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江门楼价真的下跌了！南都记者根据心码工作室监控数据统计得到，18个指标性楼盘中，8月成交均价对比年初（以*早有成交记录的数据为准）几乎全部在降价，仅有两个楼盘微涨100-200元/平方米，其他楼盘价格均在下跌，其中跌幅*高达到18.8%，而降幅在400元/平方米以上的有9个楼盘。
*近两月楼价松动明显
用年中大促来形容今年江门楼市再适合不过，楼价明显松动便是从6月份开始，并且以品牌房企为*，拉开楼价下跌的帷幕。数据显示，保利大都会5月份网签均价为7165元/平方米，而6月份则下降到6523元/平方米，楼盘因年中冲量，超低价推出“牛津汇”组团，低至5字头的货量推出，直接拉低整体成交价。品牌房企大胆之举，也给市场带来较大的影响，明显的以价换量效果也引发不少楼盘效仿跟进，一时间，蓬江、江海两区楼盘价格松动明显，价格节节下跌。如星汇名庭，1-6月份网签均价均在8000元/平方米以上，到了7、8月份，价格回落到7500-7600元/平方米，今年月份*大价差去到994元/平方米。
此外，如尚城美居、帕佳图世家、帕佳图尚品等楼盘均出现较大一波促销潮，优惠颇为明显。由于大力度促销，保利大都会连续三个月“霸占”城区新房销售**宝座，而6月和8月江门城区商品房住宅成交套数均破千，以价换量效果颇为明显。
由于今年上半年楼市开局不利，即使近两个月有所起色，但整体成交量仍是下降。据江门住建局统计，1-8月商品住宅累计网签面积73.93万平方米，同比减少10.5%；累计网签6893套，同比减少2.0%；价格方面，即使目前楼盘价格较年初松动，但1-8月住宅网签均价6620元/平方米，同比依然上涨5.8%.
通过各种名目降价促销
南都记者发现，从6月份开始，各大楼盘推出的优惠名目不尽相同，但*终目的多为降价，星汇名庭、奥园益丞**广场等楼盘主要围绕一口价特惠展开促销，而推新货的楼盘则在定价上颇为直接，保利大都会、骏景湾品峰等都以低开姿态面市。此外，也有不少楼盘在装修与否上做文章，其中江海区楼盘“脱掉”精装楼价下降颇为明显，君汇熙庭8月毛坯均价5138元/平方米，该盘3月份推出二期新品，4月份录得精装网签价6215元/平方米，价差去到1077元/平方米；而江海碧桂园近期推新也选择毛坯售卖，8月毛坯网签价比起1月精装价也少了1408元/平方米。业内人士认为，目前江门市场上精装标准少有超过1000元/平方米的楼盘，“脱掉”精装出售，价格跌幅超过1000元/平方米，这也是明显的降价情况。市场降价情况明显，还敢涨价的楼盘就少之又少。
统计数据显示，18个指标性楼盘中，价格出现上涨的只有两个楼盘，一个是滨江新区的上城铂雍汇，另一个则是外海镇中心的外海翡翠华府，但两者上涨幅度介乎100-200元/平方米，属于价格正常性的波动，并非开发商刻意提价。
在一**降价潮的影响之下，市场被快速瓜分，而依然坚持价格者在成交上并不理想。据心码工作室数据，6-8月上城铂雍汇总共网签65套，该盘于5月份中旬正式对外推出洋房组团，该组团由5栋高层组成，两梯四户，供应量颇大。
房价在过去两三个月急速下降，目前已经有所回稳，但市场库存量太大，楼价缺乏上涨的动力。心码工作室分析，库存压力不断加重，预计9月供应量环比略降但仍处高位，目前政策环境已有所改观，但支持空间有限，市场短期和局面的改善无法扭转调整的大势。据住建局数据，截至8月底市场待售的商品住宅共约12600套，同比增加82.7%.
