一城等项目大力主打广州的中山雅居乐，*近也在深圳举行了“深中同城”**，发掘外部客源的**明显从广州转移至深圳，**“恋战”广州，也侧面印证了广州楼市降价的威力。
也有业内人士仍持乐观态度，冯瑞卿认为，虽然目前番禺南沙的降价需要重视，但毕竟之前两地房价差距太大，即使他们降15%、20%，中山北部镇区楼盘在价格上仍有优势。“广州客更看中品牌、规模和配套，只要做好这些方面，还是能吸引到广州客，像三角科尔玛城项目就配套有五**酒店，客户会觉得在自住基础上还有升值潜力，毕竟客户的远期规划还是期望回到广州居住，中山的房子买了三五年再卖出去时价值能否高一些，也是客户肯定会考虑的因素。”
猜想
珠海解除限购会怎样？
业内：对中山可能是利好
自2010年4月30日的北京开始，到2011年10月31日为止，全国共有46个城市实行限购。*早在2013年，温州和舟山就已悄然解限，但全国限购松绑的大潮是在今年出现的，尤其是7月、8月两个月里，分别有17个和11个城市解除限购，目前46个限购城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳、南京、珠海、三亚、银川、西宁、兰州仍坚持限购政策。谢仲娟表示，各地的松绑犹如马太效应，积极的一面慢慢叠加，会形成一种暗示，从而打破僵局，促进楼市的正常成交。“至少让大家看到了****的姿态，重拾对楼市的信心。”
广州作为一线城市，公认短期解除限购的可能性较低。珠海一度出台过限购加限价的“双限”政策，被视为全省*严楼市调控。随着各地纷纷解限，珠海即将解限的消息也时有传出。假如珠海解限，对坦洲、三乡这样珠海买家密集的区域将有何影响？赵常笑表示，如果珠海真的解限，对坦洲三乡的利好可能大过利空。他告诉记者，珠海市场和中山市场是不同概念，珠海客户来源非常广泛，高端盘业主中有不少北方客人，现在又有港珠澳大桥、横琴新区等概念，如果珠海取消限购，可能全国各地都有买家去珠海买房，使价格进一步上涨，而之前在中山坦洲、三乡买房的珠海人，还是会去坦洲、三乡买房，甚至可能因为珠海市房价走高加大“挤出”效应，“说到底，还是因为限购是比较集中针对投资客的一种政策”。
业界分析
各地频出政策促“健康发展”
中山*期待土地松绑
今年以来中山楼市一直低迷，住宅存量达到6万多套，去化时间长达14个月到15个月，不少开发商压力颇大。看看周边城市，这厢佛山解除限购，那厢东莞市**出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，中山虽有限价，但在当前市场下限与不限基本已无差别，面对“无限可解”的中山楼市，中山开发商更希望的，是本地**能在土地政策上稍作放松。
采访中多位业内人士表示，限贷和银行放款是当前的主要问题，对于外销盘来说，第二个大问题则是对外来购房者的限贷政策，不少银行除了要有本地五年社保缴纳证明，还要提交税单，税单还要和收入证明出自同个单位，政策之严、之繁琐给买卖双方增加了很大麻烦。“基本上从名义上来说，广州客过来买房只能一次性付款。”
当然开发商也理解上面两个问题属于银行政策，不在当地**控制范围。他们对中山市**的期望，则是在闲置土地处理政策上给出一定缓冲。今年以来中山市国土资源局发布《闲置土地处置解读》，对闲置土地动真格，恰好遇到房地产市场整体下行，令开发商压力很大。一方面是项目动工需要交报建费，中山有开发商土地储备过千亩，同时开工的话要缴纳数千万、上亿元的报建费，在目前银行惜贷的环境下资金压力很大。赵常笑表示，已经听说中山有开发商抵押物业借钱开发，融资成本比较高，资金风险较大。另一方面是库存如此之大的情况下，大量项目被逼开工，未来一两年存量还会继续加大，对市场健康发展不利。有业内人士建议，中山市**能否考虑允许开发商适当缓交报建费，帮助开发商渡过难关。
也有开发商表示，希望**加强镇区配套建设，并进一步打通与广佛地区的交通，融入大南沙经济圈。东方玫瑰园销售经理曾丽云就表示，目前已有不少广州客人在三角置业，如果**能开通三角到番禺、南沙的公交线路，对方便两地市民、促进楼市健康发展肯定会有很大帮助。
北部镇区项目巡礼
东方玫瑰园(三角镇)
地址：中山市三角镇福源南路32号
产品：78-140平方米两房至四房
价格：住宅约5200元/平方米，商铺1.8万元/平方米
民众科尔玛新城(民众镇)
地址：民众镇阳光大道浪网中学旁
产品：50-115平方米一房到三房
价格：均价3900元/平方米
富逸上苑(阜沙镇)
地址：阜沙镇阜建路3号
产品：83-136平方米两房至三房
价格：均价4700元/平方米
御品泰景(黄圃镇)
地址：黄圃镇健业路8号(会展中心东)
产品：72-96平方米两房至三房
价格：均价4800元/平方米
广物锦绣东方(南头镇)
地址：南头镇南头大道东38号
产品：75-140平方米两房至三房
价格：均价5000元/平米
采写：南都记者 韩晶元
南都制图：林军明