南都记者发现，数据显示大部分楼盘今年楼价都出现下降，不敢贸然涨价为不争的事实，但也有部分楼盘价格松动比较保守，降幅在200元/平方米以内，虽然时而有优惠活动推出，但力度并不大，如锦富汇景湾、莱茵华庭、尚领星筑等楼盘，促销力度不大也导致这些楼盘成交量没有出彩表现。
业内说法
8、9月楼价已筑底
“按照现在的情况来看，9月份成交量预计比不上8月份。”元子地产总经理谭华驹认为，6月份和8月份开发商以价换量****，以目前开发商推货情况来看，9月份成交水平应该和7月份差不多，套数很难破千。价格方面，谭华驹认为过去几个月，开发商可以让利的力度和优惠的方式都已经使出，从网签看来，8月份均价也已经稳定，他认为8、9月份房价已是见底水平，第四季度主要看**盘价格是否有惊喜，旧盘普遍会延续早前的优惠政策。
不过也有分析人士认为江门楼价仍未*终筑底，心码工作室表示，预计9月成交量环比变化不大，房价急速下跌后有所回稳，但筑底的过程仍未完成。
第四季度即将到来，楼市会否在年末出现大促？有市民认为年末开发商为了业绩好看，预计还会有新一波促销潮到来，届时或许还能淘到“笋货”。不过谭华驹就认为，今年情况不大一样，近期江门开发商几乎已经是出尽力，可以让利的已经让利，至于那些还在僵持的，应是采取持久战术，待市场好转后再推货。
跌幅*大TOP10
NO.1
帕佳图世家
↓18.8%
跌幅：1297元/平方米
位置：蓬江区北环路高尔夫球场南侧
8月网签价：5584元/平方米
在售户型：90平方米三房
6月网签价：6881元/平方米
户型：113平方米四房
5月份入市的帕佳图世家，开局没有卖出满堂红，5、6月份均没有进入城区新房成交前二十名。楼盘*期推出的是1-4栋113平方米的跃式户型，当时所定的均价约为6500元/平方米。遇冷后，开发商在7月初推出**栋座5、6栋，拿出2-10层单位来特价卖，低至5000元/平方米的起价让这个楼盘成交出现起色，目前楼盘均价约为6200元/平方米。相比而言，帕佳图世家5、6栋性价比颇高，楼盘位置比起1-4栋更好，但为了拯救成交量，开发商不得不使出低价杀手锏，*终在7月份杀入成交排行榜，但由于市场上以价换量的楼盘较多，该盘成交量并未出现明显爆发。
NO.2
保利大都会
↓12.6%
跌幅：933元/平方米
位置：蓬江区滨江新区启动区保利大都会
8月网签价：6495元/平方米
在售户型：90-120平方米
1月网签价：7428元/平方米
户型：90-140平方米
在五月份之前，保利大都会开售以来录得的月度网签均价普遍在7000元/平方米以上，而出现真正的转折点是在6月份推出的牛津汇组团，5字头起的价格当时震撼到市场，迫于压力，也有不少楼盘效仿跟进。牛津汇组团靠路单位卖出5字头的价格，这批单位虽然存在一些“槽点”，但价格相当给力，而其后大都会推出的货量价格都非常实惠，也让这个楼盘在近三个月都“霸占”销售**之位。目前楼盘在售常青藤组团，90-120平方米的单位，均价约为6500元/平方米。
NO.3
君汇熙庭
↓12.5%
跌幅：774元/平方米
位置：江海区政府旁（永康路29号）
7月网签价：5441元/平方米（带装修）
在售户型：40-101平方米
4月网签价：6215元/平方米（带装修）
户型：40-101平方米
打出*低4500元/平方米的价格广告，君汇熙庭销售进军三甲。楼盘在3、4月份推出二期洋房，*初带装修出售，网签均价徘徊在6000元/平方米上下。见市场形势不妙，楼盘选择“脱掉”精装发售，低价让销售迅速升温。
目前楼盘在售9、10栋剩余的40-101平方米的一房至三房，毛坯均价约为5300元/平方米。作为江海区政府周边的楼盘，君汇熙庭变相降价成功走量，对周边楼盘影响颇大，江海碧桂园也“脱掉”精装，卖出低至4700元/平方米的价格。
NO.4
奥园益丞**广场
↓11.2%
跌幅：867元/平方米
位置：蓬江区发展大道与丰乐路交界处
8月网签价：6845元/平方米
在售户型：89-140平方米
1月网签价：7712元/平方米
户型：89-140平方米
清仓发售，不分楼层一口价……奥园益丞**广场也是降价促销潮中的积极分子，通过一口价特惠卖出不少货量。在1-6月份，楼盘毛坯均价徘徊在7300-7800元/平方米之间，而后来推出一批精装单位价格则去到8500元/平方米。楼盘大力度促销也是出现在6月份，7月份楼盘毛坯价迅速降到6868元/平方米。在手段上，楼盘主要以一口价特惠为主，一口价不分楼层6800元/平方米、6900元/平方米、6600元/平方米，一波又一波的特惠单位推出，让楼盘走量加速，而同在北新区的莱茵华庭，如今仍在坚持毛坯7000多的单价，成交量大不如奥园益丞**广场。据*新消息，项目近期又再推出20套特价单位，户型为91-97平方米单位，10楼以上一口价7100元/平方米，10楼以下一口价6800元/平方米。
NO.5
天鹅湾
↓8%
跌幅：468元/平方米
位置：江海区五邑路（广珠城际轻轨江门站旁）
8月网签价：5372元/平方米
在售户型：57-121平方米的一房至三房
1月网签价：5840元/平方米
户型：113-150平方米楼王
这个在广珠城轨江门站附近的楼盘，早期业主已经入住，在售新房组团也比较多，从1月份至今，项目月度网签均价从5600-6000元/平方米不等，而在8月份成交价出现较为明显的松动，跌到5372元/平方米。事实上，天鹅湾面临的压力并不小，附近的君汇熙庭售价*低4500元/平方米，江海碧桂园*低4700元/平方米，在其他楼盘的影响之下，要跑量降价才是*有效的手段。
NO.6
星汇名庭
↓6.7%
跌幅：548元/平方米
位置：蓬江区北环路南侧
8月网签价：7580元/平方米
在售户型：二期133-180平方米，三期128-158平方米
1月网签价：8128元/平方米
户型：二期90-171平方米
作为具有标杆性质的豪宅盘，淡市之下，降价促销也是要跟进的。今年以来，在6月之前，楼盘月度网签均价都在8000元/平方米以上，直至6月下旬，迫于年中冲量的压力，楼盘开始推出实惠的一口价单位，低至7200元/平方米的单位推出，吸引了市民关注，楼盘近几个月销售情况都不错，排行属于前列，当然，降价促销也让这个楼盘近两个月成交均价回到7字头，对比之下，在近期入手这个楼盘的买家也算是抄到星汇名庭某个时段的底了。
NO.7
凤山水岸
↓6.7%
跌幅：441元/平方米
位置：蓬江区双龙大道（中加柏仁学校对面）
8月网签价：6166元/平方米
在售户型：126-178平方米
5月网签价：6607元/平方米
户型：126-178平方米
今年以来，凤山水岸基本上以消化存货为主，每月销量大多都在楼盘排行前二十名之内，但表现均不出彩。究其原因，户型偏大是一大因素。年初销售人员称售价在6000元/平方米以上，到了8月份，楼盘*低价出现5字头。
从片区情况来看，凤山水岸对面的骏景湾品峰在8月份开盘，带装修网签均价7113元/平方米，楼盘宣传6000多元/平方米起带装修发售，在有对比的情况之下，凤山水岸价格不降成交难以上去。目前，凤山水岸二期产品已经开始做外展，预计在10月份推出，届时两盘相争，双龙板块竞争也是相当激烈。
NO.8
尚城美居
↓6.1%
跌幅：442元/平方米
位置：蓬江区港口二路7、9号
8月网签价：6760元/平方米
在售户型：78-128平方米
5月网签价：7202元/平方米
户型：78-128平方米
这个**楼盘于5月份入市，早期定价并不低，*初售价*低6400元/平方米，而从网签数据来看，5月份网签均价去到7202元/平方米。6月份开始，江门降价潮的蔓延，各大楼盘打起价格战，尚城美居也开始加入战争，先是将价格调低至6150元/平方米，但走量效果并不是太明显，于是楼盘一口气推出50套特价单位，价格*低卖出5字头，促销力度加大，成交量也有所上升，而价格也从*初的7000多回落到6000多。
该项目规模较小，洋房只有四栋，目前在售1-3栋78-128平方米的两房至四房，价格6280元/平方米起，4栋洋房也已经启动诚意登记，登记可享受1万抵5万优惠。
NO.9
江海碧桂园
↓4.8%
跌幅：315元/平方米
位置：江海区滘头仁美里103号（江海区政府旁）
8月网签价：6201元/平方米（带装修）
在售户型：95平方米三房
1月网签价：6516元/平方米（带装修）
户型：93平方米三房
8月份，江海碧桂园推出一批新货，迫于周边楼盘降价的压力，也选择“脱掉”精装入市，价格区间更是降到4700-5300元/平方米，诱人的价格，也让楼盘成交量大涨，跃居销售排行前五名。据了解，楼盘毛坯售卖产品，网签价为5108元/平方米，而早期在售的精装产品价格则为6201元/平方米，和早前售价相比，精装产品降幅去到315元/平方米，而“脱掉”精装的产品，相比之前精装价降幅超过1400元/平方米，在售的星荟组团所处位置并不差，毛坯性价比比起早前精装产品要高很多。
NO.10
珠江帝景湾
↓4.8%
跌幅：405元/平方米
位置：蓬江区天宁路三号（中国电信大厦旁）
8月网签价：7966元/平方米
在售户型：150-230平方米
3月网签价：8401元/平方米
户型：150-190平方米
珠江帝景湾已经接近收官，楼盘动作并不多，近几个月销量不算出彩，但基本都在前二十名之内，在价钱方面，松动幅度不如保利、奥园等开发商楼盘那么“惊人”，不过成交记录到的价格也是节节下降，8月份网签均价已经跌破8000元/平方米，回到7字头。楼盘为带装修发售，近期推出一口价特惠单位，作为老城区的成熟大盘，得到不少买家的认同，收官产品主要是165-230平方米的四房至五房，两梯两户，双阳台设计。
采写、摄影：南都记者韩碧英
南都制图：何欣
数据来源：心码工作室
整理：南都记者韩碧英
备注：单位（元/平方米），涨跌对比为*新网签记录对比*早网签记录
